每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
六一儿童节那天，中能建城发拿下了顺义新城的第20街区6001地块，代价是以13.7亿元+13.3万元平米现房销售。
很快，市场放出消息，要引入厦门国贸操盘，并公布了案名为璟上兰园。
直到11月15日，中能建城发才披露，拟将旗下的北京顺能房地产开发有限公司挂牌增资，让出49%股权。顺能地产是6001地块的投资商。按此，中能建城发和厦门国贸的最终持股为51%和49%。
时间飞逝，从拿地至今，五个半月过去了，璟山兰园才领到了预售许可证，和中海地产相比，速度慢了一倍。
拿证分析
璟上兰园有14栋住宅楼和2栋配套楼，共478户，7-14层的洋房+小高，容积率1.8。
由于在竞拍时到了双上限，有1.3万平的建面需要到现房阶段才能卖，所以，这次期房拿证只有11栋，一共384套，单价5.46-6.09万/平，总价600-950万。
它的在售户型：105平总共102套洋房，分布在11#12#13#14#楼；119平总共124套洋房，分布在1#2#10#楼；130平总共86套洋房，分布在3#4#楼；130平总共56套高层，分布在5号楼；155平总共100套洋房，分布在6#7#8#9#楼。此外，还有10套一层和顶层的变异户型。
针对这次要卖的11栋住宅，楼花做了一个预售情况表，从批准套数、层数、单套面积、得房率、户型、预售单价和预售总价分了类。
1、从层数来看，小区西北角的5#是14层，1#、2#、10#、8#、14#都是11层；7#、12#是9层；11#是8层，3#是7层，13#为5层，楼栋高高低低，像搭积木。
2、从得房率看，3#的得房率为83.35%，最高；其次是1#、10#、7#和8#，都在82%以上；最低的是5#，得房率只有77.79%，12#、13#和14#也只是刚刚超过80%。
3、面积段分布上，152平米以上一共58套，集中在7#和8#，这两栋前面南面无遮挡，北面离房子也比较远，算是楼王；13#东临马路，只有5层楼，算是多层洋房，可能是因为担心挡1#的日照，所以楼层不多；11#、12#、13#和14#都是刚刚过100平米的户型，都在小区的第一排，噪音会大一些；
4、价格上，2#、3#、7#和8#都在6万元每平，价格最低是14#，单价5.52万元每平米，也就是小区第一排户型；
5、户型比例上，1#、10#、2#、3#、5#、7#和8#都是四室两厅户型，只有11#、12#、13#和14#是三室两厅；三居占比27%。整个小区的定位，是以改善为主。
户型解牛
璟山兰园的户型，楼花很是惊讶，竟然和建发观云很像，南面通过防火挑檐偷阳台面积，到了炉火纯青的地步，央企果然很有能量。
先拿105平户型距离，单阳台就送了10平米，加上北面阳台送2平米，赠送比例达到了11%。北京的户型真的是太卷了，市场环境不好，或许是为了让房子卖得好一些，相关部门的尺度也松了松。
实际上，不论是105平还是152平，璟山兰园每个户型赠送面积都差不多。楼花的意思是，小户型赠送比例更高。
璟山兰园一共输出了8种户型，分布为105平端户、105平中间户、119平端户、119平中间户、131平端户、131平中间户、152平端户和152平中间户。
总体上看，璟山兰园的户型比较方正，进深面宽比都超过了1以上，没有出现短进深的户型。
今天，楼花只拿它们四种户型的中间户来做分析。
105平户型：杂物有自己的房间
1、大门直冲北面次卧，进大门后，客餐厅一览无余，隐私比较弱；
2、厨房的只有2米宽，导致只能做L型台面，加上冰箱一放，台面就更紧张了；
3、进深面宽比为1.1，南向两个房间一个客厅，客厅3.5米面宽，还凑合；
4、南向赠送了10平方米阳台，宽度1.5平，长6.6米，但不能封闭，北京春天风沙大，冬天冷，实用性一般；
5、南向两个房门对视；
6、房子以餐厅为中心，呈洄游动线；
7、有一个2平方米的独立储物间，实属罕见；
119平户型：门口卫生间很方便
1、119平方米能做到4房两厅两卫，而且是两个房间朝南，客厅做到了3.9米，十分罕见；
2、大门直冲北面次卧，缺乏玄关；
3、房子以餐厅为中心，呈洄游动线；
4、南向赠送了11平方米阳台，宽度1.5平，长7.4米，但不能封闭，北京春天风沙大，冬天冷，实用性一般；
5、把次卫设在进门的南面，一是可以当个玄关用，二是进出门上洗手间确实方面，从整个房子的布局看，这个位置也比较隐蔽。
6、进深面宽比为1.1，算是很方正了；
131平户型：送了13平，浪费了1平米
1、131平方米能做到4房两厅两卫，算是比较正常，连个房间朝南，客厅做到了4.2米；
2、四叶草户型，通过家政空间和洗手池侧墙，成功设置了远景玄关，避开了直冲卫生间问题；
3、房子以餐厅为中心，呈洄游动线；
4、南向赠送了11平方米阳台，宽度1.5平，长7.4米，但不能封闭，北京春天风沙大，冬天冷，实用性一般；
5、主卧的门与卫生间的门打架了；
6、很巧妙地设计了1平米的储藏空间；
7、南向次卧门口搞了一个玄关，虽然隐私增强，但白白浪费了2平方米，它的门其实可以直接连接电视背景墙；
152平户型：有一个隐世的好地方
1、四房两厅两卫，进门有各影壁玄关，玄关其实是柜子，私密性好；
2、玄关一边，藏了一个南向的卧室，十分隐秘，是个可以精心的好地方，但通风性会弱点；
3、房子以餐厅为中心，呈洄游动线；
4、进深面宽比为1.06，南向两个房间一个客厅，客厅4.8米面宽；
5、餐厅侧边做了一整排柜子，大概有2.9米长；
6、南向赠送了12平方米阳台，宽度1.5平，长8米，但不能封闭，北京春天风沙大，冬天冷，实用性一般。
楼花档案
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