每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。
12月8日，中建玖玥府领取了预售许可证，一口气14栋住宅，一共896套房。
还有5栋楼没取证，包括2#、4#、5#、6#和18#。其中，73平米至89平米户型，有148套，占比16.52%；93平米至116平米户型，390套，占比43.53%；132平米至137平米户型，198套，占比22%；153平米至170平米160套，占比17.86%。它们的预售价格，在6.27万/平米至6.7万/平米之间。
这么多房子涌现出来，想必购房者会挑花眼。楼花告诉大家一个诀窍，得房率是一个关键。不同楼栋，得房率是有差异的。
最新动态：楼花网获悉，目前首批开盘的楼栋还未确定，大概率是东南角那几栋。
得房率排行榜
楼花来做了一个中建玖玥府楼栋得房率排行榜，从高到底依次是：
11#得房率88#；7#、10#、15#东边三个单元得房率87%；15#最西单元得房率82%；19#得房率81.4%；1#、9#、17#的东西朝向户型（1、2单元）得房率为79%；1#朝南户型（3、4单元）得房率78.8%；8#得房率78.7%；3#得房率78.5%；14#得房率78%；12#得房率77.7%；9#朝南户型（3、4单元）得房率77.4%；16#得房率76.7%；17#朝南户型（3、4单元）得房率只有76.4%。
这意味着，同一个小区，最高得房率和最低得房率相差11.6个百分点。为什么得房率有差异，主要是来自电梯数量。
15层楼，两梯两户；11层（含11层）以下，一梯一户；楼层低的，自然得房率就高了。但为什么1#、9#、13#、17#的东西向户型（1单元和2单元）都是11层以下，有的甚至只有4层和5层，它们的得房率只有79%呢？是因为它们的3、4单元都是15层，一起平摊下去了。
所以呢，大家千万不要被开发商洗脑，这些都是洋房，得房率高，其实不然。一定要认真甄别，最好是拿到楼花做的得房率鸟瞰图来对照选房。
顶楼曝光：退台式异形户型78套
这些户型，有78套是异形的。它们来自于顶楼。
从规划上看，除了3#之外，其余18栋楼都在顶楼设计了退台的异形户型，面积比正常户型要小一些。
中建玖合很会做产品，顶楼一般是鸡肋，冬冷夏热，耗费能源，还容易漏水。为了打动购房者，把顶楼做成退台户型，等于把退台做了赠送，就等于拥有了一个很好的卖点。
拿10#来举例，一共11层。它一共有两个单元四户，顶楼面积分别为137平米、106平米、106平米和137平米，对应的10层以下户型为170平米、154平米、154平米和170平米，相差33平米、48平米、48平米和33平米。
如果把这次相差的平米数都变成退台，换算一下，顶楼的106平米户型更划算，退台有了48平米赠送。
楼花声明一点，具体送了多少露台，以开发商公布为准，楼花只是做了可能性的推演。大家在选择顶楼时，可以重点看一下它和正常户型的差值。这是一种选房的方法论。
日照分析
每年冬至日，太阳光对北半球最为倾斜，太阳高度角最小，是北半球各地白昼最短、黑夜最长的一天。也就是在这一天楼栋采光情况最应该收到买房人重视，楼花模拟了冬至日8:30、12:30、16:30中建玖玥府的整体采光情况：
8:30
北半球冬天时，太阳从东南方向升起 , 从西南方向落下 。早晨8:30，9栋(南北向单元)、13栋(南北向单元)、17栋(南北向单元)阳光充足，基本所有楼层都有阳光。9栋(东西向单元)、13栋(东西向单元)、17栋(东西向单元)基本无阳光直射。
1栋(南北向单元)、18栋(中高楼层)、19栋(东边两个单元)阳光较为充足，1栋(东西向单元)18栋(南北向低楼层和东西向单元)、19栋(靠西单元)被前方建筑遮挡。
3、4、6、8、12、14、15栋除了高楼层、不被遮挡的单元有少量阳光，整体采光一般。
2、5、7、10、11、16栋除了高层有少量阳光，整体楼栋采光较差.
