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北京中轴概念楼盘，早已不新鲜了。
这一回，华润置地用了老一套宣传手法——中环悦府，案名里带"中”，在南中轴线上。
实际上，它不在中轴线上。
先科普一下，北京中轴线概念。按照2022年5月通过的《北京中轴线文化遗产保护条例》，北京中轴线北端为鼓楼、钟楼，南端为永定门，纵贯北京老城，全长7.8公里。
永定门在南二环上，而中环悦府，北京丰台大红门西路7号，距离南四环1公里左右，距离东边的南苑路也差不多1公里。
从地图上，南苑路是永定门外大街的南延道路。但严格意义上，它不是北京中轴线，中环悦府更不在中轴线上，中海和瑞叁号院和永定金茂府比它距离南苑路更近些。
在宣传推广上谈“三环中轴新奢地标”，存在夸大事实嫌疑。明明紧邻四环，却说成三环；明明不是中轴，却说成是中轴。
不论是老北京人，还是新北京人，中环悦府的中轴线牌是接受不了的。
华润置地强调中轴，在海报上把永定门、太和殿和天坛等地标放入中环悦府的宣传海报上，拿老北京的文化遗产相提并论，为它开盘做热身。
它就是一个地道的住宅楼盘。
2023年12月26日，华润置地以34.845亿的价格拿下了大红门地块，溢价率15%，销售指导价9.5万元/平方米，浮动8%。
它占地面积2.13万平方米，总建筑面积7.5万平米，为11层和17层产品，其中地上建筑面积5.11万平米，容积率2.4——和中海和瑞叁號院持平，比永定金茂府低0.2。
相比两个邻居，中环悦府的压力蛮大。
压力主要来自售价。在拿地时，中环悦府的楼面地价达到6.82万元/平方米，而永定金茂府5.07万元/平米、中海和瑞叁號院5.38万元/平米。同一个区域，且地段还不如别人，地价竟然高出1.5万元/平方米以上，怎么卖？
看看邻居们的成绩单：永定金茂府总共供应6.78万平米，共计452套，至今网签391套，成交均价9.32万元，去化率86.5%。中海和瑞叁號院总共供应8.96万平方米 ，共计748套，至今网签530套，成交均价8.87万元平方米，去化率70.85%。
永定金茂府卖得比中海和瑞叁號院贵了近4000元/平方米——品牌溢价使然，谁能确定华润置地在北京做豪宅能超越金茂府？
中环悦府的售价定在9.5万元/平米，共有六种户型图，134平米、137平米、145平米、166平米、176平米和213平米，一共326套。如此大户型，去化速度慢是一个大问题。
地价高，售价又很难有大突破，华润置地只有挖空心思在偷面积上做文章，吸买家入场。
在丰台区，中环悦府偷面积的尺度，突破了新的想象空间。
它将阳台面积变成室内面积上，做了大文章。在每一个户型上，每个房间和客厅都偷了阳台面积。
最牛逼之处在于，它是把这些偷来的面积，都悄无声息地变成了室内空间，即使用面积。这与防火挑檐偷出来的阳台有着本质区别——不能封闭，算作是景观阳台。
偷出室内使用面积，才是最牛的偷法。
拿中环悦府213平米户型举例：四室两厅三卫，四叶草户型，南向一个客厅和两个卧室，北向一个书房、一个卧室和一个厨房。从户型图上看，南向面宽15.6米，阳台宽1.5米，阳台面积约23.4平方米。
待交房验收之后，地产商会把敞开的阳台纳入室内空间，然后再封闭阳台。这些阳台面积，是全赠送的。
北面的书房和卧室也有两个全赠送的阳台，花姐目测每个房间至少赠送了2平米。南北加起来，赠送了27.4平方米，赠送12.86%，这可是实打实的使用面积。如果按照9.5万元/平米售价，这部分赠送面积价值260万元。
通过偷面积，中环悦府213平米户型的使用面积，就变成了240.4平方米。
花姐测算了一下，134平米户型偷了20平米（约15%）、137平米户型偷了20.65平米（15%）、145平米户型偷了20.75平米（14.3%）、166平米户型偷了22.45平米（约13.5%）、176平米头来24.85平米（约14%）和213平米偷了27.4平米（约12.86%）。
没有办法，丰台新盘的竞争压力太大。
拿160平米以上户型来看，中环悦府在丰台区的对手就包括中海丰和叁號院和中建云境，分别供应了412套和136套，这还不包括区域的老盘，共计达1392套之多。
群狼环伺，中环悦府只能猛打中轴的地段概念。有一句说一句，中环悦府的位置，确实要比西南四环外的中海丰和叁號院和中建云境要好。
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