中建玖玥府效果图
每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
中建·玖玥府让人等得有点久。
自9月23日高调公布了案名后，热度似乎已经凉了。它的兄弟楼盘北京国贤府在鸟巢亮相，风头一时无两;印香山、香山樾、招商臻园、招商元玺、菩瑅润府和保利朝央和煦等陆续抢了热点，一浪盖过一浪。
玖玥府何时开盘呢?楼花打听了一圈，很可能在11月月底。实在是有点晚了。那时，北京天很冷了。加上最近市场上又在鼓吹，前阵子卖出去的房子，有人开始退房。认房不认贷的新政下，冲动了一把。
有些时候，卖房子也是要看天吃饭的。
一、规划透视
当楼花拿到玖玥府的规划图纸时，立马颠覆了对它的印象。既然名字里有个“府”，以为是豪宅，实则是一个刚需加改善型楼盘。
1、容积率2.5，总建筑面积19万平方米，其中地上13万平米，规划了1117套住宅，平均每套116平米;地下6万平米，车位1361个，车位配比1.2：1，每个车位34平米，比较紧凑。
项目共19 栋楼，高度在24.1 米～44.95 米之间，为8～15 层的洋房+高层。其中，1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、13#、14#、17#、18#楼为15 层;16 号楼为 14 层;10#楼为 11 层，15#、19#楼为 9 层，4#、6#、7#、11#楼为8层;
3、整个小区的消防通道没有形成一个闭环——比较少见，而是分成了南北两个小循环，相当于在内部道路上把完整的小区割裂成两块，业主散步，不是很方便，舒适度降低。
4、项目楼栋布局西低东高，大部分楼栋为正南正北朝向，部分楼栋是为了填面积，如1#、9#、13#、17#部分单元为东西向——是多层产品。如果是自住，建议避开，尤其是划(红色圈)的单元。
5、出入口问题。11#、5#南向都是社区入口，人多嘈杂，尤其是15#西边的4个单元，北面是主入口，南面是地库出入口和幼儿园，汽车尾气和噪音，幼儿园的小喇叭声，交织在一起，也建议避开(红色圈);
6、角煞问题。18#南面有座配套楼和斜前方的19#，它的东面两个户型都有角煞，17#的西端户、14#的西端户都存在这个问题(红色圈);
7、运动场地问题。14#虽然位于小区的中央位置，但前面有室外运动场，可能会带来嘈杂声(绿色图);
8、靠主干道的边户、小区的第一排和第二排、离前方楼栋距离比较近的，都是次选户型(绿色图);
9、靠近化粪池、配电室的房子，都建议避开，如1#北面单元、3#西端户(红色圈)
10、位于小区中央，前后视野开阔，在经济条件允许下，小区19栋楼里，能优选择的是16#、12#、8#、10#、5#、7#等六栋楼(黄色图);
中建玖玥府楼栋分布图
二、日照分析
每年冬至日，太阳光对北半球最为倾斜，太阳高度角最小，是北半球各地白昼最短、黑夜最长的一天。也就是在这一天楼栋采光情况最应该收到买房人重视，楼花模拟了冬至日8:30、12:30、16:30中建玖玥府的整体采光情况：
8:30
北半球冬天时，太阳从东南方向升起 , 从西南方向落下 。早晨8:30，9栋(南北向单元)、13栋(南北向单元)、17栋(南北向单元)阳光充足，基本所有楼层都有阳光。9栋(东西向单元)、13栋(东西向单元)、17栋(东西向单元)基本无阳光直射。
1栋(南北向单元)、18栋(中高楼层)、19栋(东边两个单元)阳光较为充足，1栋(东西向单元)18栋(南北向低楼层和东西向单元)、19栋(靠西单元)被前方建筑遮挡。
3、4、6、8、12、14、15栋除了高楼层、不被遮挡的单元有少量阳光，整体采光一般。
2、5、7、10、11、16栋除了高层有少量阳光，整体楼栋采光较差。
12:30
中午12:30，几乎所有的楼栋都有日照。其中15、17(南北向单元)、19所有楼层均有充足采光。
2、3、4、5、6、7、11、16中高层采光较好，低层及被前方楼栋遮挡的部分，会被遮挡影响采光。
