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一下雪，北京就变成了北平。这几天的大雪，更显冬天的寒素和清莹，也让帝都的古城韵味更甚。
而与雪天低温形成强烈对比的，是西红门新房激烈火并，仍在继续。
近几年，随着西红门版块的快速发展，除了荟聚、宜家、鸿坤广场等商业的繁荣，皇城根学校的落定、地铁站点的规划，让这里更成为北京买房人的心头好。
往前追溯，先有熙红印全城热销，后有橡树湾一期、二期和御景星城的现象级红盘，买房人用实际行动证明了区域价值所在。
今年，西红门热度仍在攀升，华润想在此处“造城”，顺势推出橡树湾文园（三期）；而与之一路之隔的中建玖玥府，更是从拿地开始吸引了一众买房人。尤记得10月初，楼花拿到了中建玖玥府的过程户型稿，分析文章一经发布便在小红书上引发网友热烈讨论。
楼花注意到，只要一提到中建玖玥府，必然会提及其与橡树湾文园的对比，虽然此前也写过简要对比分析，但随着中建玖玥府拿证临近开盘，楼花想对两个项目再进行一次深入的对比，希望大家能早日实现在家倚窗听雪。
规划透视
规划先行，谋定而动，住宅项目亦如此。
两个地块都比较规整，中建玖玥府更方正，橡树湾文园相较而言更窄长。两个项目项目限高均为45米，容积率2.5，绿化率30%。
且两项目仅一条欣星巷之隔，楼花将中建玖玥府和橡树湾文园规划进行了比对，发现有以下几点不同：
1、项目定位不同。从规划数据来看，中建玖玥府居住1117户，2737人，妥妥的大社区；橡树湾文园规划居住739户，1811人，属于中型社区。两者相差926人，楼花粗算了居住密度，两者相差不大。
再结合中建玖玥府的户型涵盖79平三居到170平四居，橡树湾文园户型涵盖77平两居至169平四居。从户型数量分布来看，中建玖玥府兼顾了刚需和改善家庭，或许是希望能覆盖当下大部分买房人群。
橡树湾文园以改善大户型为主，77平小户型仅在1号楼，这其实也是华润在橡树湾一期、二期基础上做的区隔和调整，主力购买人群锁定在了纯改善家庭。
2、小区楼栋总数和朝向不同，橡树湾文园共14 栋楼，除了1#为东西向，其他楼栋均为南北向。中建玖玥府共 19 栋楼，大部分楼栋为正南正北朝向，1#、9#、13#、17#部分单元为东西向，4#、5#稍有偏向。
此外，橡树湾文园属于规整的行列式排布，小区功能分区清晰、出入动线简洁。中建玖玥府依据地块形状设计，也采用行列式布局，住宅楼平行排列，公共设施、绿地、下沉庭园、室外活动场地和健身步道等穿插地安排在住宅之间。
不得不提，中建玖玥府两个消防环路的设计，不仅让出入口增加，也让小区居民遛弯只能在小区内部，品质直接拉低。虽然在规划图中有健身步道设计，但实在“少得可怜”。
3、社区氛围会有较大差异。虽然同样是 2.5 的容积率，橡树湾文园规划了两块室外运动场地，中建玖玥府仅有一块室外运动场地，加上居住人数的差异，未来社区氛围会存在明显差异。
4、楼栋布局高低不同。中建玖玥府楼栋布局西低东高，高度在24.1 米～44.95 米之间，项目共 19 栋楼，为8～15 层的洋房+高层。其中，1#、2#、3#、5#、8#、9#、12#、13#、14#、17#、18#楼为15 层;16 号楼为 14 层;10#楼为 11 层，15#、19#楼为 9 层，4#、6#、7#、11#楼为8层。
华润橡树湾文园楼栋布局没有明显高低之分，基本在10层楼中穿插略低楼栋，建筑高度在25.5米~44.95 米之间，共14栋楼，为8～15 层的洋房+高层。其中，2#、3#、4#（部分单元）、7#（部分单元）、8#、9#、10#、11#、13#为15层；7#（部分单元）、9#、10#、12#为14层；4#（部分单元）、14#为13层；4#（部分单元）为12层；1#为11层；5#为8层。
