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在北京丰台区，一场兄弟楼盘大战不可避免。
一个是中海发展旗下的中海丰和叁号院，一个是中建东孚旗下的中建云境。往上追溯，它们有一个共同的祖宗：中建集团。
这两个楼面离得实在是太近，仅一路之隔，斜对角。北京媒体喜欢把同一板块的楼盘称兄道弟，这一回，还是真兄弟了。
本是同根生，相煎何太急。用曹植《七步诗》里的这句话来形容它们的境况，是再合适不过。
最近，两个楼盘的户型配比和户型图都出来了，两个项目的定位和操盘思路差异蛮大。
（一）中建云境差异化避锋芒
1、一个主动把不利变有利，一个做产品中规中矩
中海丰和叁号院地块有致命的硬伤，地铁9号线和房山线双线下穿，导致地上不能盖住宅，白白浪费了上万平米的土地。
这反而让它开动脑筋，想出了一招：把地铁上的土地变成私家公园、还挖一个千平大湖；这样，一个项目被公园分成东西地块，西地块只剩下一个很小的三角型，灵机一动，盖三座四合院，每座500平米，把小区的调性一下子拔高了；东边地块是产粮的主阵地，索性全搞成大户型，最大的底气是来自那个公园。
中建云境没有地铁下穿的困扰，甚至离地铁郭公庄站更近一些，整个地块呈南北走向——不如中海丰和叁号院东西走向。为了保证大户型的舒适度，它将楼栋进行点状布局，这无形中牺牲了小户型的利益。
2、一个定位纯豪宅，一个定位刚需加改善
中建云境什么客户都想要：刚需、改善，所以，在户型面积上出现了110平米、120平米、150平米、170平米和192平米。他们不是同一个阶层的客户，这会导致一个现象，大户型的业主担心小户型会被拿出出租，人多且杂。
反观中海丰和叁號院，纯粹地可怕，最小面积168平方米，最大面积262平方米。客户群是有钱人和超级有钱人，刚需者，就不要进它的售楼处了。当然了，这种单套在1500万至2500万的客户，在郭公庄地块会不会曲高和寡呢？风险也是极大的。
前车之鉴的例子是招商蛇口旗下的招商玺，2023年9月开盘至今，供应672套房——140平米以上户型668套，只网签了59套，单价7.79万元/平方米，成了京城楼市最大的滑铁卢楼盘。当然了，招商玺位于东南六环内，中海丰和叁号院位于西南四环外。
3、一个追求房间多，一个户型四平八稳
从规划上，中海丰和叁號院很大胆，中建云境平庸了一些。花姐原本以为，它们在户型设计上也是这个套楼，没曾想，中建云境有些出挑了，反倒显得中海丰和叁号院四平八稳。
花姐选了两款面积差不多的户型做对比。
先看中建云境170平米户型VS中海丰和叁號院168平米户型。格局相似，南向三面宽，通过偷一半阳台面积，把客厅和一间卧室放大，另一间卧室都赠送了飘窗。
不同之处在于，中建云境南向做到了两个套间，而中海丰和叁號院只有主卧套间；北面，中建云境多了一个客卧——从厨房进入，花姐认为，这个客户意义不大，可以改成家政间，而中海丰和叁號院的家政间要么在进门处，要么设在客卫的过道上。
此外，北面的赠送水平各有千秋，中建云境把一个客卧和书房的设备配套纳入房间面积，而中海丰和叁號院把书房外的设备平台变成了露台。
再看看中建云境192平米户型VS中海丰和叁號院200平米户型。格局大不同，中建云境是个边厅户型——客厅朝东，南向三个卧室和主卫，北面一个卧室和一个书房，房间达到5个，比中海丰和叁號院多一个。
在厨房布局上，中建云境几乎与客厅等客，LDK一体化，而中海丰和叁號院偏于一角。在面积赠送上，相差不大，中建云境的客厅送了一大长条的飘窗，且一个南向次卧也送了飘窗。不过，中海丰和叁號院北面的书房和厨房，各送了一个露台。
