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3月29日，香山樾的2#拿到预售许可证，一共24套住宅，除了一单元西侧193平米外，其余清一色的185平米四居。去年11月18日，它拿了第一批预售许可证，416套住宅。
至此，440套住宅，香山樾全部入市了。
去年开盘的当日晚间，香山樾自制的捷报传出——认购285套，认购率超过68%，签约销售额突破70亿元。这是一个天文数字。
但到底卖得好不好，还得看网签。认购的数字，是可以人为做出来的。
截至4月2日——3个半月，香山樾网签了45套——均价12.24万元/平米，网签率正好突破了10%，还有395套要网签。如果按过往一个月网签13套的速度，香山樾要想清盘，还需要花费30个月。
它的网签走势图出来了，去年11月网签了2套，12月网签了30套，今年1、2、3月，分别只签约了4套、4套和5套，如果按照每月5套的流速，香山樾还得卖79个月。
透视已经网签的45套，它的户型分布是：160-170平米供应24套，网签1套；170-180平米供应1套，网签0套；180-190平米供应128套，网签19套；190-200平米供应47套，网签5套；200-210平米供应8套，网签0套；210-220平米供应34套，网签2套；220-230平米供应93套，网签9套；230-240平米供应33套，网签4套；270-280平米供应72套，网签5套。
上述数据显示，200平米以上户型是滞销的重灾区，供应了240套，只网签了20套，网签率只有8.33%。
流速太慢，显然和单套总价有关。网签的45套房，总金额为11.45亿元，单套总价2500万元。
它的对手，一路之隔的印香山，甚至更惨。
印香山晚于香山樾一个月开盘，拿证99套，截至目前只网签了2套，2月和3月各一套，都是224.55平米户型，均价12万元/平方米，单套总价2650万元以上。
3月初，印香山在监管账户里有资金大约6400万元，可以大致推算出它的实际成交在10套左右。在去年底开盘时，天恒置业喊出了劲销20.4亿元的口号。
如今呢？三个月过去了，只得到2套的网签成绩。
香山脚下的这两个项目，有点生不逢时。
放在现在的视角来看，它们的产品，和2024年入市的豪宅没法比。确切地讲，香山樾和印香山的户型几乎没有赠送面积，没有竞争优势。
香山樾的户型，太过于中规中矩，除了272平米户型可以做到短进深、南向四面宽，其余户型都是四叶草格局，更遑论南北通透了。虽然香山樾都能做到四房朝南，怎奈小区西边离山体只有4米——没错，是4米！
天生的硬伤，加上单价12万元/平方米以上，导致总价太高。它们唯一的卖点，就是海淀、西山，但这显然已经很难打动富人们了。印香山和香山樾的地产商，一个是天恒置业和广安控股，一个是越秀地产和北京城建，它们没有豪宅标杆。
再看一看凶猛的中海地产，正在丰台一块"差得不能再差"的地块上创造神话。中海丰和叁號院将地铁之上的部分土地，挖出了一个上万平米的私家园林，还带千平米的湖。挖湖卖房，反而成立独树一帜的卖点。
它让人们已经忘记了，日夜穿梭在地下的地铁。
反观印香山和香山樾，能讲的只是三山五园的老故事。这个故事，花姐从18年前就开始听了，宋卫平在海淀打造了北京御园。而今，购房者越来越精，他们更在意自己小区里有什么，不要扯什么周边。
这也是楼花自己创立以来，始终坚持自己的定位，立足产品主义，从来不写配套，专注于挖楼盘自身的优缺点。
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