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上周楼花去了顺义踩盘，最大的感受便是：移花接木。何出此言？
作为普通购房人，除了考虑地段、总价外，肯定会多次去样板间，而开发商在样板间使出绣花针般的巧劲儿早已是行业惯例。
但能将整个南向两个卧室、客厅外全部用放火挑檐作通体阳台，得房率做到101%，虽说深知今年顺义新房市场卷，却卷到如此惨烈，楼花还是当场惊掉了下巴。
事不寻常必有蹊跷，这不前天这个项目拿到了预售证，楼花雪夜挑灯研究，终于窥探到冰山一角，且听楼花细细道来。
得房率排行榜
12月13日，北京市住建委官网信息显示，璞瑅润府获预售许可预告，准许销售面积104783.1平米，一共810多套。
璞瑅润府共规划了21栋住宅楼，此次全部取得预售许可。1/2/3/10/11/16/17/20/21号楼是11层，6/11/16/17/21是9层，7/9/12/13/14/18/19号楼是8层，4/8/12/15/17/19号楼是7层，5号楼是6层。
楼花查询北京市建委官方网站，这次楼栋的得房率排序依次是：12#85.3%、8#83.54%、15#82.36%、1#83.26%、2#83.23%、10#82.8%、3#82.22%、5#82.16%、4#82.06%、6#81.53%、11#81.21%、17#81.18%、16#80.97%、19#80.8%、18#80.25%、20#80.02%、21#81.16%、13#73.9%、9#73.89%、14#73.88%、7#73.64%。
其中，7#、9#、13#和14#为楼王，据说会有跑道式防火挑檐。它的每套面积约188平米，得房率均不超过74%。
如此低的得房率在多层洋房中十分罕见。原因在于，它们的每个单元只有一户，一梯一户，电梯直接入户，隐私性强。唯一不足的是，导致公摊放大了一倍。如：188平米户型，有接近40平米是公摊面积。
璞瑅润府容积率1.8，建筑高度最高33米。户型面积在105-188㎡之间，官方指导价4.6万/平。该项目今年7月份由首开股份拿地，后引入华润置地共同开发，具体由华润置地操盘高端“润系”产品。
璞瑅润府最大的特点是，通过防火挑檐进行偷阳台面积，使得得房率在100%左右。但由于面积偷得太猛，导致主卧的私密性受到极大的挑战。
市面上用防火挑檐偷阳台面积，如建发观云、璟上兰园都没在主卧南面设计防火挑檐，目的就是为了留给主人的私密空间。
规划透视
楼花拿到璞瑅润府规划后仔细研究，最大的感触便是：璞瑅润府是和加油站做邻居啊。
根据公布的设计方案，总建筑面积159022.17平方米，其中二类居住用地总用地面积 57103.19平方米，地上建筑面积102785.74平方米，地下建筑面积50999.93平方米；托幼用地总用地面积 6100平方米，地上建筑面积4880平方米，地下建筑面积 356.5平方米。
从披露的数据来看，项目共包含28栋建筑物，分别为: 21栋住宅楼、2 栋配电室、1栋物业管理用房、1栋分界室、1栋幼儿园、1栋教育咨询室(门卫)、地下车库。
在21栋住宅楼中，1/2/3/10/11/16/17/20/21号楼是11层，6/11/16/17/21是9层，7/9/12/13/14/18/19号楼是8层，4/8/12/15/17/19号楼是7层，5号楼是6层。
由于地块类似梯形，整个小区采用行列式布局，加上层高不同，整体呈现出错落有致的效果。楼花实际踩盘时，销售介绍说，其实与顺沙路平行而建的16#、17#、18#、21#才是正南正北，其他楼栋都稍有偏向。
