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2024年一开春，北京楼市几乎一夜之间变了个样儿，新盘四处开花。这令去年四季度开盘的楼盘情何以堪。
虽然跨了一个年度，它们却站在同一个起跑线上竞争。卷地段、卷赠送、卷价格、卷产品力，等等。
在去年，花姐结识了一批置业顾问，焦虑得不行，很多人因为业绩不善离开了，实在是可惜。不是他们不努力。
最近，有人又在鼓吹楼市小阳春概念，拿出了网签数据来做文章。明眼人一看，这不是真实的市场反应，网签与实际销售至少滞后了一个月，加上春节长假，网签的数字更不可能是三月份的。
春暖花开，看房人的增多了，这是不争的事实。年年如此，如果没有疫情的话。
看的人多了，买的人一定会增多——去售楼处，不是去逛景点儿；即便是买的人多了，网签数字也要4、5月才能出来。所以，现在的网签数字，并不是所谓的小阳春产生的，请不要误导咱们可爱的购房人。
前几天，一位朋友给花姐来了个电话，说有朋友想买房，请帮个忙。花姐一口应承了，也加了对方的微信，怎料一直没提买房的事儿，留下一句话，最近比较忙，等过一阵子。
春天里，万物复苏，有买房的想法，也是极好的。
为了以备不时之需，花姐把最近的热盘做个点评，仅供参考。第一期为：中建壹品-花郷壹號
一、与臻园正面搏杀
中建壹品·花郷壹號，名字确实很土。
不过，幸好没叫“羊坊壹號”——那里有个羊坊村，项目四周的路，也都带"羊坊"二字。如果你在那里买了房，别人问你住哪儿？丰台花乡羊坊。
论起案名，搞建筑起家的钢铁直男中建，确实远远比上学历史的宋卫平，那种诗情画意的的名字，信手拈来。
北京的楼盘，叫“壹號”的太多了，有点倒胃口了。“花郷”不好听，但感觉让人实在，嫁汉嫁汉，穿衣吃饭，不要搞那些虚头八脑的。
它为绝杀招商臻园而来。虽然它的住宅楼面价为3.93万/平，销售指导价7.2万/平，比一路之隔的招商臻园网6.4万/平米签均价高出一截，但花郷壹號有自己的杀手锏。
这个杀手锏就是把户型做小，坚决不做140平米以上户型。花郷壹號的户型面积段在86-136㎡之间，130多平米户型大约132套，占24%。反观招商臻园，供应649套房，其中100平米以下户型88套，110-130平米359套，140-150平米202套。
数字不会说假话。从去年9月底开盘，招商臻园的销售表现不佳，截至2024年2月8日，只成交了32套——100平米以下11套、110-130平米以下16套，140-150平米为5套。
当然，招商臻园卖得不好，花郷壹號也高兴不起来，两个楼盘的肉搏战不可避免。从这点看，花郷壹號的售价要大幅下调才行，至少要降至6.4万元/平米，也就是每平米降8000元。
二、刚需户型配比占据76%
中建壹品·花郷壹號被"羊坊路“包围，南面是四号路、东面是七号路、北面为六号路、西面为八号路，小区东偏南30度，呈南北走向，西面紧邻一片城市绿地。
小区一共规划了8栋住宅，分四排整齐排列，除1#、4#、5#和8#的东单元只有10层之外，其余楼栋及单元都是11层，妥妥的清一色小高层，一梯两户，得房率高比招商臻园的15层单元要高五六个百分点。
东西设有两个大门，东边大门后面是物业用房，再后面是一个下沉广场，东南角有个社区文化设施，3层，高11.7米；东边设有两个车库出入口。东北角有两块室外运动场地。
由于小区的西面为城市绿地，地产商把大户型设在西面，东面为小户型。
对于它的户型配比，楼花做了一个预测，它有三类户型：1、90平米户型分布在1#东单元20套、4#东边两个单元42套、5#东边两个单元42套、南面第一排的8#和7#共计152套，90平米户型总共256套；2、100平米户型分布在1#西边两个单元44套和2#66套，共计110套；3、130平米户型分布在3#、4#、5#、6#，共计132套。三类户型共计540套。其中100平米及以下户型占比76%。
这个战绩，中建壹品看在眼里，拿地之后，没有走招商臻园的路数，把户型做小。在丰台区靠近房山区的地段，户型超过140平米，消化能力明显不行。
可以说，招商臻园缴纳的学费，让中建壹品受益了。但中建壹品也遇到一个问题，如果成交价如招商臻园的6.4万元/平方米，那利润要低一些。中建壹品的楼面地价比招商臻园高了1800元/平方米。
三、四排房子列阵，没有角煞
中建壹品·花郷壹號选房攻略，没有太多技巧。因为，它太规整了。
它只有四排房子，没有错落有致，就不会存在角煞的问题，端户成了有价值的端户。
楼花还是按户型比例来给大家提供选房攻略：
1、90平米户型的优选顺序为：4#东边两个单元、1#东边单元、5#东边两个单元、7#、8#。理由是：4#虽然前面有大门、配套楼，但位于小区中央，没有车库进出口，噪音没那么大；1#东单元前面有个一层配电室，挡住了车库出入口，影响不大；5#东南方向是车库出入口和3层高的文化设施，不仅有噪音，还有遮挡问题；7#和8#位于第一排，临马路，噪音大，7#北面没有车库进出口。
2、110平米户型的优选顺序为：2#、5#西边的两个单元。理由是：2#西边是绿地，正前方49.7米之内没有建筑物，而5#前面有两块室外运动场地，侧面还有车库出入口和配电室。
3、130平米户型的优选顺序为：4#、5#、3#、6#。理由是：4#位于小区中央，距离前面的5#有48.15米；5#的正前方也十分干净；3#虽然临近西大门，但正因为有大门，绿化一定会更好，面子工程嘛，人杂点也可以容忍；最后是6#，前方有个一层的配电室，配电室东西走向，对它西单元的矮楼层有些视觉上的影响。
总体来看，中建壹品·花郷壹號东偏南30度，四排房子平行、很规整，优选楼栋非常多，最亮眼的是西边的城市绿地，极大地提升了小区的生活舒适度。
如果你想了解更多这个项目，请登录微信公众账号”京城楼花“，加“花姐”个人微信详聊。
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