12:30
中午12:30，几乎所有的楼栋都有日照。其中15、17(南北向单元)、19所有楼层均有充足采光。2、3、4、5、6、7、11、16中高层采光较好，低层及被前方楼栋遮挡的部分，会被遮挡影响采光。
1(南北向单元)、8、10、12、14被前方楼栋遮挡较为严重，仅中高层采光不受影响。
1、9、13、17栋东西向单元采光一般。
16:30
冬至日落较早，16:30时，2、4、5、8、10、11、14、17、18、19栋楼高楼层和部分未被遮挡部分有阳光。
1、3、7、9、12、13栋阳光仅有少量阳光，1/9/13/17(东西向单元)、15、16栋基本无阳光。
户型解牛
10月初，中建玖玥府流出了一组户型图，楼花第一时间抢发了。那时，图不够完美，只是走马观花对6个主力户型点评了一圈。没想到，关注度蛮高的。
时隔一个月，中建玖玥府的全部标准户型都出来了，数了数，一共十种户型，79平米3居两厅1卫；98平米3居两厅1卫有三种户型——两种边户，一种中间户；108平三居两室1厅有边户和中间户各一种；134平米四居两厅2卫两种户型；154平米四居两厅3卫；170平米四居两厅3卫。
今天，花姐再次对中建玖玥府的户型做一次更详细、全面地剖析，为花粉提供更多的参考。
79平户型：给小三房打了个样儿
来看看79平米的三居。这个尺度，竟然能做小三房，而且做到相当的完美，楼花被惊叹到了，美中不足，是东西向。
1、进深与面宽比为1.8：1，这是小户型的常态，没得说，一间卧室和客厅朝东；
2、赠送了两个飘窗和阳台，一共6.1平米；
3、北面两个卧室都是7平米，建议改成榻榻米，节省空间；
4、次卧门口有组柜子，估计就是30厘米，太薄了，不适用；
5、明卫，但位置很隐蔽，安排得恰到好处；
6、79平米的房子，居然有3.8宽的客厅，且很方正。
7、进门的玄关也不错，进大门是一组鞋柜，正前方是储物和洗衣机，有种双玄关的感觉。
98平户型：巧用S墙挤出大空间
98平米中间户三居，主要集中在19号楼和15号楼最西边的单元。这个户型给楼花最大印象是，利用S墙巧妙地把冰箱、洗漱池、家政空间等全部嵌入，没有一点儿浪费空间。扣细节，这就是小户型应有的样子。
1、进深与面宽比为1.77：1，一间卧室和客厅朝南，但客厅竟然做到4.1米，主要也是借用了主卧的部分墙做电视柜；
2、赠送了两个飘窗和阳台，一共7.2平米；
3、四组S墙，十分罕见，家政空间，洗漱池，包括进门的鞋柜，甚至连冰箱也嵌入——解放了厨房空间，十分完美；
4、进大门，设了一个远景小玄关，如果能再宽一点就更好了；
5、主卧是暗卫，其卫生间最好换成推拉门，主卧面宽为3.4米，也是不错的。
108平中间户型：卫生间藏得妙
108平米户型的中间户三居，这个户型最抢镜的是L型户型，这种户型大多数情况被批得一塌糊涂，隐私差，看电视需要拉窗帘，不适用等。这次，中建玖玥府颠覆了大家的想象。
1、进深与面宽比为1.21：1，长达9米的L型飘窗，视野很好；如果从楼栋分布看，这些L型窗户，都没有与隔壁楼栋对视，所以私密性不错；
2、南面主卧房门开在靠窗，一个最大的问题是风进不了房间最里面，更达到不利暗卫，住在里面会很闷的；此外，这扇门也破环了电视墙的完整，看电视时有人在眼前晃动；
3、开放式厨房里，设了一个岛台，让主人烹饪时多了交互感；
4、赠送两个飘窗和阳台，一共10.2平米，赠送高达10%！
108平边户型：L型大飘窗有隐私
来看看108平米户型的中间户三居(C1)，这个户型最抢镜的是L型户型，这种户型大多数情况被批得一塌糊涂，隐私差，看电视需要拉窗帘，不适用等。这次，中建玖玥府颠覆了大家的想象。
1、进深与面宽比为1.21：1，长达9米的L型飘窗，视野很好；如果从楼栋分布看，这些L型窗户，都没有与隔壁楼栋对视，所以私密性不错；
