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12月18日，位于昌平的梧桐星宸正式开盘，对外宣传海报宣传开盘劲销318套，去化率85%。
作为北京新政公布后首个昌平开盘项目，这个成绩貌似令越秀地产北方区域副总经理兼北京总经理董毅十分满意，特意发朋友圈配文”北京今年四季度开盘当天认购套数最高的盘“。
顺手翻了翻数据，不久前万科东庐开盘海报官宣感谢了345位准业主。
此前，楼花曾写过梧桐星宸是顶着光环、含着金汤匙出生的昌平刚需新星。但认购的真实数据，还需要时间验证。
言归正传，楼花综合整理了梧桐星宸的选房攻略，希望能对买房人有所助益。
得房率排行榜
此次获得预售的楼栋为9-1＃、9-2＃、9-3＃、9-4＃、9-5＃、9-6＃、12-1＃、12-2＃、12-3＃、12-4＃、12-5＃、12-6＃全部住宅，共12栋楼，拿证374套，涉及9号地块和12号地块，2号、3号、4号和10号地块尚未拿到预售许可证。其中100平米的三室两厅9栋，128平米四室两厅1栋，86平米、75平米两居，59平米一居2栋。
指导价最高的楼栋为9-1＃住宅楼，共56套，批准销售面积7030.08平米，拟售价57507.85元／平米；最低的为12-1＃住宅楼，共22套，批准销售面积4335.22平米，拟售价53228.17元／平米。
在得房率方面，按高低顺序为：12-4＃100平米81.65%；12-1#100平米、99平米81.52%；12-5＃100平米81.34%；9-2＃100平米81.31％；12-2＃100平米81.28%；9-3＃100平米81.2%；9-4＃100平米81.03%；9-6＃101平米80.7%；9-5＃102平米80.32%；9-1＃128平米、125平米77.5%；12-6＃86平米、59平米、75平米77.15%，12-3＃86平米、59平米、75平米77%。
规划透视
看到规划图，楼花不禁感慨：梧桐星宸这是被大卸七块，每栋楼都临街啊！当然，这受制于最初供地形态，但要想在如此硬件条件下描龙画凤，还得有点真本事。
好在，梧桐星宸有三位硬气的开发商：首开股份、北京建工、越秀地产。从规划图中，楼花发现4点干货：
1.受制于原本零碎且割裂的地块，梧桐星宸整个小区被分成7个组团。这会直接导致两个问题：
首先，7个被割裂开组团，为了能够“互通”，只能设计成每个社区之间人行入口互相正对，但这，是方便出行了，但中间都隔着马路，安全系数大大降低。如果小区居民日常想散步，也只能在大马路了。。。。
其次，受制于分散组团，小区基本做不了园林景观，估计到最后也只能按30%的绿化率低空飘过。
楼花想起那句“聚是一团火，散是满天星”，用在梧桐星宸上，则要改成“相聚太难，命里注定就是散落的满天星”。。。。
2.大部分楼临路，噪音问题在所难免。楼花发现，除了2-4#、3-4#、9-4#、12-4#、10-3#住宅楼位于各自小社区中心位置，尚可降低道路噪音影响，其他楼栋都将直接受影响。
3.每个组团容积率都不同，梧桐星宸包含2.5/2.4/2.3/2.0/0.8，容积率0.8的大概率是社区综合服务楼所在组团。居住人数不同将直接影响社区氛围，尤其是2.5的容积率，小区日常拥挤或许将是常态。
此外，梧桐星宸总共规划了非机动车位2662个，其中地上896个，地下1766个。容积率高+机动车多+割裂分散的小区，与所在版块刚需人群日常生活工作习惯还是契合的。
4.在整个规划图中，将儿童游乐设施设计在了社区综合服务楼板块，儿童游乐面积仅为200平米，这对于规划居住3048人的大社区而言，实在是“少的可怜”。
楼花一直认为，买房在能力可接受的预算范围内，能够满足居住前三需求的80%，就已经是好房子了。能在距离地铁站500米，期房指导价5.5万/㎡，59㎡-127㎡的一居至四居供选择，对于想在北京扎根安家的刚需来说，这或许也是一个好的选择。
日照分析
梧桐星宸规划出来之后，楼花第一时间赶制了它冬至日的日照模拟分析。
北半球冬天时，太阳从东南方向升起 , 从西南方向落下 。
8:30
早晨8:30，3-3、4-1、9-3、9-1、9-6、10-4、12-3、12-5、12-6栋阳光充足，基本所有楼层都有阳光。
2-1、2-2、2-4、2-5、3-1、3-2、3-3、3-4、4-2、4-4、9-1、9-2、9-6、10-4、10-5、10-7、12-1、12-3、12-4低层被少量阴影遮挡，整体采光充足。
2-3、3-6、4-3、9-4、10-1、10-2、12-2栋除了高层有少量阳光，整体楼栋采光较差。
3-5、9-5、10-3基本无阳光直射。
12:00
