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2月12日，农历乙巳蛇年元宵节。京城楼市，迎来一个新的起点。
这一天，北京市规自委在其官网，刊登了关于印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（下称“'好房子'要点”）的通知。
只看内容，这是一份具有划时代意义的通知，将全面颠覆京城现有的住宅规划。
如果说此前“好房子”导则的问世，只是序曲；“好房子”要点，则是“建设北京人民满意的好房子“目标的正式践行。
但，当花姐看到它的适用区域后，却多少有了一丝遗憾。
也许是考虑到全面实施的波及面太大，它将城六区排除在外。只在顺义、大兴、亦庄、昌平、房山，等近郊平原多点地区执行，城市副中心（通州区）可参照执行。
这大大减少了它的威力。
毕竟，在“好房子”导则实施后的两个月里，北京近郊已出规划方案的项目，对首层架空和风雨连廊，显得“漠不关心”。
“好房子”要点全文1795个字，涵盖8个层面。
花姐通篇读完后，最大的体会总结有三点，下面一一介绍。
一、“好房子”导则的量化和升级版
“好房子”要点中，对此前“好房子”导则“三件套”：阳台、首层架空、风雨连廊中的部分标准，做出了明确的量化。
阳台面积，不得超过套内面积的10%，进深最多为1.8米；明确内嵌、外敞、奇偶阳台的赠送尺度。
首层架空面积不超过建筑基面50%，高度4.9米以下的，不计入容积率，不收取地价款；超出基面50%及高度大于4.9米的，则计入容积率。
此外，它还在“好房子”导则的基础上，增加了诸多新的实用内容。
花姐挑了几条较为核心的：
1、140平以上户型，可设置一处挑空空间。高度不能超过两层层高，面积不超套内面积的25%且在50平以下，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按 2 倍计算容积率；
2、为了配合上条的可实施条件，住宅建筑高度，允许局部上浮。建筑控高为18 米、24 米、36米、45 米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至 60 米）；
3、新建项目可在小区入口、入户大堂或沿街、街角首层，配建邻里共享空间。建筑面积按照700平米/千户计算，最大单处面积700平米。不计入容积率；
4、可依据市政条件，允许地块利用城市支路上下空间，进行地块间连通。该条不只局限于未来的新项目，已规划或正在建设中的项目，只要条件允许，都可以申报。
二、进一步加大开发商的内卷程度
可以说，“好房子”要点的8项内容，个个都是颠覆性的规划要求。
只不过，执行范围只局限在近郊几个行政区，花姐难免会担心，开发商实际执行的力度，会有多大？
自“好房子”导则发出后，2个多月时间里，北京已经公布设计方案的新盘中，清一色都只对阳台感兴趣，能够全部实施导则“三件套”的项目，凤毛麟角。
目前，仅有位于亦庄新城的招商蛇口X24项目，在规划方案中，全部采用了阳台、首层架空、风雨连廊。
但它在拍地之前，就已经被点名要打造亦庄“好房子”的标杆。
而其他众多项目中，除了核心热点区域，设计了首层架空外，均没有出现风雨连廊的设施；近郊的项目，大多连首层架空都没有。
究其原因，北京的气候条件，让首层架空和风雨连廊，发挥不出全部功能是一方面。
更核心的是，打造它们，开发商需要付出不少的真金白银。在每家都在掰着手指头核算成本的当下，能省当然要省。
而阳台，则实实在在为购房者白送了得房率，自然得到了所有开发商的趋之若鹜。
从这个现状看，“好房子”要点中新增的其他内容，虽好，可同样需要开发商投入不菲的成本。
花姐认为，“好房子”要点的出台，将进一步加大开发商卷内功的力度。
今后，北京郊区的新盘，谁成本控制得好，在项目中多植入“好房子”要点标准的同时，又能将房价与周边对手看齐，谁将最终胜出。
三、近郊二手房价，会受到什么影响？
站在改善老百姓居住条件的角度，本次“好房子”要点的出台，无疑是北京楼市有史以来，最大的利好。
但对北京近郊目前仍在售的老项目而言，“好房子”要点的出台，纸面上再度对它们，形成了升级版的降维打击。
也许是考虑到尽可能减少对老项目的打击面，此次“好房子”要点特意指出，近期已批项目，可参照要点，修改完善。
这是否意味着，在过去两个月内已出规划方案项目，还能有修改的空间？
但对众多已经上马的项目，要修改起来的成本和难度，会有多大呢？
此外，很多人会关心，这次新政的出台，对北京近郊区的二手房的价格，会产生什么样的影响？
在花姐看来，整体上，无疑将带来不可避免的影响。程度有多大，取决于开发商对新政追捧的热度。
今后，若开发商大范围采用“好房子”要点标准，则北京郊区率先会进入高品质居住时代，对位置一般的二手房，将带来重度打击。
而开发商只是有选择地执行“好房子”要点标准，情况则会好一些。
如果你过去在北京近郊置了业，现在，该怎么选择？
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