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一个月前，北京建工地产有限责任公司（简称“建工地产”）摇中后沙峪地块，37：1，它是个幸运儿。
土地是地产商的命根子，犹如种地的农民。曾经，王石和郁亮都说过，万科是农民。
建工地产拿地七天后，北京建保顺筑置业有限公司成立。名字里有个“保”字，不言而喻，保利发展也与它合作了。
一个月后，这个项目的案名公布：保利星宸和煦。和煦，正是保利发展主推的产品系，北京在建的就有璟山和煦、朝央和煦和颐璟和煦。
这表明，保利发展正式与建工地产联合开发保利星宸和煦，前者是操盘者。
4月15日，建工地产将持有建保顺筑60000数额股权出质，质权人为保利（北京）房地产开发有限公司。从建保顺筑注册资本1.2亿元来看，建工地产和保利发展的持股比例平分秋色。
它们股权转让的路径大致是：建工地产先把股权质押给保利发展，锁定交易，然后在股权正式变更完成的同时，质押解锁。依葫芦画瓢，去年越秀地产和北京城建在香山樾项目上，也是这么操作的。
一场北京国企和央企的联姻，就这样拉开了序幕。
难以追平"兄弟"的利润
4月12日，保利星宸和煦揭开了自己的面纱，公布了规划建筑方案。
它位于首都机场临空经济示范区范围内，东至花锦巷，西至裕庆路，南至城市绿化带，北至花梨坎街。北面是保利发展和华润置地联合打造的和光瑞府项目。
对于这个区域，保利发展很熟悉。
保利星宸和煦的总用地面积为 16909.86 平方米，总建筑面积为 49219.72 平方米，其中地上建筑面积为 33819.72 平方米，地下建筑面积为15400.00 平方米 ，容积率2.0，地下停车位327个，非机动停车位547个，建筑高度33.05米。
整个小区呈东西走向，大门在北面正中央，一共9栋住宅，除了最南面的5#和6#为9层之外，其余楼栋皆为11层。每个单元一梯两户，它的得房率至少在83%以上。
在户型分布上，2#为楼王，户型面积约145平米的四房，南向四面宽，共计66套；110平米户型三房分布在5#、6#、8#，共计94套；125平米四房户型分布在1#、3#、4#、7#、9#，共计110套，整个小区共计270套房。
按照拍地时的条件，总成交加11.67亿元，楼面地价为3.45万元/平方米，它的销售指导价6万元/平方米，浮动8%，最高可卖到6.48万元/平米。
北面的和光瑞府2021年9月底开盘，拿证1376套住宅，截至目前网签1169套，成交均价5.89万元/平方米。
如果以和光瑞府的售价卖，保利星宸和煦的利润将大幅收窄。和光瑞府当年的楼面地价为2.58万元/平方米。
近9000元/平米的楼面地价差价，保利星宸和煦很难在产品升级上找回来，即便顶着预售价的最高点卖，也少赚了约3000元/平方米。
从总平图和外立面图看，南面通过防火挑檐偷了阳台面积——这是顺义区最普遍、也是最疯狂的做法，现在连丰台区也学会了；北面则通过设备平台偷了面积。
125平米户型有些鸡肋
选房，第一步先看区域。
保利星宸和煦周边大环境比较成熟，在中央别墅区的核心位置，有祥云小镇、欧陆广场、荣祥广场等，国际学校70%的资源都在周边。月底，即将开诊的三甲医院友谊医院也在附近。
如果在北京东北方向上班，保利星宸和煦是个不错的选择，社区不大不小，很纯粹。
它只有9栋楼，你该怎么选？花姐喜欢分户型来给大家提供选房参考。
一、110平米户型：5#和6#全部优选，虽然它位于小区的第一排，但它的正南向规划了一条市政绿化带，大约25米至30米，视野无挡，且相对安静。
8#的西端户也很好，270度景观，唯独东端户，东面紧邻花锦巷——只有20米宽，想来车辆也不会太多。
二、125平米户型：分布在小区的东西两侧，整体来看不是很理想。1#充满角煞、阳光受遮挡，距离斜前方的9#和2#，分别只有14.72米和13.93米；3#的东端户距离2#只有13.66米。
4#的东端户距离5#只有10.23米——堪称握手楼，7#的西端户距离6#只有13.19米；唯有3#的西端户最佳——虽然斜前方有车库出入口，但视野开阔，距离4#有48米；4#西端户也不错，视野较好；9#整体比较理想。
三、145平米户型：2#坐拥小区最佳资源，距离正南向的5#和6#有46.28米——它们的楼高只有27米，妥妥低北高南低，风水不错。
四个中间户最佳，两个端户会轻微地受到侧面楼栋的影响，但问题不大，西端户由于东端户——因为前后楼间距多了3米。
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