万科北京总经理林瞳
每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
昨晚九时，在小红书上加了“万科东庐”。很快，就弹出了一条消息：“预约看样板间吗？今晚排卡客户开放，明日未排卡客户可以预约参观”。
"是机器推送的？”楼花问道。
“不是，万科东庐售楼处销售。”对方回答。
在小红书上，可以搜出多个“万科东庐”，后缀没有人名，看似是官方号，实则不是。他是售楼员、渠道商还是全名营销员，没有人清楚。反正，能揽到客户，就是王道，销售员也被逼成了内容运营人。
这个“万科东庐”，干了一件侵权的事儿，把楼花原创做的万科东庐日照视频剽窃了，遮挡“楼花网”之后，竟自把它置顶于小红书之上。有截图为证：
为了挖客户，万科东庐们也是拼了，大家太想证明自己。
前不久，有一篇稿子在网上传播甚广，题目为《全村压力给到万科东庐》。
万科东庐只是万科在北京通州的一个刚需项目，为何成了万科的"希望”？希望和压力成正比。
北京区域，是万科的短板。去年，它的权益净亏损为2.55亿元，是万科七大区域中唯一亏损的。而中海地产、中建智地和中建壹品等中建系企业，早已稳居北京新房市场头部交椅，
今年8月9日，万科以27.4亿总价斩获通州邓家窑地块，总建筑面积7.85万平米。上一次在京拿地，已是四年半之前的事儿了。
万科东庐的楼面价3.68万元/平米，容积率2.0，销售指导价6.5万元/平米，面积段在60-120平方米之间。
万科北京总经理林瞳很想让它一炮而红，在北京搞了一场产品发布会，逼格很高，地点选在四季酒店。一周前，万科董事会主席郁亮才说，房地产行业阵痛比预想中更长、更痛。
一个刚需盘，与发布会的调性，不是很吻合，主题是《明天，我们将住在哪里》。现场，还搬出了泰戈尔的诗《用生命影响生命》：请相信自己的力量，因为你不知道，谁会因为相信你，开始相信了自己。
“四有青年，六度空间”“我们在热爱世界时，便生活在这世界上”“如果上天再给我一次装修的机会，我一定要把全屋的缝都堵上”，等等。
整场发布会，台下的人感觉，喝了一碗又一碗心灵鸡汤。不得不承认，北京万科在离开刘肖之后，越来越文艺了。林瞳说，万科东庐最新的跨时代产品称。他要取悦90后、00后这批刚需的一代。
万科说，自己更懂年轻人，品牌有溢价；隔壁的竞品国誉朝华不开心了，认为万科东庐的楼间距不如自己。
楼花查阅了今年6月至今国誉朝华的成交情况，成交均价5.8万/平米左右，整体去化率17.31% ，共计成交105套，销售进度相对缓慢。
万科东庐会卖得如何？林瞳压力很大，在发布会上亲自登场了。
一、规划剧透：弥漫的角煞
这一代年轻人，见过世面，他们成长于移动互联网时代，什么样的房子是好房子，他们心里是有谱的。
早在万科东庐规划图亮相时，楼花就认真研究过它。这个盘最大的问题，可能出在风水上。
先来看整体布局，万科东庐规划整体贴合地形，中轴预留了大面积景观带，可围绕中轴打造小区整体形象，将地面功能性区域布置在两侧空间中，整体布局基本合理。
但合理并不能代表合适，楼花特意请教了业内规划专家，他认为，整体规划形态比较凌乱，应该考虑整体空间形态，不宜出现多个层数组合在一起的建筑形态。
万科东庐采用4-11层的高低错落布局，其中4层11.95米有4楼栋，5层14.9米有2楼栋，6层17.85米有6楼栋，7层20.8米有9楼栋，8层23.75米有2楼栋，9层26.74米有7楼栋，10层29.65米有4楼栋，11层32.6米有10个楼栋。
它们之中，很多楼并不是同一层数，比如7#楼，就有4层、9层、10层三种楼层，有点像拼乐高积木，将不同颜色、形状、高度的积木搭配组合在一起。
此外，楼花也注意到：万科东庐外圈楼栋临路的单元排布了东西向(21#楼)或非通透户型，导致隔壁单元采光、视野受影响，楼间距南北楼间距基本可保持在 40 米左右，但临近21#、22#栋楼外侧临路单元位置只有 14-20 米，这设计真的很不“万科”。
高高低低的天际线，4层-11层像搭积木一样，高出的楼栋，像碉堡一样，平白无故地让小区多出了很多墙角。建筑设计院的朋友告诉楼花，这是无奈之选，既要填满容积率，又要满足每栋的日照要求。
有网友直接发出愤慨，称“白虎过头，阳宅不利，设计师无脑“，建议全部改成9层都比现在好。
从沙盘图上看，除了第一排房子，万科东庐的其他楼栋或多或少都存在角煞问题，一旦住进去了，这种煞气就来了。这一点，林瞳在发布会是没有交代清楚的。
二、日照分析：8#日照较弱
万科东庐规划出来之后，楼花第一时间赶制了它冬至日的日照模拟分析。
8:30
早晨 8:30，2#、3#、5#、6#、7#、11#、12#、26#采光充足，1#、4#、13#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#部分低楼层被前方楼栋遮挡，采光会受部分影响：8#、14#被前方、东侧单元遮挡，南向基本无直射采光。
12:00
