每一个楼花，都是独一无二的。大家好，我是京城楼花。
提起北京石景山区，无论是过去、现在，还是未来，都会和首钢园有着千丝万缕的关系。
首钢历史可以追溯到民国时期龙烟铁矿公司，始建于1919年。历经六十余年发展，直到20世纪80年代，首钢石景山主体工业厂区的建设基本完成。
随着首都绿色发展需要，2005年，首钢涉钢产业开始迁出北京，至2010年12月底北京石景山老厂区钢铁主流程全部停产，标志着首钢结束在京91年的钢铁生产历史。
时光如梭，2016年5月，北京2022年冬奥组委会正式入驻首钢园区，首钢随之与体育产业结缘，开始了冰与火的碰撞。
2022年2月，首钢滑雪大跳台承担北京2022年冬奥会自由式滑雪和单板滑雪大跳台赛事，中国选手谷爱凌、苏翊鸣勇夺两枚金牌，首钢园区成为中国队“双金福地”和世界网红地。
后冬奥时代，首钢园致力打造成为新时代首都城市复兴新地标。
楼花之所以絮絮叨叨回顾首钢历史，不为别的，只为最近热度攀升的新盘——元玺。元玺项目地就在首钢园内，且首钢建设也是三家联合开发商之一。到底元玺能否为首钢园冉冉升起的新星？且听楼花逐一道来。
规划解读
元玺体量中等，住宅地块总建筑面积173800㎡，其中地上面积为124700㎡，含住宅建筑面积121592.8㎡，配套公共服务设施面积3107.2㎡；地下建筑面积为49100㎡。小区分为南北区，北区面积大于南区。从规划图，楼花划5个重点：
1.小区共地上14栋住宅楼、其中，北区8栋，南区6栋。此外，小区共有6栋配套楼，地下两层车库。
细致从楼层层数来看，南区 8 号楼 14 层；北区 7、8和南区6 号楼 17 层，北区 2、4、6号楼和南区 1、2、3 为 18 层；北区 5 号楼24 层。楼间距在 27.34～70.8 米之间，采光和通风能够保证。
2.小区非机动车位非常多！多到什么程度呢？虽然规划图没有明确标注非机动车位准确数值，但楼花细致看规划图发现，整个小区共有29处地上非机动车停车位（图中蓝色框内），除了北区楼王5号楼、南区7号楼外，其余楼栋都挨着非机动车位。
想想日后入住，时刻都能遇到骑着电动车的邻居，老人、小孩在小区内都得格外小心。而且，虽然目前还未公布哪些非机动车位带有充电电源，但未来这也是个隐患。
3.从规划图来看，小区所有楼栋都是正南正北，不存在偏向、东西向问题。楼花粗算了一下，平均楼层高度在 3 米左右。
4.有大面积室外运动场地！这让楼花眼前一亮，不仅北区有较大连成片的室外运动场地，南区虽然面积略小，但配备了室内体育设施，让小区居民不出小区就能实现散步、运动随心。
5.小区四面临路，噪音问题在所难免。小区东侧的北辛安路，是一条南北城市主干线，全线设计时速时速40km/h。小区北侧的四焦炉北路，是日常在首钢园工作、游客游览的必经之路。备件库街、修理厂东路都是23米左右的道路，噪音影响会小些。
户型解牛
近日，元玺正式官宣户图，共包括 120m²三室两厅两卫（2种户型）/142m²四室两厅两卫/144㎡四室两厅两卫/ 145m²四室两厅两卫/147m²四室两厅两卫/152m²三室两厅两卫/170m²四室两厅两卫/187²四室两厅两卫/196m²四室两厅三卫11种户型。
照例先来划重点：
1.元玺属于大平层改善产品，在空间布局、采光通风、礼序规制、尊贵和享受感方面还是下了大功夫的，如170㎡四居、187㎡四居，双开门增归家仪式感，玄关私密性极佳；
2.或许正是为了追求奢华感，空间布局上只能做出牺牲，如152㎡四居，约36.5㎡客厅是有港式大宅风范，但牺牲了北向两个次卧的面积（仅有约10㎡）；
3.面宽进深现“黄金比例”接近1:1，这是传统国人喜爱的正方形规制，在170㎡/187²㎡/196㎡四居体现的最为突出；
4.细节处理上，很走心。远景小玄关、主卧、次卧独立玄关，错落开门方式，以及将冰箱、洗衣机见缝插针又毫无违和地安置，都体现了巧思。当然，也存在进门见厨房破财格局、两门打架的情况，在楼花整体看来，还是可调整的。
5.从目前公布的户型图看，赠送飘窗面积在2㎡~5㎡之间，委实有些少。
120平光屿户型：归家仪式感的缺失
1.玄关处无鞋柜、收纳，进门无处换鞋、放钥匙等；入户门直对次卧门，但次卧巧妙设置了柜子，也算是化解了部分私密性受影响问题；
2.一进门便有卫生间，后疫情时代更符合生活习惯；
3.厨房台面不够用，小家电无处安放；
4.南向主卧和南向多功能厅错落开门，避开了对视问题；
5.南向主卧小L型飘窗，既保证隐私，又增加了采光；
6.南向次卧有2㎡飘窗赠送，主卧、客厅无。
户型分布：014地块1#、2#、3#、8#。