1(南北向单元)、8、10、12、14被前方楼栋遮挡较为严重，仅中高层采光不受影响。
1、9、13、17栋东西向单元采光一般。
16:30
(添加楼花姐微信：louhuar，可得全套梧桐星宸日照分析报告)
冬至日落较早，16:30时，2、4、5、8、10、11、14、17、18、19栋楼高楼层和部分未被遮挡部分有阳光。
1、3、7、9、12、13栋阳光仅有少量阳光，1/9/13/17(东西向单元)、15、16栋基本无阳光。
三、户型解牛
一个多月前，中建玖玥府流出了一组户型图，楼花第一时间抢发了。那时，图不够完美，只是走马观花对6个主力户型点评了一圈。没想到，关注度蛮高的。
最近，中建玖玥府的全部标准户型都出来了，数了数，一共十种户型，79平米3居两厅1卫;98平米3居两厅1卫有三种户型——两种边户，一种中间户;108平三居两室1厅有边户和中间户各一种;134平米四居两厅2卫两种户型;154平米四居两厅3卫;170平米四居两厅3卫。
今天，花姐再次对中建玖玥府的户型做一次更详细、全面地剖析，为花粉提供更多的参考。
01、79平户型：给小三房打了个样儿
来看看79平米的三居。这个尺度，竟然能做小三房，而且做到相当的完美，楼花被惊叹到了，美中不足，是东西向。
1、进深与面宽比为1.8：1，这是小户型的常态，没得说，一间卧室和客厅朝东;
2、赠送了两个飘窗和阳台，一共6.1平米;
3、北面两个卧室都是7平米，建议改成榻榻米，节省空间;
4、次卧门口有组柜子，估计就是30厘米，太薄了，不适用;
5、明卫，但位置很隐蔽，安排得恰到好处;
6、79平米的房子，居然有3.8宽的客厅，且很方正。
7、进门的玄关也不错，进大门是一组鞋柜，正前方是储物和洗衣机，有种双玄关的感觉。
98平米中间户三居，主要集中在19号楼和15号楼最西边的单元。这个户型给楼花最大印象是，利用S墙巧妙地把冰箱、洗漱池、家政空间等全部嵌入，没有一点儿浪费空间。扣细节，这就是小户型应有的样子。
1、进深与面宽比为1.77：1，一间卧室和客厅朝南，但客厅竟然做到4.1米，主要也是借用了主卧的部分墙做电视柜;
2、赠送了两个飘窗和阳台，一共7.2平米;
3、四组S墙，十分罕见，家政空间，洗漱池，包括进门的鞋柜，甚至连冰箱也嵌入——解放了厨房空间，十分完美;
4、进大门，设了一个远景小玄关，如果能再宽一点就更好了;
5、主卧是暗卫，其卫生间最好换成推拉门，主卧面宽为3.4米，也是不错的。
03、108平中间户型：卫生间藏得妙
108平米户型的中间户三居，这个户型最抢镜的是L型户型，这种户型大多数情况被批得一塌糊涂，隐私差，看电视需要拉窗帘，不适用等。这次，中建玖玥府颠覆了大家的想象。
1、进深与面宽比为1.21：1，长达9米的L型飘窗，视野很好;如果从楼栋分布看，这些L型窗户，都没有与隔壁楼栋对视，所以私密性不错;
2、南面主卧房门开在靠窗，一个最大的问题是风进不了房间最里面，更达到不利暗卫，住在里面会很闷的;此外，这扇门也破环了电视墙的完整，看电视时有人在眼前晃动;
3、开放式厨房里，设了一个岛台，让主人烹饪时多了交互感;
4、赠送两个飘窗和阳台，一共10.2平米，赠送了高达10%!
04、108平边户型：L型大飘窗有隐私
来看看108平米户型的中间户三居(C1)，这个户型最抢镜的是L型户型，这种户型大多数情况被批得一塌糊涂，隐私差，看电视需要拉窗帘，不适用等。这次，中建玖玥府颠覆了大家的想象。
1、进深与面宽比为1.21：1，长达9米的L型飘窗，视野很好;如果从楼栋分布看，这些L型窗户，都没有与隔壁楼栋对视，所以私密性不错;
2、南面主卧房门开在靠窗，一个最大的问题是风进不了房间最里面，更达到不利暗卫，住在里面会很闷的;此外，这扇门也破环了电视墙的完整，看电视时有人在眼前晃动;
3、开放式厨房里，设了一个岛台，让主人烹饪时多了交互感;
4、赠送两个飘窗和阳台，一共10.2平米，赠送了高达10%!