到了中午12:00，1#、2#、3#、4#、5#、9#、10#、11#、12#、15#、16#、17#、19#、20#、21#、22#、23#、24#、25#、26#采光充足；6、7、8、13、14、18 栋低楼层采光稍差。
16:30
到了16:30，5#、7#、8#、14#、17#、19#、20#、21#、22#、24#采光充足；1#、2#、3#、6#、11#、16#、25#、26#仅高楼层有采光；2#、4#、9#、10#、12#、13#、15#、18#采光较差。
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三、户型解牛：120平客厅只有3.8面宽
关于万科东庐，万科北京时隔四年半的新项目，楼花逐一来解读下它的户型：
65m²两室两厅一卫。紧凑简约两居，全明格局，玄关处有柜子方便收纳及入户换鞋，但没有起到区隔作用，且正对着卫生间大门。南向主卧、客厅和北向次卧均有飘窗设计。客厅在整个户型居中位置，客厅西向窗户会有早起采光、下午西晒问题。餐厅放四人位餐桌会较为舒适，再大就会影响正常走道，略显拥挤，且餐厅也正对着卫生间门。此户型仅分布在21号楼，位于小区南侧。
73m²两室两厅一卫。客厅主卧双向朝南，且都带有飘窗。餐客厅一体化设计，从户型图上看厨房门大概率是双向垂直推拉门。餐厅在过道处较为拥挤且正对卫生间门。户型分布在7/13/19/21/22/24/25/26号楼，小区最南侧临路部分。
89m²三室两厅两卫。进门玄关正对厨房墙，如果在这里挂幅画或是做点小装饰，既能够起到区隔作用，又能有好的寓意。主卧套房设计，主卧客厅双向朝南。餐客厅一体化设计，厨房门大概率是双向垂直推拉门，餐厅也较为拥挤。次卫干湿分离，洗漱区单独在外蛮方便。整体户型进深过长，居住动线和采光会受影响。户型分布在1/3/4/6/18/23号楼。
95m²D1三室两厅两卫。入户门正对次卧门，私密性会受影响。主卧套房。U型厨房，餐客厅一体化设计，有单独家政区。
95m²D2三室两厅两卫。入户门正对儿童房房门，私密性会受影响。三面朝南，全明格局，主卧套房，有飘窗。餐客厅一体化，有单独家政间。南向两卧室的入户门在南侧，保障私密性、降低受干扰程度。95m²D1、D2户型分布在2//5/8/9/10/11/12/14/15/16/17/20号楼。
120m²四室两厅两卫。中规中矩四叶草户型，入户门对着餐厅。主卧、客厅、老人房三面朝南，客厅面宽 3.8 米，顿时少了敞亮和通透感。中西厨设计，有独立家政间。动静分区不明晰，整体户型较为局促。此户型只有边户，分布在10/16号楼的东边户(总高7层)、11/17号楼的西边户(总高11层)。
四、新盘擂台：卧室门南移有代价
万科东庐那场产品发布会，虽然没有点名对手，但傻子都能看出来。
这段时间，通州区有两大刚需盘吵得火热，一个是万科东庐，一个是国誉朝华。
两个小区体量不同。万科东庐规划建面7.85万平米，国誉朝华4.97万平米；万科东庐面积段65/73/89/95/120平米；相较于国誉朝华46/49/53/56/59/65/66/78/88/93/118平米，刚改面积段略大。虽然都是刚需上车盘，国誉朝华小面积分布较广，总价低，更容易上车。
在楼栋朝向上，国誉朝华12栋楼中，10/12号楼各有一个单元为东西向，而万科东庐21号楼也是东西向。万科东庐4-11层采用搭积木式楼栋布局，国誉朝华很板正。
到底该选谁?小户型嘛，每平米面积都很珍贵，必须死抠抠细节，一定要麻雀虽小，但功能性依然良好。
1、有人说，国誉朝华88平米三居客厅的L型边厅，好看不适用。楼花深度赞同，早或傍晚太阳接近直射，看电视反光，赠送的飘窗也不会做成沙发，还有一点，私密性差，尤其晚上，非得把窗帘拉紧；其实，万科东庐也差不多，85平米小三居也有L型边厅户型，但量不多;
2、国誉朝华厨房里的岛台，的确是个败笔，但不打紧，如果不喜欢的话，砸掉就是了。由于冰箱占了位置，国誉朝华的操作台不好切菜;万科东庐很巧妙，将冰箱移出厨房，通过S墙，嵌入对面的卫生间;
3、北面两个次卧，万科东庐会稍微大一些，秘密在于它们的前厅，国誉朝华浪费至少1个多平方米，主要是洗衣机没嵌在S墙里。当然，它做吊柜的地方比万科东庐多些。相比而言，万科东庐更能击中买家的心理，一点儿也不浪费;
4、南侧卧室的开门，万科东庐的所有户型，选择在最客厅的最南端。楼花也觉得十分怪异。一是，总感觉客厅前，人晃来晃去，动线出现了问题，窗外的景观永远隔了一段距离；二是，这种做法，背景墙确实会大一些，但势必离餐桌太近了，都是饭菜味；三是，南侧卧室靠里面的空气不流通，空气对流的面积只经过门和窗户的1-2平方米。四是，房门靠南侧还是北侧，楼花认为私密性是一样的，都是隔着一扇门。
喜欢国誉朝华的人说，东庐多暗卫，且每平米价格貌似要贵一些，甚至指出万科南卧室开门的创新，是要付出代价的。
今天是周六，万科东庐售楼处开放的第一个接待日，大家有关项目的问题可以扫二维码或者加微信号：louhuar，一起多交流探讨。
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