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前不久，华润置地大红门项目公布了案名：中环悦府。它的地段，配得上这个名字，南四环以内，且接近中轴线。
这将是一个卖10万元/平方米的豪宅项目。
它的东边一路之隔是永定金茂府，再往东是中海和瑞叁號院。有人称，它们是大红门“三兄弟”。其实，商城上哪有什么兄弟，都是敌人，你死我活的那种。楼市行情不佳，尤甚。
好在，永定金茂府和中海和瑞叁號院是在2022年9月拿地，一个网签了86.5%，一个网签了70.85%，它们的大户型基本售罄，对中环悦府构不成威胁。
但这并不意味着买房人没了比较。
中环悦府拿地价格确实比它们高，楼面地价达到6.82万元/平方米，而永定金茂府5.07万元/平米——房子成交均价9.32万元/平米、中海和瑞叁號院5.38万元/平米——房子成交均价8.87万元/平米。
要想赢得市场，中环悦府要么走市场价，要么靠脱颖而出的产品力自定价格。
依照花姐的观察，中环悦府比永定金茂府和中海和瑞叁號院最大的优势是，产品定位纯粹，全部是130平米以上的纯改善户型：134㎡、137㎡、145㎡、166㎡、176㎡、213㎡，全部为四居户型，一梯两户。
反观中海和瑞叁號院，供应的产品太杂，100平米以下23套、110-110平米以下331套、110-120平米以下136套，120平米占总套数65.5%——这也是130平米以下户型的数值。
永定金茂府比中海和瑞叁號院纯粹些，120平米以下户型26套，占总套数的5.75%。但由于120-130平米供应了110套，它的130平米以下户型占比就上来了，达到30%。
对于130平米以下户型，中环悦府做了一个很大胆的决定，一套都不供应。
华润置地是一定拿了两个邻居对手的网签数据做参考。
先看永定金茂府的网签数字：130-140平米户型供应41套，全部网签；140-150平米户型供应4套，全部网签；150-150平米户型供应135套，网签129套；170-180平米户型供应136套，网签100套。小结一下：130-150平户型产品，几乎售罄，170平米以上户型，还是有点压力。
再来看中海和瑞叁號院的网签数字：130-140平米户型供应117套，网签80套；140-150平米户型供应95套，网签63套；160-170平米供应46套，网签38套；小结一下：130平米以上户型网签率为70%。
花姐认为，中海和瑞叁號院卖得不如永定金茂府，主要问题出在小户型太多，一些改善型卖家不敢下手，担心未来入住后出租屋太多。
中环悦府不想犯同样的错位，要赚有钱人的钱，户型尽量往大做。213平米户型34套、176平米户型102套、166平米户型68套、145平米户型44套、137平米户型44套、134平米户型34套，共计326套。
它的主力户型为176平米和和166平米，尤其是176平米，从永定金茂府的数字上看，出货压力比较大，单套总价高达1700万元。而谁又会去大红门买一套2000万以上的大平层呢？3#楼王的34套213平米户型虽然稀缺，但很难去化。
就拿丰台区的200平米以上豪宅情况做个比较：
首开璞瑅隐园供应31套，网签0套——2023年开盘；华润置地旗下的北京悦府供应20套，网签0套——2022年开盘；懋源·璟廷供应24套，网签3套——2022年开盘；懋源·煜泽台供应100套，网签了9套——2022年开盘；葛洲坝中国府供应52套，网签33套——2019年开盘；合生·缦云供应121套，网签108套——2021年开盘；北京天誉供应86套，网签35套——2021年开盘。
上述丰台区豪宅，很多位置都比中环悦府强。网签率最高的时合生·缦云，在南三环边上，没法比。
花姐判断，中环悦府对于自己的产品过于自信，对市场大平层买家的估计过高，176平米户型和213平米户型，都是比较难卖的产品，130多平米和145平米户型，没有压力。它犯了一个很多地产商犯的毛病，靠小部分大户型来提高溢价能力，提供项目的品质，但现实是，谁愿意掏钱才是重要的。
中环悦府虽说在大红门，也不是一个地铁盘——离8号线大红门南还是有个几里路。一味地追求大户型，很容易折在里面。
花姐看到华润置地流出了一些中环悦府的户型图，实在太LOW了，极大地破环了它的高端改善调性。等它的正式户型图出来后，花姐再为大家做详细解读。
如果你想进一步了解这个项目的信息，请在微信公众账号"京城楼花"，扫描找“花姐”个人微信聊。
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