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北京宸园出师不利。就在它面世前夕，有股东撤资了。
7月11日，北京宸园的开发商北京兴鼎房地产开发有限公司（下称兴鼎房地产），发生了股权变动，江苏绿建开发置业有限公司（下称江苏绿建）撤出0.89%股权，剩余股东为中建智地持股97.87%、北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司（下称朝阳城开）持股2.13%。
兴鼎房地产成立于2024年6月13日，注册资本15亿元，法人兼董事长樊飞军。
江苏绿建成立于2023年6月26日，注册资本1000万元，法人钱秋石。唯一大股东江苏省建安建设集团有限公司——韩秋宏和王秋明分别持股96.1755%和3.8245%；朝阳城开为北京朝阳区国资委旗下企业。
一个多月前，中建智地、朝阳城开与江苏绿建组成联合体，以112亿元拍下北京朝阳区三地块“巨无霸”项目，涉及酒仙桥、前苇沟、电子城三大重点区域，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。
其中，北京宸园所在的是酒仙桥地块（1019-0005、0006、0007）。
一个央企，一个地方国企，一个民企，三者组合看起来很怪异。
花姐分析，江苏绿建闪退，至少有三种原因：一是，大股东有“瑕疵”，被劝退离场；二是，只想参与北京宸园开发，另两块地不参加；三是，对北京宸园的未来不看好。
江苏建安建设集团是个建筑总包商，在这次江苏绿建北京拿地前不久——6月6日成了法院的被执行人，执行标地为657.9万元。央企寻找合作伙伴，是有洁癖的，合作伙伴的好歹，要追溯到大股东身上。
楼花网发现，兴鼎房地产还有一个兄弟，叫北京兴阳房地产开发有限公司，成立于2024年5月24日，注册资本1亿元，法人樊飞军，中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%——不见江苏绿建。
兴阳房地产成立之后，就马不停蹄地招标酒仙桥、前苇沟地块的监理和施工标段，被误认为它就是三块地的开发主体。当时，距离那场土拍还有半个月，中建智地内定了。
也就是说，中建智地联合体在拿地之前，江苏绿建没有现身，只是后来参与北京宸园地块的开发，入股了0.89%。
江苏绿建是否存在挑三拣四的嫌疑？来看一看112亿元拿下的三块地：
1、酒仙桥地块（1019-0005、0006、0007）建设用地面积约4.17公顷，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地；商品住宅指导价，住宅期房指导价125000元/㎡；
2、孙河乡前苇沟地块（3006-006、008、009、010、011）建设用地面积约8.25公顷，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地，住宅期房指导价79800元/㎡；
3、中关村朝阳园北区地块（2905-0017）建设用地面积约3.28公顷，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。
毫无疑问，酒仙桥地块最受关注，当然风险也很大。
最新流出的项目笔记显示，其住宅总占地面积37684.2平米，地上建筑面积101610.41平米，容积率为2.5/2.8，精装交付，户型面积143平-249平米，宋代建筑风格。
它主要有四大特点点：1、北京罕见的瀑布之园；2、全是精装大平台、落地玻璃；3、房子里有一堆世界大牌；4、小区有五星级酒店服务。
通盘测算下来，北京宸园至少卖11万元/平米才能保本。从网传的一张规划效果图看，北京宸园三块地一共排了13栋住宅，但明眼人一看，0005的幼儿园用地也变成房子了，这显然是山寨的，除非是改了规划。
一个地产商想扩张，就一定要有自己的代表作。中建智地试图把北京宸园打造成自己的标杆。它有"宸系""府系""璟系""印系"四个系，宸系定位最高端，发轫于2021年6月的顺义中建宸庐。
半年前，中建智地举行了两场高规格发布会，在北京水立方，请了一众明星站台——陈建斌、濮存昕等，主打文化地产，耗费巨资。中建智地高举高打的战略，目标是清晰的。
作为中建一局的地产开发平台，中建智地的营收占比不断走高。2020年占总营收比例仅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.8%，2023年占比升至9.38%。
但中建智地的狂飙之下，中建一局却出现了增收不增利、负债攀升的现象。2023年，营收142.12亿元，同比增17.83%；净利润13.7亿元，同比下降28.25%；总负债313.28亿元，同比增加4.6%；资产负债率81.5%，同比增加3.3个百分点。
这次中建智地112亿元拿地，樊飞军背负了巨大的压力。当然，干好了，就一战成名。
在北京土地市场，一起拿地的伙伴，分手的例子很少。反倒是，各种联合拿地手法层出不穷。
例如：丰台的中海公元里，中海地产通过东方雨虹拿地；昌平的龙湖观萃，龙湖地产通过石家庄创世纪拿地；海淀的西山观复，中海地产从中旅投资手上买下70%股权；顺义的保利星宸和煦，保利地产从北京建工手上拿下50%股权；大兴的京玺，最初是中铁置业和兴创置业拿下的，后来首开和住总也来分羹；房山的京熙润府，是华润置地从煤老板温秋贵手上买来的。
这些曲线拿地的案例里，鲜有退股的。即便是海淀的印香山，虽然另一个股东迟迟未入股，但一直以借款形式在参与开发。
如今，北京宸园就是一个特例，股东临阵脱逃了，总归是个不祥之兆。而撤离的故事，一定很曲折，很精彩。
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