每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是楼花。
10月12日，北京国贤府接待中心开放。楼花放下了手头的工作，赶到了现场。
项目南面的定泗路，货车一辆接一辆，噪音大、灰尘扑面。步行了三公里，没找到一辆共享单车，可怕楼花累惨了。
进入售楼处，人还是蛮多的。大国盛世，大唐风，大家都喜欢。1.3的容积率，纯洋房，概念十足。一段项目介绍的视频公开了，有人造瀑布，有大面积水域。冬天快到了，开发商中建智地还没建好景观的样板段，大概是怕天冷给冻住了。
目前，属于前期蓄客阶段，冻结资金5万元排卡，具体的定价、选房顺序和优惠政策还没有出来。按照拿地楼面价推算，预计每平方米售价在6万元左右。
一、楼花档案
容积率1.3纯洋房，100-180平6种户型
二、规划分析
南刚需、北改善，北区电动车安全系数低
1、北京国贤府分南区和北区，全部是6-8层的板式洋房，南区是100平米的小户型，北区则是改善型，115/125/143/163/180平。
2、非机动车位一共1676个，户均两个车位，地上占比高达70%，存在安全隐患。其中，北区地上非机动车位1052个，地下0个;南区一共有 624 个停车位，其中地上 124 个，地下 500 个。因此，南区的安全系数高于北区。
南区地上分布在分布在 2#北侧，3#、5#楼中间预留了非机动停车位，仅有3#、5#楼中间有充电非机动停车位。北面小区中间楼王位置的5#、8#、9#、12#、13#和靠近绿化带的14#、15#，都没预留停车位。它把车位放在 3#楼、4#楼中间，6#、7 #楼中间，11#、16#楼中间，16#、17#楼之间，18#楼南侧均预留了非机动停车位，其中6#、7 #楼中间、18#楼南侧是充电非机动车位。
三、日照模拟分析
北京国贤府日照模拟曝光：南区好于北区
8：30
北区：12、13、18 栋所有楼层采光充足，冬日一早便能沐浴阳光；1、2、3、5、8、9、11、14、15、16 栋中高层采光良好，中低楼层及被前方楼栋遮挡部分采光会受一定影响；4、10、17栋受遮挡相较于其他楼栋多，采光受影响稍大。
南区：除了1、2、3、4、5 栋低楼层或稍受遮挡，南区整体楼栋采光基本充足。
12:30
北区、南区所有楼栋采光充足，在家便可享受冬日暖阳。
16:30
北区：1、2、3、4、5、8、9、10、11、12、15、16、17、18栋阳光充足；6、13栋阳光一般；7、14栋阳光较差。
南区：2、4、6、7 栋所有楼层还有落日采光；1、3 栋仅有靠西的少部分还有采光；5 栋全楼层基本无采光。
四、售楼处及样板间
北京国贤府的唐风气韵在宣传视频上
北京国贤府目前只在写字楼做了一个接待中心和样板间，从档次上，当然比不上做样板区了。它主打的唐风，只能在视频和宣传册上看看，远没有房山国贤府的实景震撼。这的确有点遗憾。不知道待开春之后，样板区会不会做出来。
五、不利因素分析
北京国贤府200米处有陵园
1、项目北侧约200米处存在陵园;
2、山姆会员店北侧地库出入口就在项目南区的路对面，会有噪音、粉尘和交通秩序影响;
六、户型分析
125平米户型成了边角料，143平是王炸
9月27日，中建智地打造的北京国贤府亮相，唐风神韵十足，六个户型和盘托出。台上的小姐姐讲得很妙，但时间太短，不太过瘾。今天，楼花逐一娓娓道来。
北京国贤府100平三居：麻雀虽小的完美
先来看看100平米户型，的确很方正、很拉风，甚至是近乎完美。
1、客厅、主卧、次卧三面朝南，100平米能做到这个程度，是比较少见的。当然了，楼花还见过90平米户型三房朝南的;
2、主卧和北向次卧都带转角窗，视野上很舒服;
3、餐厅和客厅连在一起，很方正、与U型厨房形成一体，十分大气;
4、次卧卫生间选择在进门的北面，从客厅看很隐蔽，进出门洗手很方便;、
5、预留专门的家政空间，洗衣服、杂物都可以很好的收纳;
115平米户型：四房里的奇迹
115平方米户型，北京国贤府做到了四房，还是个四叶草户型。
1、四叶草户型，比较难处理大门和次卫对视的问题。这次，在洗手台边立了一堵墙，四两拨千斤;
2、客厅、主卧和次卧三面朝南，没有房门对视问题，唯有家政空间缩小了，且南向次卧门对着洗衣机，感受会差些;
3、北面是厨房、书房和卧室，厨房放在角上，也有道路，省得油烟味飘进客厅;书房放在中间，是通常的做法，空间百变;
4、厨房有点局促，尤其是冰箱比较厚，可能会占有厨房通道空间，炒作不是很方便;
