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这两年，南城刚需、改善购房最热的版块，非西红门莫属。而中建玖玥府自拿地至今，一直备受关注，上周户型过程稿流出后，更是将热度提升不止一个level。
根据过程稿，中建玖玥府包含79m²/98m²/106m²/108m²三居、132m²/154m²四居户型，妥妥的刚需+刚改新盘。相较于橡树湾三期改善型、大户型为主的定位，区域指导价均为6.6万元/㎡，中建玖玥府的差异化产品还是蛮吸睛的。
楼花先来解析下中建玖玥府的户型：
79m²三室两厅一卫，属于紧凑型小三居，得房率79.67%，全明格局。南向6.7 米面宽，客厅和主卧朝南且带有飘窗赠送，北向设备平台，不知后续能否改造为阳台。LDK餐客厅一体设计，但较为拥挤。户型只有一个干湿分离卫生间，会出现如厕等候问题。
中建玖玥府98m²三室两厅两卫(B1户型)，洋房得房率 82.52%。玄关对着厨房门，餐厅布置有些拥挤。有单独的家政间，客厅和主卧朝南且带有飘窗赠送，主卧套房设计。北向也有设备平台，不知后续能否改造为阳台。
中建玖玥府98m²三室两厅两卫(B2户型)，小高层得房率 77.65%。餐客厅一体化聚厅设计，餐厅蛮拥挤。南向 270 度转角厅设计，主卧套房设计。整体进深与面宽比接近 2：1，进深过长，玄关和过道采光直接受影响，且整体居住舒适度降低不少。
中建玖玥府106m²三室两厅两卫(C1户型)，边厅户型，得房率78.14%。客厅 5.6 米超大面宽，带 270 度转角窗。主卧套房设计，面宽 3.6 米，带1.8m²飘窗。玄关不仅正对厨房门，也临近北侧次卧门，整体区隔效果降低。餐厅也是很拥挤。。。
中建玖玥府108m²三室两厅两卫(C2户型)，中户户型，得房率77.65%。玄关正对北向次卧门，私密性会受影响。LDK餐客厅一体设计，中西厨结合，有独立家政间。南向主卧套房设计，有独立衣帽间。北向次卧带有设备平台。
中建玖玥府132m²四室两厅两卫(C1户型)，中户户型，得房率78.14%。玄关门正对卫生间犯了风水大忌。LDK餐客厅一体设计，餐厅特意设计了西厨岛台，有独立家政间。南向面宽 10.8 米，三面朝南，主卧套房设计，有预留独立衣帽间。北向次卧带有设备平台。
中建玖玥府154m²四室两厅两卫(C1户型)洋房得房率87.04%。独立对景玄关，隐约有照壁的“味道”。南向双卧套房设计，主卧带有独立衣帽间。LDK餐客厅一体设计，餐厅特意设计了西厨岛台，有独立家政间。
结合户型，以及指导价6.6万元/㎡，中建玖玥府产品力还是蛮扛打的。楼花翻出了中建玖玥府的项目规划图纸，最突出的便是消防通道没有形成闭环、周边噪音问题。
细致来看：
1、容积率2.5，总建筑面积19万平方米，其中地上13万平米，规划了1117套住宅，平均每套116平米;地下6万平米，车位1361个，车位配比1.2：1，每个车位34平米，比较紧凑。这是一个妥妥的刚需加改善盘。
2、项目共 19 栋楼，高度在24.1 米～44.95 米之间，为8～15 层的洋房+高层。其中，1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、13#、14#、17#、18#楼为15 层;16 号楼为 14 层;10#楼为 11 层，15#、19#楼为 9 层，4#、6#、7#、11#楼为8层。
3、整个小区的消防通道没有形成一个闭环——比较少见，而是分成了南北两个小循环，相当于在内部道路上把完整的小区割裂成两块，业主散步，不是很方便，舒适度降低。
4、项目楼栋布局西低东高，大部分楼栋为正南正北朝向，部分楼栋是为了填面积，如1#、9#、13#、17#部分单元为东西向。原因是，东边有60米宽的城市主干道广阳大街，噪音大，用高楼挡一挡。西侧是一条小路欣星巷，离一路之隔最近的住宅只有18.12米，相对安静。
5、户型的进深过长，在13.6米和14.60米之间，房屋内显得过暗。
6、小区有两个化粪池，紧挨17#、19#、1#和2#，购房时要谨慎。
每年冬至日，太阳光对北半球最为倾斜，太阳高度角最小，是北半球各地白昼最短、黑夜最长的一天。也就是在这一天楼栋采光情况最应该收到买房人重视，楼花模拟了冬至日8:30、12:30、16:30中建玖玥府的整体采光情况：
8:30
北半球冬天时，太阳从东南方向升起 , 从西南方向落下 。早晨8:30，9栋(南北向单元)、13栋(南北向单元)、17栋(南北向单元)阳光充足，基本所有楼层都有阳光。9栋(东西向单元)、13栋(东西向单元)、17栋(东西向单元)基本无阳光直射。
1栋(南北向单元)、18栋(中高楼层)、19栋(东边两个单元)阳光较为充足，1栋(东西向单元)18栋(南北向低楼层和东西向单元)、19栋(靠西单元)被前方建筑遮挡。
3、4、6、8、12、14、15栋除了高楼层、不被遮挡的单元有少量阳光，整体采光一般。
2、5、7、10、11、16栋除了高层有少量阳光，整体楼栋采光较差。
12:30
中午12:30，几乎所有的楼栋都有日照。其中15、17(南北向单元)、19所有楼层均有充足采光。
2、3、4、5、6、7、11、16中高层采光较好，低层及被前方楼栋遮挡的部分，会被遮挡影响采光。
1(南北向单元)、8、10、12、14被前方楼栋遮挡较为严重，仅中高层采光不受影响。
1、9、13、17栋东西向单元采光一般。
16:30
冬至日落较早，16:30时，2、4、5、8、10、11、14、17、18、19栋楼高楼层和部分未被遮挡部分有阳光。
1、3、7、9、12、13栋阳光仅有少量阳光，1/9/13/17(东西向单元)、15、16栋基本无阳光。
分析完户型、规划和日照，各项配套方面，中建玖玥府也有可圈可点的地方。
中建玖玥府位于南四环西红门京开东侧600米，从板块来看，京开高速将西红门分为西红门东和西红门西，而中建玖玥府所在的西红门东区域，无论是交通、商业配套和周边医院，还是依靠西红门西区域。
如中建玖玥府距离地铁4号线西红门站大概2公里，未来19号线南延，预设站点在项目附近600米。此外，商业配套5公里内有鸿坤广场、宜家家居购物中心、北京荟聚购物中心、山姆会员店、万达广场。
最值得期待的周边学校，距离北京金融街润泽学校470米，距离黄城根小学分校(在建)也在1公里以内。距离2.9公里还有北京第二实验小学大兴实验学校，项目自身还配件有幼儿园。
平时想去周边周边遛弯，5公里范围内公园蛮多，如南苑森林湿地公园、鸿坤体育公园、兴华公园、西红门生态公园、大兴生态文明教育公园、星光生态文化休闲公园、地铁文化公园。
整体来看，中建玖玥府适合在南城工作，刚需和改善客群。当然，所在区域内新房众多(御景新城、橡树湾(1/2/3期)，规划中还有新住宅供地，未来二手房出售会受一定影响。
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