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万事俱备，璞瑅润府只欠开盘。
前几天，北京楼市政策吹来一股暖风——降首付，首套房从原来的40%降至30%，二套房从原来的80%降至40%。
这招比较猛，比降利率的力度大许多。如果是一套1000万的房子，每10%就是100万元，极大地减轻了买房人的负担。虽然比例降低了，贷款额度增加了，那个压力是几十年分摊，感受不是很强烈。
位于北京顺义的璞瑅润府，无疑是受益楼盘之一。它预计在12月23日-24日首次开盘。
它以最牛赠送阳台闻名于京城楼市，最神秘是其楼王，每套188平米，一梯一户，边户阳台赠送70平米，客厅还挑空6.2米高——销售的说辞是可以隔成主卧，如果想看它，还须验资100万元。
楼花问了一圈，只拿到一张楼王单层的户型图和一张外立面图。
得房率最低仅为74%
12月14日，楼花第一时间拿到了188平米的高清户型图。它分布在7#、9#、13#、14#，每栋8层，一共56套（不含一层的12套），三室两厅两卫，除了一层，其余楼层每套得房率约74%。如果按这个产权面积来说，它可能是中国得房率最低的洋房了。
一般而言，11层以下电梯房配置为一梯两户，但璞瑅润府在楼王的设计上，打破常规，一梯一户。
从188平米户型平面图可以看到，消防梯和电梯被房子室内空间半包围，公摊近40平米，很像独栋别墅。有点像恒基天汇，但又不完全像——那个是360度景观。
华润置地昏头了？璞瑅润府188平户型不足1000万元，它的买家和买3000万豪宅的富人，不是一个阶层。在隐私和面积之前，他们更在意得房率。
为什么要这么设计？楼花咨询了有关建筑设计师，认为这是专门满足一些住了别墅，想换大平层的的人的需求。璞瑅润府位于顺义区主城区，那里离北京著名的中央别墅区不远。
前不久，楼花遇到过类似的买房人，她一定要在海淀买大平层，恰好印香山和香山樾面市，最终选了后者的273平米户型，尽管有诸多的不如意，但这算是最好的选择了。或许，璞瑅润府的188平米户型也有此用意。
按照璞瑅润府的宣传口径，它的总价在930-940万左右，精装房，房本188平米加阳台拓展面积70平米。据说，顶层户型还有惊喜，客厅上方有51平米主卧，得房率高达140%
边户私藏一条30米“跑道”
楼花来解牛一下188户型的边户特点：
1、每套独门独户，电梯厅成了私家领地，公摊面积约40平米；南向四面宽，188平三室两厅两卫，比较少见。实际上，主卧里的化妆间其实也是一个完整的房间；
2、客餐厅约48平米，270度景观，南北推拉门，完全通透；用一条10平米走道，实现动静分离；
3、围绕客餐厅，赠送了一圈阳台，宽2.5米，长度约30米。客餐厅+阳台，面积达到120平米；
4、主卧面宽3.3米，有点窄，最大亮点是有个八九平米的独立化妆间，单边的步入室衣柜，有点浪费和奢侈；
5、两个卫生间都是暗卫，公卫紧邻主卧；没有独立的家政空间，在进门口感受不佳；
6、防火挑檐的分寸感提升了，没有延长到主卧的领地，保证了主人的私密。
小结一下：璞瑅润府188平米户型，比较适合会享受、爱交际、搞PARTY的人，而非居家生活、带小孩型。
主卫与厨房的上下关系
为了不让大家大老远跑去现场，也能了解楼王的顶流户型是怎样练成的，楼花今天特意做了两张图，一张平面图，一张立体图，尽可能地还原它。
先看立面图，八层楼，两个单元，一共17户：
1、188平米户型有14套，客厅挑高户型有12套，其中一半是边户，一半是中间户，中间户的阳台赠送约40平米，比边户少了30平米；
2、顶层两个边户是188平米，但没有客厅挑高；一楼有3户，两个边户是136平米，中间户是复式173平米；
3、由于客厅挑空，令阳台实现错层，即：站在楼上的阳台，可以俯瞰隔壁户型的阳台，可以斜看邻居的客厅及主卧等，私密性受到挑战，会担心被偷窥。
小结一下，但凡偷面积的户型，绝大部分是有得有失，看怎么取舍？阳台大了，有了客餐厅挑空，赠送面积达到了140%，但局部挑空，直接带来阳台的错层。这直接导致，你在家的隐私很可能没了。
再来看看璞瑅润府188平米的户型图，它的挑空是怎么实现的？
好家伙，在客餐厅的上空，竟然出现了6.2米的挑空。楼花咨询了建筑设计师，这是按照复式户型设计，挑空的部分不算产权面积。置业顾问的小姐姐说，客厅的上面会送一个48平米的主卧。
这个主卧，可以通过现浇楼板隔出来，但这个主卧，卫生间是个大问题？
从户型图上，客餐厅看不到卫生间的下水道——不排除隐藏在墙里。如果硬是要在挑空层做卫生间，通过装修改管，将挑空卫生间的下水道移到隔壁邻居家。
此外，边户的厨房上一层位置，正好是隔壁中间户的主卧卫生间。换句话说，厨房和主卧卫生间的功能，每间隔一层轮换着。试想一下，当你在做饭，楼上一层正在冲马桶，会是什么感觉？
附：楼花档案
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