115平米的四房两厅两卫，能做到这个尺度，还是拜阳台偷面积所赐。它和100平方米户型一样，被放在了南面地块。
125平米户型：有点尴尬
125平方米户型，面宽12.1米，进深10.25米，十分舒服的比例。
1、大门进来，穿过餐厅是照壁。这里挂上一幅喜欢的画，就是上好的端景;
2、餐厅与客厅实现了一体化，但似乎餐桌的位置有些尴尬，在动线上有点挡去书房和厨房的路;
3、家政空间和进门的鞋柜放在一起，似乎有些拥挤。主人每次挂衣服，还要先开家政空间的门，不太好用;楼花建议，可以把家政空间像餐厅这边拓展60公分的面积;
4、U型厨房，嵌入冰箱后，显得比较拥挤;
谈点不足之处，这个户型被放置在南面和北面临马路，靠近化粪池和非机动车充电桩。
143平米户型：卷出来的王炸
143平米户型，堪称北京国贤府的王炸。
1、客厅、主卧、两个次卧，都朝南。主卧出现了大面积的转角窗，如果不影响隐私的话，这是一大亮点;
2、厨房、餐厅和客厅实现了一体化，尤其是餐厅，巧妙的和厨房融合，不影响走道;如果在餐厅和客厅的侧面加一道隐形门，那卧室区和公区可以做到完全区隔，PARTY搞起～～～
3、主卧实现了南北通透，居然有三面窗户，甚至西面也偷出了飘窗;
4、大门进来，留出了玄关和照壁，有了二进的大宅感觉;
这个超级卷的户型，是北区8栋房子的端户，分列在东西两排，十分工整。
163平米户型：客餐厅的阳角之忧
163平米户型，四室两厅三卫，首次出现了暗卫。
1、进门是玄关和照壁，二进之后对着次卧的房门，有点差强人意;
2、厨房、餐厅和客厅虽然是一体化，但多了两个阳角，让一体化打了折扣;楼花提个建议，最好能在客厅做一排柜子，至少可以把一个阳角化解掉;
3、家政空间处理巧妙，从厨房进入，洗衣机的声响，完全传导不到客厅;
4、大门口的次卧带卫生间，除了是暗卫之外，房门和卫生间门出现了打架情况。
180平米户型：圆厅别墅点睛之笔
180平米户型，做出了圆厅别墅的感觉，生活最需要的是仪式感，是为点睛之笔。
1、大门进来之后，正前方是十字圆厅，不仅很好地解决了动线问题，还让过道不再漫长与单调。往南，是主卧和次卧，往北一左一右是鞋帽间和家政间，再往里是次卫，两侧是左右卧室，十分安静;
2、最大的两大是边厅设计，厨房、餐厅和客厅一体化，完全没有阳角，侧面偷了一整排的飘窗面积，主人养花、喝茶、健身，都可以在那里实现。;但隐私是个大问题;如果朝西的话，西晒会很厉害;
3、主卧私密性很强，特设了一个玄关;主卫朝南，一般只有别墅才有的待遇;
这个户型，在小区的中轴线上，占据了北区最好的景观资源。
小结：
关于北京国贤府的6个户型，楼花一口气读完了。总的来说，南北两区的定位很清晰，北区是改善型，南区是刚需型，豪不含糊。
它还有一个亮点，层高在3米至3.3米，得房率达到83%。为什么它能做到这个尺寸，是中建智地把1.3容积率的地块，全部做成了6到8层的洋房，得房率自然就高了。
但如果中建智地不偷面积，也是万万做不到这个尺寸，面积主要偷自南面阳台，北面设备平台和飘窗。
有了低容积率，有了偷的功夫，所以中建智地在发布会上才有底气在屏幕上放出那行字：碾压市场的户型。
七、周边配套
山姆会员店：离得太近的烦劳
北京国贤府是昌平区的纯多层洋房项目，毗邻定泗路(拓宽)、北清路、五环路，临近立汤路、京承高速、京藏高速。
目前交通不太便利，离地铁天通苑北站4.9公里，离地铁17号线的在建站未来科学城北1.6公里，据说北端年底已经确定开通。
山姆会员商店就在北京国贤府南侧，是好事，也是坏事。开业之后，那里一定是车水马龙，汽车尾气排放最集中之地，塞车是常有的事情。
未来科学城区域这些年早已名校林立：北师大、北京十一学校双教育体系落地，北师大二附中、北京十一未来城学校、中关村二小昌平校区、黄城根小学昌平校区、首师大附中昌平校区等纷纷建成。
项目周边已经建成王府中西医结合医院、清华长庚医院、北京友谊医院顺义分院(建设中)等多所知名医院，同时，昌平南部的积水潭医院二期也在建设当中。
十一、小结
1、优势
两个字形容：纯粹
容积率只有1.3，没有做高低配，而是选择纯6-8层洋房，小区品质很高;
刚需和改善实现了南北分区，实现了同一个阶层同一个梦想，做到人群的纯粹性;
2、不足
地段先天不足，核心体现在交通上不够便利;
地面非机动车停车位过多，安全系数不太高。
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