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提起建发房产，您第一个会想起什么？对，是大门。楼花曾经看过南昌当红的自媒体达人曾半开玩笑地介绍本地建发项目：“对，那个卖大门的，它又来了。”
虽然是句玩笑话，但足以说明，建发的项目重视归家大门的中式尊贵和传统礼序，是广为人知的。
在北京，楼花印象比较深刻的建发璟院和建发观云，同样以传统中式美学和礼序为基础，大门都很出彩，户型也都是以改善型大户型为主。
今年，尤其在顺义区，继中海湖光玖里后，建发观云的防火挑檐改阳台+附送设备平台面积+户型抗打，使得房率冲至90%，名副其实地以“卷王”姿态掀起了又一波竞争浪潮。
正当大家都在期待建发拿下昌平区CP00-1101-0018等地块，又将带动昌平“卷”的新姿势时，近日建发观堂府公布的户型图过程稿，74平两居、82平三居、110平三居、159四居，又不禁让楼花感叹，要想在刚需扎堆的新房的昌平立足，还是得入乡随俗啊。
最新消息：11月25日（本周六）建发观堂府售楼处及样板间对外开放，样板间包括99㎡/110㎡/136㎡/157㎡/189㎡户型，意向登记可享九八折优惠。
规划解析
11月9日，建发观堂府对外公示了规划图，仔细研读后，楼花想说：“绣花针”里显真功，想出圈太不易。
根据公布的设计方案，用地面积6.44万平米，总建筑面积19.05万平米，其中地上建筑面积13.05万平米，住宅用地面积12.09万平米，配套建筑面积2234.54平米，社区综合服务设施3200平米，幼儿园4160平米，地下建筑面积5.99万平米。
纯住宅地块是CP00-1101-0018(后续简称0018）和CP00-1101-0023(后续简称0023），共计18栋住宅，容积率均为2.2，绿化率30%。
在18栋住宅中，1/2/3/6/13/16#为15层，4/5#为14层，7/8/10/12/14/17（部分单元）#为11层，15/17#（部分单元）为10层，4/5/9/11/18（部分单元）/19#为9层，19#为8层，18#（部分单元）为7层。
两个住宅地块很规整，接近于矩形，开发商在整体楼栋设计时也是正南正北、且无东西向户型，这一点对买房人还是蛮友好的。
但不容忽视的是道路噪音问题，0018地块三面临路，尤其是临近南丰东二路、南丰东路最近的楼栋距离仅为3米；地块虽然正南方向不临路，但临近配建社区附服务中心和幼儿园，噪音问题在所难免。
而0023地块四面临路，临近南丰东路最近的楼栋距离仅为3米，临近昌平东扩南环北二路最近的楼栋距离也只有5.5米。
此外，相较于0018地块东西两侧均有小区人行出入口，0023地块西侧仅有一个人行出入口，楼花注意到近期也有市民反映这个人行出入口将穿行绿地是否有不妥，相关部门的回复是已经通过了园林绿化部门的同意。不过，今后这个出入口会存在出行拥挤的情况，且如果想避开，还得绕大半圈路走到南丰东路的入口。
小区人车分流，机动车停车位共1385个，其中地下1355个，其他30个应该是为社区综合服务中心和幼儿园预留的。小区非机动车停车位2330个，其中地上1487个，地下843个，也就是64%都是地上停车位，人均1.16个。虽然目前公布的规划图没有明确标注地上非机动车停车位位置，但楼花提醒，后续挑选房源时还是要多注意。
项目规划住宅户数1108户，居住人数2715，容积率2.2，不难看出，这是改善+刚改人群为主的小区。
从现有的规划图和效果图来看0018地块、0023地块北侧均有15米宽的绿化带（红线外），0023地块东侧也有宽20米的绿化带（红线外），能起到降噪、美化环境的作用。
户型解牛
近日，建发观堂府对外发布了部分户型图，包括74㎡两室两厅一卫、82㎡三室两厅一卫、110㎡三室两厅两卫、159㎡四室两厅两卫。虽然都不带实际尺寸和所在楼栋，但楼花还是想逐一解读，与读者分享。
先来划重点：
1.建发观堂府属于改善产品，在空间布局、采光通风、窗墙比、传统礼序等方面，能看得出还是延续了建发以往豪宅项目的一些传统，如所有户型均为真“南北通透”，所有户型在玄关设计上都蛮走心；