05、134平户型：竟然做到了四房
134平米户型，竟然是个4居，还是两厅两卫，楼花觉得有点不可思议。
1、进深与面宽比为1.15：1，四叶草户型，三房朝南，北面两个房间;
2、不知道啥原因，客厅没有赠送飘窗，沙发背景只有不足3米，显得小气了;
3、赠送两个飘窗和一个北向阳台，一共6.8米;赠送比例，还不如同小区的小户型;
4、餐厅成为房子的中心，形成洄游状态，把客厅挤下去了;
5、大门直冲卫生间，风水不佳，有煞气;
6、厨房的面宽只有2.4米，放了冰箱和橱柜之后，过道只有0.9米。
06、150平户型:找到了三进宅门的感觉
来看看150平米户型，四房两厅，三卫!中建玖玥府总是充满惊喜，134平做4房，150平米竟然有两个套房。
1、进深与面宽比为1.18：1，四叶草户型，三房朝南，北面两个房间;
2、玄关是它的特色，一进大门，二进玄关，三进对着餐厅柜，有点大宅门感觉;
3、南面竟然有两个套房，加上客卫，150平米做到了三卫的尺度，比较少见;
4、可惜了6米的客厅面宽，没有飘窗赠送;
5、两个南向的房门对视严重;
6、餐厅是房子的中心，导致客厅成了配角。
07、170平户型：幽暗的厨房
170平米户型，四房两厅三卫，很是平庸，厨房面积甚至不如150平户型，而且很幽暗。
1、进深与面宽比为1.023：1，四叶草户型，三房朝南，北面两个房间;
2、大门直冲卫生间，风水不佳，有煞气;
3、厨房北面有个凹口，侵占了厨房面积，也导致厨房显暗，令台面不够长;
4、次卧套房的门与卫生间的门会打架;
5、可惜了6米的客厅面宽，没有飘窗赠送;
6、餐厅是房子的中心，导致客厅成了配角;6米面宽很鸡肋，让书房显得局促;
7、主卧的L飘窗大小恰到好处，衣帽间还有个小窗户。
08、小结
小结一下：中建玖玥府的户型在如何讨好刚需和改善客群上，很擅长在螺蛳壳里做道场：
1、偷面积，北面房间偷出一个阳台，南面的卧室有飘窗赠送，比较遗憾的是，170平和150平大户型反而客厅没有飘窗赠送;
2、四叶草户型，还是没有绕开对视的问题，尤其不能直接对卫生间;
3、小户型做得还是很追求空间的实用性，79平米三房卷出天际;
4、有些意外的惊喜，比如，134平米能做到4房，150平户型居然能做到两个南向套房。
四、楼花档案
分析完户型、规划和日照，各项配套方面，中建玖玥府也有可圈可点的地方。
中建玖玥府位于南四环西红门京开东侧600米，从板块来看，京开高速将西红门分为西红门东和西红门西，而中建玖玥府所在的西红门东区域，无论是交通、商业配套和周边医院，还是依靠西红门西区域。
如中建玖玥府距离地铁4号线西红门站大概2公里，未来19号线南延，预设站点在项目附近600米。此外，商业配套5公里内有鸿坤广场、宜家家居购物中心、北京荟聚购物中心、山姆会员店、万达广场。
最值得期待的周边学校，距离北京金融街润泽学校470米，距离黄城根小学分校(在建)也在1公里以内。距离2.9公里还有北京第二实验小学大兴实验学校，项目自身还配件有幼儿园。
平时想去周边周边遛弯，5公里范围内公园蛮多，如南苑森林湿地公园、鸿坤体育公园、兴华公园、西红门生态公园、大兴生态文明教育公园、星光生态文化休闲公园、地铁文化公园。
整体来看，中建玖玥府适合在南城工作，刚需和改善客群。当然，所在区域内新房众多(御景新城、橡树湾(1/2/3期)，规划中还有新住宅供地，未来二手房出售会受一定影响。
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