梧桐星辰效果图
每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
如果说每一次出发，都会有意外收获，那无疑楼花是幸运的。
今年8月29日，顶着烈日，乘坐近2个小时地铁，楼花来到了昌平朱辛庄踩盘，当时是探访了越秀星樾和大华启宸府。
犹记得当时，越秀星樾当时已经只有低楼层售卖，当得知不考虑低楼层，置业顾问当时也是敞开胸襟一番畅谈，抱着对越秀星樾的成功快销经验，强烈建议等等沙河高教园的越秀新项目。
时间一晃来到了10月中旬，楼花果然等到了当时置业顾问口中的越秀新项目——梧桐星宸，正式对外公示了规划图。与此同时，位于朱辛庄的原越秀星樾的售楼处，也已悄然将外部标识和LOGO都改成了梧桐星宸，速度!
有了此前的探盘和实地走访，结合综合分析，楼花发现，梧桐星宸是顶着光环、含着金汤匙出生的昌平刚需新星。何出此言?且听楼花逐一道来。
PS：今天梧桐星宸售楼处正式对外开放，当天双验资有99折优惠，后有vip卡领取。
01 规划解读
今年的昌平新房，简直要卷上天了!
先有越秀星樾速战速决、梧桐山语快速跟上，后有大华启宸府房少人多的凭运气买房，紧接着9月底北京国贤府高调在水立方举办发布会，而昌平高教园的梧桐星宸也是争分夺秒发布了规划图。
梧桐星宸楼栋分布图
看到规划图，楼花不禁感慨：梧桐星宸这是被大卸七块，每栋楼都临街啊!当然，这受制于最初供地形态，但要想在如此硬件条件下描龙画凤，还得有点真本事。
好在，梧桐星宸有三位硬气的开发商：首开股份、北京建工、越秀地产。从规划图中，楼花发现4点干货：
1.受制于原本零碎且割裂的地块，梧桐星宸整个小区被分成7个组团。这会直接导致两个问题：
首先，7个被割裂开组团，为了能够“互通”，只能设计成每个社区之间人行入口互相正对，但这，是方便出行了，但中间都隔着马路，安全系数大大降低。如果小区居民日常想散步，也只能在大马路了。。。。
其次，受制于分散组团，小区基本做不了园林景观，估计到最后也只能按30%的绿化率低空飘过。
楼花想起那句“聚是一团火，散是满天星”，用在梧桐星宸上，则要改成“相聚太难，命里注定就是散落的满天星”。。。。
梧桐星宸鸟瞰图
2.大部分楼临路，噪音问题在所难免。楼花发现，除了2-4#、3-4#、9-4#、12-4#、10-3#住宅楼位于各自小社区中心位置，尚可降低道路噪音影响，其他楼栋都将直接受影响。
3.每个组团容积率都不同，梧桐星宸包含2.5/2.4/2.3/2.0/0.8，容积率0.8的大概率是社区综合服务楼所在组团。居住人数不同将直接影响社区氛围，尤其是2.5的容积率，小区日常拥挤或许将是常态。
此外，梧桐星宸总共规划了非机动车位2662个，其中地上896个，地下1766个。容积率高+机动车多+割裂分散的小区，与所在版块刚需人群日常生活工作习惯还是契合的。
4.在整个规划图中，将儿童游乐设施设计在了社区综合服务楼板块，儿童游乐面积仅为200平米，这对于规划居住3048人的大社区而言，实在是“少的可怜”。
梧桐星宸位置示意图
楼花一直认为，买房在能力可接受的预算范围内，能够满足居住前三需求的80%，就已经是好房子了。能在距离地铁站500米，期房指导价5.5万/㎡，59㎡-127㎡的一居至四居供选择，对于想在北京扎根安家的刚需来说，这或许也是一个好的选择。
02 日照分析
梧桐星宸规划出来之后，楼花第一时间赶制了它冬至日的日照模拟分析
8:30
北半球冬天时，太阳从东南方向升起 , 从西南方向落下 。早晨8:30，3-3、4-1、9-3、9-1、9-6、10-4、12-3、12-5、12-6、栋阳光充足，基本所有楼层都有阳光。
2-1、2-2、2-4、2-5、3-1、3-2、3-3、3-4、4-2、4-4、9-1、9-2、9-6、10-4、10-5、10-7、12-1、12-3、12-4低层被少量阴影遮挡，整体采光充足
2-3、3-6、4-3、9-4、10-1、10-2、12-2栋除了高层有少量阳光，整体楼栋采光较差
3-5、9-5、10-3基本无阳光直射。
12:00
中午12:00，几乎所有的楼栋都有日照。其中2-1、2-2、2-3、3-2、3-3、3-4、3-5、4-1、4-2、4-3、4-4、9-2、9-3、9-3、9-4、9-5、9-6、10-2、10-4、10-5、12-2、12-3、12-5、12-6、所有楼层均有充足采光。
2-4、2-5、3-1、3-6、9-1、10-1、10-3、12-1、12-4、东侧高层采光较好，低层及被前方楼栋遮挡的部分，会被遮挡影响采光。