小区四面临路，且小区东南有加油站，噪音和安全问题不容忽视。尤其是小区北侧1/2/3号楼与规划一路（20米宽，大概率是双向两车道）仅3.1米！小区南侧楼栋与顺沙路距离30米，设计了园林遮挡降噪。
小区东侧3/4号楼正好位于规划一路和前景北路（30米，城市次干路）交汇点，距离仅为3.04、3.1米。
西侧10/11/20/21号楼与西环路（60米宽，双向六车道）距离仅为5.1~5.9米。
硬性条件既然已经如此，那后续就要看开发商在墙体厚度、窗户层数及其他措施，能否最大程度地降低噪音影响。
小区人车分流，楼花注意到小区1683个非机动车位中，只占4.6%（366辆）是地面停车，其他均为地下停车，也算是最大程度地降低了地面非机动车停放、小区行走安全等问题。
此外，楼花还发现小区的园林绿化虽然不是成片设计，但在穿插在楼栋中，除了北侧1/2/3号楼临路没有绿植，其他楼栋基本都被绿色环抱。
户型解牛
在领取预售证之后，璞瑅润府亮出了楼王的真面目。
此前，璞瑅润府公布了包括105平三室两厅两厅（A1/A2两种户型）、123平3+1室两厅两卫（B1/B2两种户型）、136平四室两厅两卫（C1/C2两种户型）、164平四室两厅三卫（D1/D2两种户型）八种。
12月14日，楼花第一时间拿到了188平米的高清户型图。它分布在7#、9#、13#、14#，每栋8层，一共64套，三室两厅两卫，每套得房率约74%。如果按这个产权面积来说，它可能是中国得房率最低的洋房了。
一般而言，11层以下电梯房配置为一梯两户，但璞瑅润府在楼王的设计上，打破常规，一梯一户。
从188平米户型平面图可以看到，消防梯和电梯被房子室内空间半包围，公摊近40平米，很像独栋别墅。有点像恒基天汇，但又不完全像——那个是360度景观。
华润置地昏头了？璞瑅润府188平户型不足1000万元，它的买家和买3000万豪宅的富人，不是一个阶层。在隐私和面积之前，他们更在意得房率。
为什么要这么设计？楼花咨询了有关建筑设计师，认为这是专门满足一些住了别墅，想换大平层的的人的需求。璞瑅润府位于顺义区主城区，那里离北京著名的中央别墅区不远。
前不久，楼花遇到过类似的买房人，她一定要在海淀买大平层，恰好印香山和香山樾面市，最终选了后者的273平米户型，尽管有诸多的不如意，但这算是最好的选择了。或许，璞瑅润府的188平户型也有此用意。
按照璞瑅润府的宣传口径，它的总价在930-940万左右，精装房，房本188平米加阳台拓展面积70平米。据说，顶层户型还有惊喜，客厅上方有51平米主卧，得房率高达140%。
下面，楼花现来逐一解读户型特点：
105平A1户型：两扇门打架了
先来看105㎡三室两厅两厅（A1)户型，三面朝南，南北真通透。最惊喜的莫过于主卧衣帽间有单独自然采光，在这里化妆、试衣照镜，肯定是女主人的最爱。细致来看：
1、入户门和次卫门会打架，玄关门正对书房门，隐私性会受影响；
2、三面朝南，南北真通透，采光通风佳；
3、全明格局，8窗采光，主卧三扇窗户采光，270度转角窗增加采光和视野，衣帽间有单独窗户自然采光，女主人化妆、试衣照镜会很享受。主卫浴缸正对窗户，边泡澡边欣赏窗外美景，生活质感拉满了。
4、南向多功能室北向开门，增加私密性。
5、有单独预留的洗衣机空间。
6、赠送通体阳台12-15㎡。
户型分布：6#(东边户)、10#(西边户)、11#(西边户)、17#(东边户)、18#(东边户)、20#(西边户)、21#(东、西边户)。
105平A2户型：次卧玄关增私密性
105㎡三室两厅两厅（A2）户型，与A1户型最大的区别在于没有270度转角窗，当然，这也避免了高窗墙比带来的夏季空调用电量增加及私密性问题。细致来看：
1、玄关正对书房门，隐私性会受影响。