145平恬谧户型：北向书房推拉门是点睛之笔
1.入远景小关关，藏风纳气。同时巧妙避开了入户门正对次卫。
2.U型厨房，约8㎡的厨房台面设计足够长，基本可放下日常做饭用具和小家电。
3.南向主卧小L型飘窗，既保证隐私，又增加了采光。建议主卧卫生间做推拉门，避免两门打架。
4.北向书房推拉门是点睛之笔，推开门后能真正实现“南北通透”。且书房柜子做的也是薄柜子，更利用通风。
5.南向主卧、次卧均有2㎡飘窗赠送，客厅无。
户型分布：019地块2#、4#、6#、7#、10#楼；014地块:1#、6#、7#、8#楼。
152平天幕户型：进门见厨房，“钱财多耗”
1.进门见厨房是风水大忌，是破财格局。
2.开放式厨房，对于喜欢爆炒的中餐，一做饭整个房子50%都将飘满饭味。
3.环幕弧形窗景，采光、观景佳。客厅36.5㎡，非常有港式大宅风范。
4.主卫是暗卫，非南北通透。
户型分布：019地块6#楼；014地块：2#、3#楼。
170平园隐户型：内外双玄关很走心
1.北向开门，内外双玄关，真正集保护隐私、区分空间、收纳、美观为一体。
2.南向双套房设计，给老人孩子私密空间。(次卫是暗卫，建议次卫门改为推拉门；南向主卧有L型小飘窗）。
3.进深面宽比0.95，近方正比例，使用面积更大，居住舒适度提高。
4.洗衣机藏在了北向卫生间外，空间利用小巧思。
5.南向主卧、次卧均有2㎡飘窗赠送，客厅无。
户型分布：019地块2#、4#、8#楼。
187平阔境户型：进深比近1:1，优雅且实用
1.入户双开入户门，玄关私密性佳，又有进门家政空间（约1.5㎡）；
2.接近1:1黄金比例格局，南向面宽12.8米；
3.南向双套房设计，主卧、次卧均有独立小玄关，保护隐私；
4.面宽约6米宽厅+超大窗，客厅明亮、宽敞又气派；
5.四组S墙，十分罕见，家政空间，收纳柜，包括进门的鞋柜，空间划分及利用蛮好。
户型分布：019地块5#楼。
196平无界户型：罕见南向明卫
1.双开入户门，增加归家仪式感，玄关收纳佳；
2.面宽进深比约等于1，符合传统国人正方形居住理念；
3.270°广角瞰景界面，餐客厨紧密联通，扩大客厅空间感，就餐、宴客、派对、社交一体；
4.主卧双开门增尊贵感，独立小玄关护隐私，南向明卫很难得；
5.北向次卧和次卫的门会打架，建议将次卧卫生间门改为推拉门。
6.13㎡阔绰U型厨房，洗衣机巧妙摆入，厨房操作空间宽敞明亮；冰箱放在厨房门一侧很方便，西厨岛台位置很点睛。
户型分布：019地块5#楼。
选房攻略
最后，楼花为大家整理了一份选房攻略，核心需注意以下5点：
1.小区四面临路，噪音问题在所难免。小区东侧的北辛安路，是一条南北城市主干线，全线设计时速时速40km/h。北区2、6、7号楼临路单元，南区1、2、8号楼，离四焦炉北路5米左右的北区4号楼、离备件库街仅6.82米的北区9号楼，都要非常慎重考虑噪音影响。
此外，修理厂东路直冲北区8#，形成路冲，尽量避开。
2.整个小区共有29处地上非机动车停车位（图中蓝色色块)，考虑到日常电动车充电、行驶速度等，临近的楼栋单元为次优选，如北区2号楼西侧单元、10号楼西侧单元、南区6号楼。
3.北区有较大连成片的室外运动场地，将北区8号楼环抱，一方面是便于下楼运动，但也会存在噪音影响，但目前不知是否会有隔音设备，北区8号楼只能是次优选择。
南区虽然面积略小，但配备了室内体育设施，集中在南区1号楼附近，且此栋楼是住宅楼和配件楼为一体，建议选房避开此楼栋。
4.小区共有 2个化粪池，南区7号楼距离近建议避开，北区7、8号楼距离稍远，但要避开低矮楼栋。
5.北区5#是毫无争议的楼王，楼高76.35米，24层——相当于每层3.18米。楼高够高，且小区位于首钢园内，5#楼观景效果也是全小区最佳的。
此外，它与主出口距离大概五十多米，距离9号楼57.88米，这两段距离即可方便进出小区，又不影响采光，还在最大程度上降低了北侧四焦炉北路的噪音影响。
写在最后：楼花不得不提提醒各位买房人，元玺周边存在着污染地块，北京市生态环境局公布的2022年度污染地块名录显示，石景山区首钢园区域的石景山路68号位列其中。
该污染地块范围为首钢园区焦化厂(精苯)地块(地铁M11号线区域外)。东至规划修理厂中街，西至织补创新工厂地块，南至规划群明湖南路东延;北至四焦化炉北路。
而元玺项目分南北两个地块，南地块西边是修理厂东路，北侧紧挨着四焦化炉北路。与污染地块首钢园区焦化厂，最近的直线距离仅300米。
附：楼花档案
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