2、南面主卧房门开在靠窗，一个最大的问题是风进不了房间最里面，更达到不利暗卫，住在里面会很闷的；此外，这扇门也破环了电视墙的完整，看电视时有人在眼前晃动；
3、开放式厨房里，设了一个岛台，让主人烹饪时多了交互感；
4、赠送两个飘窗和阳台，一共10.2平米，赠送高达10%！
134平户型：竟然做到了四房
134平米户型，竟然是个4居，还是两厅两卫，楼花觉得有点不可思议。
1、进深与面宽比为1.15：1，四叶草户型，三房朝南，北面两个房间；
2、不知道啥原因，客厅没有赠送飘窗，沙发背景只有不足3米，显得小气了；
3、赠送两个飘窗和一个北向阳台，一共6.8米；赠送比例，还不如同小区的小户型；
4、餐厅成为房子的中心，形成洄游状态，把客厅挤下去了；
5、大门直冲卫生间，风水不佳，有煞气；
6、厨房的面宽只有2.4米，放了冰箱和橱柜之后，过道只有0.9米。
150平户型:找到了三进宅门的感觉
来看看150平米户型，四房两厅，三卫！中建玖玥府总是充满惊喜，134平做4房，150平米竟然有两个套房。
1、进深与面宽比为1.18：1，四叶草户型，三房朝南，北面两个房间；
2、玄关是它的特色，一进大门，二进玄关，三进对着餐厅柜，有点大宅门感觉；
3、南面竟然有两个套房，加上客卫，150平米做到了三卫的尺度，比较少见；
4、可惜了6米的客厅面宽，没有飘窗赠送；
5、两个南向的房门对视严重；
6、餐厅是房子的中心，导致客厅成了配角。
170平户型：幽暗的厨房
170平米户型，四房两厅三卫，很是平庸，厨房面积甚至不如150平户型，而且很幽暗。
1、进深与面宽比为1.023：1，四叶草户型，三房朝南，北面两个房间；
2、大门直冲卫生间，风水不佳，有煞气；
3、厨房北面有个凹口，侵占了厨房面积，也导致厨房显暗，令台面不够长；
4、次卧套房的门与卫生间的门会打架；
5、可惜了6米的客厅面宽，没有飘窗赠送；
6、餐厅是房子的中心，导致客厅成了配角；6米面宽很鸡肋，让书房显得局促；
7、主卧的L飘窗大小恰到好处，衣帽间还有个小窗户。
小结
中建玖玥府的户型在如何讨好刚需和改善客群上，很擅长在螺蛳壳里做道场：
1、偷面积，北面房间偷出一个阳台，南面的卧室有飘窗赠送，比较遗憾的是，170平和150平大户型反而客厅没有飘窗赠送；
2、四叶草户型，还是没有绕开对视的问题，尤其不能直接对卫生间；
3、小户型做得还是很追求空间的实用性，79平米三房卷出天际；
4、有些意外的惊喜，比如，134平米能做到4房，150平户型居然能做到两个南向套房。
楼花档案
分析完户型、规划和日照，各项配套方面，中建玖玥府也有可圈可点的地方。
中建玖玥府位于南四环西红门京开东侧600米，从板块来看，京开高速将西红门分为西红门东和西红门西，而中建玖玥府所在的西红门东区域，无论是交通、商业配套和周边医院，还是依靠西红门西区域。
如中建玖玥府距离地铁4号线西红门站大概2公里，未来19号线南延，预设站点在项目附近600米。此外，商业配套5公里内有鸿坤广场、宜家家居购物中心、北京荟聚购物中心、山姆会员店、万达广场。
最值得期待的周边学校，距离北京金融街润泽学校470米，距离黄城根小学分校(在建)也在1公里以内。距离2.9公里还有北京第二实验小学大兴实验学校，项目自身还配件有幼儿园。
平时想去周边周边遛弯，5公里范围内公园蛮多，如南苑森林湿地公园、鸿坤体育公园、兴华公园、西红门生态公园、大兴生态文明教育公园、星光生态文化休闲公园、地铁文化公园。
整体来看，中建玖玥府适合在南城工作，刚需和改善客群。当然，所在区域内新房众多(御景新城、橡树湾(1/2/3期)，规划中还有新住宅供地，未来二手房出售会受一定影响。
如果有任何问题和需求，可扫描文末二维码，楼花姐第一时间解答~~
上一篇：中建玖玥府顶楼曝光：退台式异形户型78套
下一篇：望京国誉府选房攻略：只有一栋是全优