中午12:00，几乎所有的楼栋都有日照。其中2-1、2-2、2-3、3-2、3-3、3-4、3-5、4-1、4-2、4-3、4-4、9-2、9-3、9-3、9-4、9-5、9-6、10-2、10-4、10-5、12-2、12-3、12-5、12-6、所有楼层均有充足采光。
2-4、2-5、3-1、3-6、9-1、10-1、10-3、12-1、12-4、东侧高层采光较好，低层及被前方楼栋遮挡的部分，会被遮挡影响采光。
10-7被前方楼栋遮挡较为严重，仅中高层采光不受影响。
16:30
冬至日落较早，16:30时，3-2、3-3、3-5、3-6、4-3、9-2、9-3、9-5、9-6、10-3、10-4、12-1、12-2、12-5、12-6、有比较完整的日照。
2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、3-1、4-4、9-1、10-1、10-5、12-3、12-4、栋楼高楼层和部分未被遮挡部分有阳光。
4-2、9-4、10-7栋阳光仅有少量阳光，3-4、4-1、10-2栋基本无阳光。
户型分析
梧桐星宸的户型，从60平米一居到127平四居，一共五个款式。从刚需到改善型客户，想一网打尽。楼花逐一来解读下它的户型：
59㎡一居：阳光照进了厨房
1、玄关直冲客沙发和餐厅，对着主卧的大门，风水欠佳;
2、厨房朝南是一大亮点，7平米在一居室算是大的;
3、建议沙发放于卫生间这端，电视背景墙靠近主卧，空出走路空间;
4、洗衣机很完美地嵌入S墙里。
75㎡两居：洗衣机和冰箱成了CP
1、户型方正，客厅和一个卧室朝南，分别送了两个大飘窗;
2、入户玄关侧面有组柜子，巧妙地嵌入了洗衣机和冰箱，不仅有了家政空间，还解放了厨房空间;
3、次卧也实现了朝南，虽然缩在里面，但比暗房好许多;
4、U型厨房，加上可推拉门，空间感很灵动。
85㎡三居：洗衣机去哪儿了
1、实现了南北通透，一个房间朝南，两个房间朝北;
2、玄关进入后，走廊面积多达4.2米，很是浪费;
3、没有看到洗衣机的位置，建议嵌入洗漱台底下或在厨房外侧的角落;
4、卫生间建议改称推拉门;
5、入户柜子有点深，建议把墙也顺便改薄。
99㎡三居：主卧的门会打架
1、户型方正，南北通透，实现了三房两厅带两明卫，两个卧室和客厅朝南，布局堪称完美;
2、家政空间实现两用，成了次卧的玄关，保证了私密性;
3、主卧的门与卫生间的门打架，建议主卧门改推拉门;
4、巧用S墙，将餐厅墙作为远景玄关，也是储物的好地方;
5、厨房放入冰箱后，令空间有些逼窄。
124㎡四居：以餐厅为中心
1、餐厅成为动线的核心，空间有点浪费，餐桌的档次很重要;
2、巧用S墙，南面洗衣机，北面为冰箱;
3、北面的书房，建议改成开敞式，增强了空间感和互动感;
4、主卧暗卫，但入户门有玄关，私密感好。
小结一下，梧桐星宸的60㎡和75㎡户型堪称完美，小户型的典范；85㎡和99㎡户型的一些小细节需要优化，住进去了就是要生活为中心，哪怕有一个地方不舒服，就会影响品质。梧桐星宸的户型，从60平米一居到127平四居，一共五个款式。从刚需到改善型客户，想一网打尽。楼花逐一来解读下它的户型：
选房攻略
从总平面图上看，梧桐星宸的楼栋户型南偏东30度左右，对于一些对正南正北有执念的购房者来说，就不要去看房了。
先看12号地块，有6栋住宅和一座配套楼（一层），优选的楼栋为12-1#中间户，无遮挡，但东西两户受前面楼栋影响，存在角煞问题；12-3#为品字形规划，西端户优选，剩余3户次选；12-2#南向为车库进出口、人行进出口，噪音和尾气多；12-4#正前方是一块室外运动场地，噪音多，两个端户存在角煞问题；12-5#和12-6#临马路，也有噪音和尾气。
再来看9号地块，有6栋住宅和一座配套楼（一层）。与12号地块最大的区别在于，它的车库进出口在小区正前方，人行出口在西面。这个车库，导致9-4#存在路冲和噪音、尾气等问题；9-5#和9-6#临马路；9-2#和9-3#比较相似，靠近马路的户型次选，靠近社区中央的户型优选；9-1#算是小区的楼王了，都是125平米、128平米的大户型，除了西端户会受到9-2#的角煞（楼栋错开的距离不大），其余三户都是优选。
除了选楼栋之外，大家还要看下得房率，按高低顺序为：12-4＃81.65%；12-1#81.52%；12-5＃81.34%；9-2＃81.31％；12-2＃81.28%；9-3＃81.2%；9-4＃81.03%；9-6＃80.7%；9-5＃80.32%；9-1＃77.5%；12-6＃77.15%，12-3＃77%。
今年7月20日，首开股份以31.97亿元价格摘得昌平高教园地块，随后与越秀地产、北京建工进行联合开发，9月项目正式定名梧桐星宸，分别取自首开“梧桐”系、越秀“星”系、北京建工“宸”系产品的组合。
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