5、地上非机动车车位分布不同。橡树湾文园有9处非机动车位和2处电动非机动车位，将电动非机动车位安置在小区最北侧，其他分散安排，设计上能看出是既方便出行，又不想对居民日常出行形成过多干扰。
中建玖玥府共有31处非机动车位，且都是见缝插针分散在小区各个角落，这样是方便日常停车，但入住后会存在通行干扰问题。再加上本来小区就有两个消防环路，日常散步大概率经常会与非机动车擦肩而过。
6、中建玖玥府有约1500㎡下沉式社区会所，业主后续能享受到社交庭院、室内恒温泳池、业主食堂、露天观景会客厅等便利。橡树湾文园暂无，但橡树湾一期有会所，后期若能共享自然最好。
户型解牛
虽然仅一路之隔，产品面积段也类似，但中建玖玥府和橡树湾文园在户型设计上却迥然不同。
橡树湾文园有77平东西两居、95/98平南北三居、109平三居、129平四居、149平四居、169平四居共七种户型；中建玖玥府同样包含79平东西三居、98平南北三居、108平三居、134平四居、154平四居、170平四居六种主力户型（不包括边户和变异户型）。
整体而言，中建玖玥府的户型更多元化、潮流化，比较符合当下买房人对功能布局（如79平做成了三居）、时尚潮流（如98平户型的270度大转角飘窗）以及更灵活的收纳。
橡树湾文园则偏向中规中矩，虽在一些户型功能区划分上做了尝试（如98平户型将客厅规划在了户型中间，加上大观景窗），但整体调性还是以沉稳为主。
特别值得一提的是得房率，这一点中建玖玥府完胜橡树湾文园，得房率最小都相差1.5%。
楼花选取了两个项目4个主力户型进行了PK，欢迎围观~
A、相差2平竟多出一间卧室
中建玖玥府79平户型PK橡树湾文园77平户型
1、两个项目户型均为东西向，同样存在采光和通风问题；
2、中建玖玥府和橡树湾文园两个户型建面仅相差2平，但中建玖玥府足足北向多出了一个卧室，北向卧室均为7平，而橡树湾文园北向卧室9.8平。
3、中建玖玥府玄关处有三组收纳，对小户型来说非常实用；橡树湾文园仅有一组窄边柜收纳，只能放鞋子；
4、客厅面宽：中建玖玥府为3.8米，橡树湾文园为3.4米，相差40公分，但橡树湾文园有凸飘窗赠送；
5、两个项目厨房相差2平，橡树湾文园6平略大。
得房率：中建玖玥府得房率79%，橡树湾文园75.3%。
B、保了客厅，牺牲了玄关
中建玖玥府98平户型PK橡树湾文园98平户型
中建玖玥府98平户型共有3种，楼花选取了与橡树湾文园同为边户的户型来做对比，细致来看：
1、同为南北向户型，但同样南北通透效果非常打折扣，中建玖玥府南北开窗通风只能打开次卫小窗，但这样通风实在有些。。。。橡树湾文园也只能打开北向次卧窗户和门进行全屋通风，整体通风效果只能说略强于中建玖玥府。
2、这两个项目户型，能看出设计师在空间规划时，都为了让客厅空间更敞亮、大气，牺牲了玄关。中建玖玥府玄关处有3组收纳柜略强于橡树湾文园，但玄关正对厨房是破财格局，建议后续改为封闭式厨房。而橡树湾文园玄关仅有一个柜子，明显收纳空间是不足的；且玄关正对客厅不但容易导致一进门就看到客厅一览无余，易让客厅的气场被挡掉。
3、客厅设计上，中建玖玥府采用了270度大转角飘窗，增加采光、观景效果，LDK设计也将空间动区集中。橡树湾文园则创新在餐客厅一体规划在了户型中间位置，加上超大窗，就餐、看电视、聊天等家庭活动同时，亦能欣赏窗外风景。
4、同面积段，中建玖玥府比橡树湾文园多一个次卫。
得房率：中建玖玥府得房率76.3%，橡树湾文园74.8%，相差1.5%。
C、房率差3.2%，套内多2.7平
中建玖玥府108平PK橡树湾文园109平户型