10-7被前方楼栋遮挡较为严重，仅中高层采光不受影响。
16:30
冬至日落较早，16:30时，3-2、3-3、3-5、3-6、4-3、9-2、9-3、9-5、9-6、10-3、10-4、12-1、12-2、12-5、12-6、有比较完整的日照。
2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、3-1、4-4、9-1、10-1、10-5、12-3、12-4、栋楼高楼层和部分未被遮挡部分有阳光。
4-2、9-4、10-7、栋阳光仅有少量阳光，
3-4、4-1、10-2、栋基本无阳光。
冬至日落较早，16:30时，3-2、3-3、3-5、3-6、4-3、9-2、9-3、9-5、9-6、10-3、10-4、12-1、12-2、12-5、12-6、有比较完整的日照
2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、3-1、4-4、9-1、10-1、10-5、12-3、12-4、栋楼高楼层和部分未被遮挡部分有阳光。
4-2、9-4、10-7、栋阳光仅有少量阳光，
3-4、4-1、10-2、栋基本无阳光。
(添加楼花姐微信：louhuar，可得全套梧桐星宸日照分析报告)
03 户型解牛
梧桐星宸的户型，从60平米一居到127平四居，一共五个款式。从刚需到改善型客户，想一网打尽。楼花逐一来解读下它的户型：
59㎡一居：阳光照进了厨房
1、玄关直冲客沙发和餐厅，对着主卧的大门，风水欠佳;
2、厨房朝南是一大亮点，7平米在一居室算是大的;
3、建议沙发放于卫生间这端，电视背景墙靠近主卧，空出走路空间;
4、洗衣机很完美地嵌入S墙里。
75㎡两居：洗衣机和冰箱成了CP
1、户型方正，客厅和一个卧室朝南，分别送了两个大飘窗;
2、入户玄关侧面有组柜子，巧妙地嵌入了洗衣机和冰箱，不仅有了家政空间，还解放了厨房空间;
3、次卧也实现了朝南，虽然缩在里面，但比暗房好许多;
4、U型厨房，加上可推拉门，空间感很灵动。
图片
85㎡三居：洗衣机去哪儿了
1、实现了南北通透，一个房间朝南，两个房间朝北;
2、玄关进入后，走廊面积多达4.2米，很是浪费;
3、没有看到洗衣机的位置，建议嵌入洗漱台底下或在厨房外侧的角落;
4、卫生间建议改称推拉门;
5、入户柜子有点深，建议把墙也顺便改薄。
99㎡三居：主卧的门会打架
1、户型方正，南北通透，实现了三房两厅带两明卫，两个卧室和客厅朝南，布局堪称完美;
2、家政空间实现两用，成了次卧的玄关，保证了私密性;
3、主卧的门与卫生间的门打架，建议主卧门改推拉门;
4、巧用S墙，将餐厅墙作为远景玄关，也是储物的好地方;
5、厨房放入冰箱后，令空间有些逼窄。
124㎡四居：以餐厅为中心
1、餐厅成为动线的核心，空间有点浪费，餐桌的档次很重要;
2、巧用S墙，南面洗衣机，北面为冰箱;
3、北面的书房，建议改成开敞式，增强了空间感和互动感;
4、主卧暗卫，但入户门有玄关，私密感好。
小结一下，梧桐星宸的60㎡和75㎡户型堪称完美，小户型的典范;85㎡和99㎡户型的一些小细节需要优化，住进去了就是要生活为中心，哪怕有一个地方不舒服，就会影响品质。
04 选房攻略
为了让大家减少踩坑的几率，楼花特定请教了建筑设计院大拿，总结出一套梧桐星宸的自住选房攻略，从矮子里面拔将军。
(添加楼花姐微信：louhuar，可得高清大图~)
1、 户型：如果自住首选南北通透户型，避开纯南户型(红色斜⌚️);如果投资，纯南户型面积小，总价小，后续更容易出手;
2、 楼型：首选 9 层以下(含 9 层)，公摊更小。如西面这四个小区中间靠前的4楼栋，有5层、7层、8层和9层的;
3、 噪音影响：尽量避开南向或北向紧邻动车道的楼栋(蓝色虚线框)，后续社区成熟，人员入住率增大之后，早高峰时噪音影响较大，楼栋的东、西墙临道路，噪音影响较小;
4、 出入口影响：
①避开紧邻地库、小区出口的楼的首层、二层，周围环境会比较嘈杂(中间一道杠 );
②避开地库口、小区出入口垂直正对的户型，在风水上形成路煞(红色箭头);
③避开正对其他楼角的户型，在风水上形成角煞，如正对配建楼(2F)的楼角，则避开首层、二层( 绿色叉)。
5、12-4#楼南侧为集中室外活动场地，后续有可能存在人声噪音影响(蓝色椭圆框 )。
6、去除上述不利因素，按自住考虑，优先推荐户型(黄色笑脸)，次优先推荐(黄色不笑脸)。
附：楼花档案
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