2、主卧面积约20平米，酒店式套房设计。次卧有独立玄关，增加私密性。
3、次卧（多功能房）有双层隔墙+柜子，来降低电梯噪音影响。
4、北侧书房猜测是超大落地窗，室外设备平台约2.5㎡面积。
5、赠送通体阳台12-15㎡。
户型分布：6#(西边户、中间户)、10#(中间户)、11#(中间户)、16#、17#(西边户、中间户)、18#(西边户、中间户)、20#(中间户)、21#(中间户)。
123平B1户型：玄关正对次卫，犯了风水大忌
123㎡3+1室两厅两卫（B1）户型，最大的特点是功能分区明晰，最大的问题是玄关正对次卫门，犯了风水大忌。细致来看：
1、玄关正对次卫门，犯了风水大忌。
2、建议主卫用推拉门，避免两门打架。
3、次卧（多功能房）门朝北开，且有独立玄关，保证了私密性。
4、客厅与书房开门开窗后才可通风对流，但受限于书房门大小，整体通风效果会大打折扣。建议做成开敞书房，实现真正南北通透。
5、赠送通体阳台13-16㎡。
户型分布：3#(东边户)、4#(东边户)、5#(东边户)、15#(东边户)。
123平B2户型：电视背景墙不在视觉中心点上
123㎡3+1室两厅两卫（B2）户型，与B1户型最大区别是没有L型飘窗，玄关正对次卫门、犯了风水大忌的问题依然存在。除此之外电视背景墙过短，观看效果打折。细致来看：
1、玄关正对次卫门，犯了风水大忌。
2、因为主卧开门方式，导致电视背景墙过短，沙发存在明显偏移，坐在沙发上看电视，不在视觉最佳中心点上。
3、客厅与书房开门开窗后才可通风对流，但受限于书房门大小，整体通风效果会大打折扣。建议做成开敞书房，实现真正南北通透。
4、单独预留的洗衣机位，很巧妙地藏了起来。
5、赠送通体阳台13-16㎡。
户型分布：3#西边户&中间户、4#西边户、5#西边户&中间户、15#西边户&中间户。
136平C1户型：主卧衣帽间有自然采光
136㎡四室两厅两卫（C1）户型，在楼花看来，最惊喜的莫过于主卧衣帽间有单独自然采光，女主人想不爱都难。当然，远景玄关、餐厅洄游也是可圈可点的。细致来看：
1、远景玄关，起到了藏风聚气的功效。
2、主卧衣帽间有单独自然采光，女主人化妆、试衣照镜会很享受，想不爱都难。
3、餐厅洄游设计，既能串联空间，日常不用绕路。
4、面宽进深比等于1.13，居住舒适度还是可以的。
5、赠送通体阳台14-18㎡。
户型分布：1#(东、西边户)、8#(西边户)。
136平C2户型：通体阳台赠送可达18平米
136㎡四室两厅两卫（C2）户型，与C1户型最大区别是没有270度转角窗和飘窗赠送，远景小玄关、餐厅洄游、次卧北向开门等延续。细致来看：
1、远景玄关，起到了藏风聚气的功效。
2、主卧套房设计，少了270度转角窗和飘窗，实际私密性和空间利用效率反而是提高了的。
3、餐厅洄游设计，既能串联空间，日常不用绕路。
4、赠送通体阳台14-18㎡。
户型分布：1#中间户、2#、8#中间户&东边户、10#中间户&东边户。
164㎡（D1）户型:巧用S墙,功能分区更巧妙
164㎡平四室两厅三卫（D1）户型，双玄关、巧用S墙嵌柜体都提高了空间布局收纳，但次卧门南开，房间通风会差。细致来看:
1、双玄关设计，既保障隐私，增加空间的美感，又起到藏风纳气的功效。
2、巧用巧用S墙嵌柜体，令空间布局边界清晰、各司其职，又能让日常用品收纳更省力。
3、建议将西厨西侧柜子改为双开门冰箱位，满足全家人日常所需。
4、南向次卧最里端开门方式，虽然能保证私密性，但同时也使得空气流通效率和到达面积大大降低，尤其还有暗卫。
5、赠送通体阳台16-21㎡。
户型分布：12#西边户、19#西边户&东边户
164㎡（D2）户型:次卧南向开门通风差