1、南向三面宽户型，中建玖玥府南向面宽9.6米，面宽进深比为0.87；橡树湾文园南向面宽9.5米，面宽进深比为0.9；两个项目南向主卧面宽均为3.2米，中建玖玥府的客厅和次卧比橡树湾文园分别多0.5米。
2、中建玖玥府玄关正对书房，私密性会受一定影响；巧用S墙安防柜子便于收纳；将次卫安置在一进门门口很方便。橡树湾文园玄关正对次卫，犯了风水大忌；且玄关收纳较少，仅能放进出门少量鞋子；
3、两个项目厨房面积相差近0.3平，同为U型厨房；但橡树湾文园为内凹式厨房，采光通风会受一定影响；
4、公共区域收纳空间规划上，中建玖玥府巧用S墙做了两组收纳，但洗衣机安置在主卫并不方便；橡树湾文园有单独约2平米家政间来放洗衣机，其他收纳柜需要业主后期根据自身需要安排。
5、两个户型存在同样的问题：电视背景墙不足3米。
得房率：中建玖玥府得房率78%，橡树湾文园74.8%。
D、改善四居，细节取胜
中建玖玥府170平PK橡树湾文园169平户型
1、中建玖玥府玄关正对次卫，犯了风水大忌；橡树湾文园北向开门+独立玄关，保证了私密性，增加了入户仪式感和收纳；
2、均为南向三面宽，两个套房设计，甚至连次卧卫生间都一样是暗卫，不同之处有三处，第一是中建玖玥府衣帽间的化妆台有自然采光，女主人的最爱；第二处是橡树湾文园主卫稍宽敞，双台盆设计很实用；第三处是中建玖玥府主卧有小L型飘窗，采光、观景、私密性可兼得；
3、均为LDK一体化设计，中建玖玥府餐厅有西厨岛台，方便简单就餐及收纳；橡树湾文园餐厅则放置圆桌显得更阔绰。客厅布置上，中建玖玥府有收纳柜、工作台和沙发区，橡树湾文园则更纯粹 ，客厅就是沙发观影、休闲区，无所谓好坏，全看个人偏好。
4、北向次卧橡树湾文园点睛之笔是用了推拉门，提高了空间利用效率。
得房率：中建玖玥府得房率87%，橡树湾文园83.6%。
综合比拼
除了规划和户型，楼花还想从外立面、园林绿化、物业和开盘优惠再进行一轮比较。
01外立面：沉稳VS时尚，哪个更出圈？
橡树湾作为华润的经典IP，在北京都是一样的风格，只是会根据项目所在地稍作调整。橡树湾文园同样沿袭了红砖系学院派风格，外立面是石材+真石漆。楼花曾去过非常出门的海淀橡树湾，过去这么多年，砖红色映衬着蓝天白云，当年的风姿还在。
中建玖玥府则采用了当下流行的石材+铝板+真石漆，外立面风格更偏现代感一些。
橡树湾文园规划有两个景观大门，中建玖玥府的大门效果图也早以对外传播，审美没有高低之分，全凭个人喜好。
02园林绿化：谁更出彩一目了然？
在园林绿化上，中建玖玥府采用三进制景观轴线，“逍遥十四景”景观节点错落布局，也有12米垂天之瀑，整体明显要比橡树湾文园更精细。
橡树湾文园受限于地形和面积，加上学院派建筑风格，的确没太多出彩之处，整体要逊色些。
03物业：价格仅差0.5元/平，比拼口碑和服务
橡树湾文园物业是中铁物业，物业费5.98元。中建玖玥府的物业是中建物业，物业费5.48元。每平米相差0.5元，差距不大的情况下就看口碑和服务了。
相较于在业内一向有着良好口碑的华润物业，中建物业相对要更低调些，但中铁物业在网上委实被吐槽的有点多。
04开盘优惠：力度相同，后来者能否乘势猛追？
自9月5日拿证至12月13日，99天，橡树湾文园网签80套，成交均价64647.16元/㎡。橡树湾文园开盘的时候优惠是2个点。楼花得到的最新消息，橡树湾文园目前有109-129-148的户型可选择。
中建玖玥府将于12月16日开盘，1周内付齐4成，享受两个点优惠。开盘优惠幅度一样，就看最终怎么选。
中建玖玥府能否乘势猛追，楼花也将持续关注。
附:楼花档案
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