2.所有户型南向客厅、卧室均有飘窗赠送，预估在3~10㎡之间，也算是部分弥补了无阳台和北向设备平台赠送的遗憾；
3.追求高窗墙比，整体窗墙比可达78%，所有户型都用了大面窗，甚至159㎡客厅几乎是整面窗，不得不说，为了能在昌平新盘扎堆中脱颖而出，高窗墙比带来的采光和观景还是很吸引人的；
4.在收纳方面，也有一些设计小巧思，如洗衣机、冰箱都藏得很巧妙。
74平两居：麻雀虽小五脏俱全
1、入户小玄关，既起到空间区隔，又兼具收纳功能；
2、主卧、客厅均有大落地窗，增加采光、通风和观景，让小户型也有”大视野“享受；
3、厨房虽小，但巧妙地将洗衣机、冰箱规划在内，只不过冰箱估计是单开门或者是双开门小款冰箱；
4、整个户型只有一个明卫，但将洗手池设计在了卫生间外，避免使用高峰时段打架。小户型也是一梯两户设计比较少见。
82平三居：小户型也有“双玄关”
1、进门双玄关，门口玄关柜薄柜+厚柜组合方便收纳，远景小玄关起到保护隐私作用；
2、真南北通透，通风效果较好；
3、整个户型只有一个明卫，但将洗手池设计在了卫生间外，可以降低使用高峰时段打架，但“抢厕所”的状况估计还会存在；
4、洗衣机藏在了厨房，冰箱放在餐厅也挺方便。
110平三居：进深过长，就餐需开灯
1、玄关设计很巧妙，进门玄关一组厚柜子收纳巧，远景玄关处若挂画与摆件，美观与寓意兼得；且远景小玄关又可当做是主卧的玄关，最大程度保护主人隐私；南向多功能房外的家政柜子，巧妙形成小玄关，保护隐私；
2、户型进深过长，导致阳光无法直射到餐厅，就餐需开灯；
3、次卫在进门处很方便
4、主卧门和卫生间门会打架，建议卫生间门改为推拉门。
159平四居：在家享IMAX宽幕生活
1、内外双玄关，集护隐私、收纳、美观为一体；
2、客厅高窗墙比,几乎整面窗，开启“大屏”阳光生活；主卧270度转角窗，采光观景佳；
3、次卫洗手池在外侧，日常很方便。
选房攻略
下面，楼花来给大家剧透下建发观堂府的选房攻略：
1、0023地块中，3#、6#楼是楼王，距离入口距离适中出行便利，也不临路最大程度降低了噪音影响，还能够观赏小区内部绿化景观，是这个地块的最佳选择（黄色笑脸）。
2、0023地块中2#西侧单元、5#西侧单元、8#西侧单元距离南丰东路仅3米，距离地库出入口、消防出入口、小区出入口等都较近，噪音问题在所难免，选房尽量避开（红色圆圈斜线）。
而2#东侧单元、5#东侧单元、8#东侧单元相对受影响减小，也算是中规中矩的选择（黄色不笑脸）。
3、0023地块中9#、10#、11#楼距离昌平东扩南环北二路只有5.5米，选房尽量避开（红色圆圈斜线）。
4、0023地块中3#、4#、7#属于距离小区入口稍远，但其他条件尚可，也算是不错的选择（黄色不笑脸）。
5、0018地块中13#、16#楼是楼王，距离入口距离适中出行便利，也不临路最大程度降低了噪音影响，还能够观赏小区内部绿化景观，是这个地块的最佳选择（黄色笑脸）。
6、0018地块中12#（东侧单元）、17（东侧单元）、18（东侧单元）距离南丰东路仅3米，距离地库出入口、消防出入口、小区出入口等都较近，噪音问题在所难免，选房尽量避开（红色圆圈斜线）。
0018地块中12#（西侧单元）、17（西侧单元）、18（西侧单元）相对受影响减小，也算是中规中矩的选择（黄色不笑脸）。
7、0018地块中14#（西侧单元）、15#（西侧单元）、19#（西侧单元）距离南丰东二路仅3米，距离地库出入口、消防出入口、小区出入口等都较近，噪音问题在所难免，选房尽量避开（红色圆圈斜线）。
0018地块中14#（东侧单元）、15#（东侧单元）、19#（东侧单元）相对受影响减小，也算是中规中矩的选择（黄色不笑脸）。
8、特别值得一提的是，18#临近幼儿园，19#临近社区综合服务设施，也会受到一定程度的影响。
附：楼花档案
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