璞瑅润府鸟瞰图
每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
7月25日，看似平常的周二下午，北京市公共资源交易综合分平台第一拍卖厅里，26名土拓人汇聚一堂，紧张而有序地进行着土拍。
和以往不同的是，这一次，没有人带“大吉大利”的神器，也没有人身穿红衣来讨喜头。
与炎热天气形成鲜明对比，当天竞拍的大兴西红门6006地块和顺义新城第1街区09地块，热度也是相差甚远。
大兴西红门6006地块共有13家房企独立报名，现场竞拍更是激烈。而顺义新城第1街区09地块仅有华润和首开两家房企报名，最终在竞现房阶段，首开以22.82亿摘得该地块。
至此，首开”5天内连拿三块地“等宣传扑面而来。照常理以当下北京楼市拿地三个月就开盘的节奏，首开应该在后续热火朝天、争分夺秒地开始操盘。但奇怪的是，首开股份的公众号仅在7月28日公布了拿地信息，后续却一直没有任何动态更新。
直到9月28日，华润置地北京片区公司官方订阅号正式对外公布了顺义新城第1街区09地块的案名：璞瑅润府。单从案名来看，分别取各自高端产品线“璞瑅”系与“润”系之精髓，将打造纯洋房社区。
这也算是正式对外公布了，首开与华润联手开发，由华润操盘该项目。开发商联合拿地开发早已不是新鲜事，而从竞拍对手到联合开发，楼花不经感慨：天下熙熙皆为利来，古人诚不欺我也。
01 规划解读
官宣联手1个月后，璞瑅润府的规划方案正式对外公示。楼花拿到后仔细研究，最大的感触便是：璞瑅润府是和加油站做邻居啊。
这次公布的设计方案，总建筑面积159022.17平方米，其中二类居住用地总用地面积 57103.19平方米，地上建筑面积102785.74平方米，地下建筑面积50999.93平方米;托幼用地总用地面积 6100平方米，地上建筑面积4880平方米，地下建筑面积 356.5平方米。
从披露的数据来看，项目共包含28栋建筑物，分别为: 21栋住宅楼、2 栋配电室、1栋物业管理用房、1栋分界室、1栋幼儿园、1栋教育咨询室(门卫)、地下车库。
璞瑅润府配建幼儿园效果图
璞瑅润府配建幼儿园效果图
在21栋住宅楼中，1/2/3/10/11/16/17/20/21号楼是11层，6/11/16/17/21是9层，7/9/12/13/14/18/19号楼是8层，4/8/12/15/17/19号楼是7层，5号楼是6层。
由于地块类似梯形，整个小区采用行列式布局，加上层高不同，整体呈现出错落有致的效果。尤其是南侧顺沙路并非正东西向，再加上要填满1.8的容积率，项目南侧16#、17#、18#、21#是与顺沙路平行而建，非正南正北，会有一定偏向。
小区四面临路，且小区东南有加油站，噪音和安全问题不容忽视。尤其是小区北侧1/2/3号楼与规划一路(20米宽，大概率是双向两车道)仅3.1米!小区南侧楼栋与顺沙路距离30米，设计了园林遮挡降噪。
小区东侧3/4号楼正好位于规划一路和前景北路(30米，城市次干路)交汇点，距离仅为3.04、3.1米。
西侧10/11/20/21号楼与西环路(60米宽，双向六车道)距离仅为5.1~5.9米。
硬性条件既然已经如此，那后续就要看开发商在墙体厚度、窗户层数及其他措施，能否最大程度地降低噪音影响。
小区人车分流，楼花注意到小区1683个非机动车位中，只占4.6%(366辆)是地面停车，其他均为地下停车，也算是最大程度地降低了地面非机动车停放、小区行走安全等问题。
楼花查了璞瑅润府披露的关键数据，如容积率1.8，加上研判发现它是一个纯改善社区。以7#和9#为例，它的楼长为43.8米，进深12.84米，一梯两户，每户面积约为217平米，一共32套。依照此法计算，1#、2#每户面积155平米，3#每户面积143平米，4#每户91.3平米。
璞瑅润府效果图
从现有规划图和效果图来看，小区大概率会有会所，在小区西侧人行出入口不远处(物业用房+下沉庭院)，未来业主大概率是能够享受到会所各类服务。
此外，楼花还发现小区的园林绿化虽然不是成片设计，但在穿插在楼栋中，除了北侧1/2/3号楼临路没有绿植，其他楼栋基本都被绿色环抱。
璞瑅润府区位图
02 选房攻略
下面，楼花给大家来剧透一下璞瑅润府的选房攻略：
1.不同于其他小区，「璞瑅润府」有4栋楼王，即7/9/13/14号楼，四栋楼位于小区中心位置，既远离道路降低噪音干扰，大概率又会有连通的转角大阳台，使南北向房间均能观小区四季景色。选房优选这四栋(黄色笑脸)。
此外，虽然12/19号楼不在楼王位置，但楼间距在31.1~35.89米之间，前后无遮挡，距离道路也有一定距离，也可算是优选(黄色笑脸)。
2.小区北侧1/2/3号楼距离仅3.1米，噪音影响在所难免，选房需避开(红色斜杠图)。
3.小区东南角有加油站，加上临近前景北路，尽量避开4/5号楼及15(东侧单元)、16(东侧单元)，图中(红色斜杠图)标注。此外，15#、16#中间有配电室，可能会有影响。
4.南侧16/17/18/19号楼距离顺沙路30米，有绿植降低噪音保护私密，可作为次优选择(黄色不笑脸)，其中21#西侧单元在两路交汇点处，选房尽量避开(红色斜杠图)。
5.西环路上，小区有三个出入口，且楼栋离路在5.1-5.7米之间，选房尽量避开10/11/20号楼(红色斜杠图)。其中10号楼东侧单元受影响会略好，可以作为次优选择(黄色不笑脸)。
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