164㎡平四室两厅三卫（D2）户型，最大的亮点莫过于南向双套房设计，大大提升居住舒适度。餐厅洄游设计既串联空间、不绕路，更拓宽视觉效果。比较难以克服的问题是南向次卧门南开，使得房间通风差。细致来看:
1、远景玄关，既保障隐私，又增加了空间的美感。
2、中西厨隔开，西厨岛台方便操作和交流、简单就餐需求。建议将西厨西侧柜子改为双开门冰箱位，满足全家人日常所需。
3、餐厅洄游设计既串联空间、不绕路，更拓宽视觉效果，让空间更有层次感，也更通透、开阔。
4、双套房设计，主卧超大29.45㎡，酒店式套房设计。南向多功能厅也是套房设计，南向最里端开门方式，虽然能保证私密性，但也使空气流通效率和到达面积大大降低，尤其是暗卫。
5、赠送通体阳台16-21㎡。
户型分布：12#(东边户、中间户)、19#(中间户)。
璞瑅润府楼王，每户私藏了一条30米长“跑道”
1、每套独门独户，电梯厅成了私家领地，公摊面积约40平米；南向四面宽，188平三室两厅两卫，比较少见。实际上，主卧里的化妆间其实也是一个完整的房间；
2、客餐厅约48平米，270度景观，南北推拉门，完全通透；用一条10平米走道，实现动静分离；
3、围绕客餐厅，赠送了一圈阳台，宽2.5米，长度约30米。客餐厅+阳台，面积达到120平米；
4、主卧面宽3.3米，有点窄，最大亮点是有个八九平米的独立化妆间，单边的步入室衣柜，有点浪费和奢侈；
5、两个卫生间都是暗卫，公卫紧邻主卧；没有独立的家政空间，在进门口感受不佳；
6、防火挑檐的分寸感提升了，没有延长到主卧的领地，保证了主人的私密。
户型分布：7#、9#、13#、14#。
小结一下：璞瑅润府的户型主要针对改善人群，在整体功能区划分、动线规划及保证私密性上还是下了很大功夫，但特别要注意的是，小区并不是所有楼栋都是正南正北。
1、所有户型均有通体阳台赠送给，但除了105平（A1）、123平、136平仅有约1.5㎡飘窗赠送，其他均无。
2、除了123平户型，其他户型真正做到了“南北通透”，当然，123平做开放式书房后也能实现南北通透。
3、105平、123平、136平户型的次卧独立玄关+北向开门，保证了私密性。
4、所有户型均采用了餐厅洄游设计，既串联空间、不绕路，更拓宽视觉效果。楼花觉得最惊喜的，莫过于105平、136平主卧衣帽间有自然采光，这是女主人最爱吧~
5、璞瑅润府188平米户型，比较适合会享受、爱交际、搞PARTY的人，而非居家生活、带小孩型。
选房攻略
最后，楼花给大家分享璞瑅润府的选房攻略：
1.不同于其他小区，「璞瑅润府」有4栋楼王，即7/9/13/14号楼，四栋楼位于小区中心位置，既远离道路降低噪音干扰，大概率又会有连通的转角大阳台，使南北向房间均能观小区四季景色。选房优选这四栋。
此外，虽然12/19号楼不在楼王位置，但楼间距在31.1~35.89米之间，前后无遮挡，距离道路也有一定距离，也可算是优选。
2.小区北侧1/2/3号楼距离仅3.1米，噪音影响在所难免，选房需避开。
3.小区东南角有加油站，加上临近前景北路，尽量避开4/5号楼及15（东侧单元）、16此外，15#、16#中间有配电室，可能会有影响。
4.南侧16/17/18/19号楼距离顺沙路30米，有绿植降低噪音保护私密，可作为次优选择，其中21#西侧单元在两路交汇点处，选房尽量避开。
5.西环路上，小区有三个出入口，且楼栋离路在5.1-5.7米之间，选房尽量避开10/11/20号楼。其中10号楼东侧单元受影响会略好，可以作为次优选择。
附：楼花档案
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