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11月4日，亦庄新盘招商玺售楼处，迎来了号称千人的看房团。这些人中，绝大部分是西服领导，着装统一的小哥哥和小姐姐，似乎与千万豪宅顾客的身份有些不搭。
有信息披露，他们是来了各个中介渠道商的员工，不是去买房，而是前来学习后为了更好地卖房。
招商蛇口要借助渠道的力量，加大对招商玺的去化力度。这似乎从另一个侧面反映出，招商玺并非想象中的那么红火。
今年6月，来自南通的招商蛇口的马甲公司中皋置业，以79.21亿元摘得亦庄新城X47R1地块，后定名招商玺。
中皋置业北上进京的背后，是北京招商蛇口总经理吕传来带来的“杰作”。在今年初成为北京市场老大之前，他是招商蛇口南通公司的一把手。
1988年生人的吕传来，是招商蛇口最早管培生之一，在蒋铁峰担任招商蛇口华东区域总的时候，吕传来是他的助理。
吕传来履新后的第一步，便采取激进的拿地策略。今年以来，招商蛇口在北京的土地储备，算上招商玺，已经超过了200亿元，而去年的数字，是0。
而招商玺楼面价4.44万元/平，期房销售指导价7.7万元/平。这与周边二手房动辄10万+的挂牌价相比，妥妥的倒挂盘。
但它开盘时的均价，比指导价高出5000至7000元/平米左右。高出的部分主要是精装修费用。
这让它真正的开盘价均价，达到了8.2元/平起步。这个举动表面带来了一个连锁反应——直接抬高了周边二手房挂牌价格。还没交房中海京叁号院，有业主价格提到了10万+每平以上。
但这只是纸面价格，在实际中，周边金茂府虽然二手房挂牌达到了超10万/平米，但今年的成交套数不足5套，最高的成交价9.6万元/平，最低9.3万元/平米。
如此算下来，招商玺倒挂的价格，也就来到了1万元左右。还有一个关键因素，项目要在3年后才能交房，按当下的形势，3年后的价格，是涨上去还是继续下跌，存在极大变数。
最极端的假设，以后房价继续下跌，金茂府和中海京叁的业主，可以接受从目前的9万出头一平，继续降至8万一平，而招商玺的业主愿意随着竞品的降价而降价吗？
事实上，在当下的市场扔下下行的环境中，近期北京普遍开盘的新项目中，几乎都一致开盘价低于指导价。
但招商玺逆势而行的手法，虽然最大化确保了项目利润，但无疑为今后的去化，埋下了伏笔。
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