小结一下，两个楼盘的户型都不是很完美，没有做到南向四面宽，没有做到面宽超越进深。从实用性上看，中建云境的功能分区更明显，比如170平米做到了5房3卫，而中海丰和叁號院200平米户型也只是4房3卫。
（二）楼王区强势，配角每栋只有1个单元
中建云境地块呈现长方形，总建筑面积16.08万平方米，其中地上11.15万平方米，最南面是629地块，做商业金服用，容积率也是2.5，限高60米，和住宅这边一样。
一共16栋住宅楼，正南正北朝向，整体左右对称，每个户型都有南向阳台。
18层有6栋，分别是1#、4#、5#、10#、14#、15#；17层有5栋，分别是2#、6#、8#、9#、12#；16层在3#；13层在7#；14层在11#；8层两栋，13#和16#。
这个小区的车辆有一个出口，一个入口，是分开的，都在西面的幸福家园西路上。
读完整个小区，楼花有一个强烈的信号，主打楼王区域，其他的都是配角——当然，很多配角都只有一个单元，每户是270度景观。所谓楼王区域，以6#为中心，四面是3#、4#、8#和9#。楼花做了一个测算，6#的户型面积接近200平米，3#、4#、8#和9#的面积约150平米。
除了楼王区域，其他13栋的户型面积主要是120平米，13#和16#为8层的多层，面积会在110平米左右。
此外，小区的幼儿园在东侧的一路之隔，也是中建东孚建的，总建筑面积为3935平方米，容积率为0.9，建筑高度13.5米，3层高。
（三）楼栋多点分布，小户型角煞弥漫
中建东孚621住宅地块方正，布局工整，对购房者来说，选房难度并不大。
先看楼王区域。6#是中心，200平米大平层，总共两个单元。它距离南面的11#和后面的1#，分别由71米和62米，前后视野开阔。它四面的3#、4#、8#和9#，都是160平米户型，它们的正南反向距离前面楼栋的距离都超过了60米，大部分楼栋都是优选的。它牺牲了小户型的舒适度
但是，4#东端户、8#西端户和9#东端户，都会遭遇角煞的问题，它们离斜方向的5#、12#和10#太近了，都是14米多一点，而且接近正侧方。3#的西端户虽然看起来也它们一样，但实际上与7#错开的位置比较远，所以角煞没那么明显。如果选不到靠中间的户型，3#西端户是个不错的选择，它的正前方有接近70米的空间。
1#的四个单元也不错，正南方向有62米空间。它的东端户与4#错位比较大，西端户稍微有点受3#的影响，但问题不是太大。
2#在西北角，似乎很弱，但从空间感来说，还可以。一个单元，每户270度景观，正前方的房子比它矮，只有13层。
5#和10#做个比较，楼花觉得5#优于10#，起码楼间距分别是73米和36米，虽然5#前面有个6米高的配套楼，中高楼层不受影响。
7#和12#紧靠大门口和车库出入口，噪音和尾气较大。如果让楼花在这两栋之间选择，还是优先推荐7#，理由是有65米的楼间距。楼间距也
11#只有14层，是小区里唯一有3个单元的楼栋，东西两个端户有角煞，中间4户很不错，正南向离马路至少有20米。
14#和15#在小区最南面，临马路。但不打紧，路只有15米宽。未来，它们是否被629地块的房子挡太阳呢？629地块的限高60米，如果也建18层的话，10层以下估计日照受蛮大的影响。
最隐秘的是13#和16#，居然是8层的洋房，得房率一定是小区最高的，超过85%。由于在马路的转角处，虽然吵闹些，但日照反而会更好，这就是专业规划的魅力，从这个细节，打造出产品力均衡的产品。
规划的最高境界是，每一栋房子都有自己卖点，没有绝对的好与差。13#和16#，则是点睛之笔。
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