没有悬念，中海地产在北京的一个新项目诞生了。
最近，星旅（北京）房地产开发有限公司旗下（简称“星旅地产”）的翠湖0024地块总平图浮出。从股权上，它的唯一股东是央企中国旅游集团投资运营有限公司（简称“中旅投资”）。容积率1.8，纯粹低密且无任何配建，
自2019年6月港中旅30.6亿元布局北京限竞房之后，就停下了脚步。如今，它卷土重来了。
重返北京，也是胡若翔出任中旅投资总经理8个月以来的大手笔。今年2月22日，中旅投资历经多轮激烈竞拍，最终以28.865亿元和1万平方米现房销售面积拿下，溢价率15%；
对于北京楼市，中旅投资应该是陌生的，胡若翔也是陌生的。他曾在中海发展呆了十余年的时间，在深圳、中山、宁波均任职过；后来进入龙湖，也主要是在厦门和深圳负责。
为了稳操胜券，中旅投资决定与中海地产联合开发翠湖0024地块。
中海地产虽然总部在深圳，但却是北京楼市的地头蛇，是多年的销冠。截至目前，它在北京有五个纯新盘在开发中，包括丰台的中海丰和叁號院、中海公元里和中海永定玖里、石景山的中海寰宇天下下镜、昌平的中海寰宇未来。
现在，中海地产联手中旅投资在海淀布下了一子，可谓是四面开花。
甩掉了马甲包袱
翠湖0024地块很稀缺，地块一路之隔是中关村温泉科技园，容积率只有1.8，无配建，建筑控制规模≤45482.71平方米——现房销售1万平米，指导价8.5万元/平方米，和永丰北中建富华里地块持平。
毫无疑问，这是一块璞玉，中海地产欲夺之。但它和其余11加房企没有中旅投资幸运。
中旅投资拿地之后，推进神速：拍下土地之后的第六天，项目投资公司星旅地产注册成立，注册资本1000万元，法人钟永磊。
中海地产的跟进速度也非常快。3月16日，星旅地产挂出了一则股权出质信息：港中旅成得（宁波）置业有限公司将星旅地产700股数质押给了北京中海地产有限公司。港中旅成得是中旅投资旗下企业。
这意味着，星旅地产的70%股权被中海地产提前锁定。
按照惯常的流程，再过一些时日，中海地产会向港中旅成得收购星旅地产70%股权，同时会解除那则股权质押。经过此番操作，翠湖0024地块的主人变成了中海地产。
这种曲线拿地手法，目前在市场上很流行。
前阵子，龙湖地产在北京通过股权转让方式取得一块地的控股权。那地块位于昌平区中关村生命科学园，是由石家庄创世纪以30.935亿元竞得，溢价率15%，楼面价28790元/平方米。最后，龙湖引入了纺织大王亚伦集团老板刘伯香等，石家庄创世纪股份降至5%。
曲线拿地，中海地产是很擅长的。
去年10月份，“防水一哥”东方雨虹10月40.14亿元在北京南苑地块。很快，它充当中海地产马甲的信息传遍了。后来，谣言也成了事实。东方雨虹象征性地保留了5%股权。
那段时间，中海地产很讨厌身上的那件马甲，拼命想挣脱掉，毕竟它是央企地产商，很要面子。
这一次，它从中旅投资手上买下股份，就没有人说找了马甲，门当户对，不用藏着掖着了。
不正与南高北低
翠湖0024地块总平图一出，甚至拍地结束那会，一批专家不停地分析，把它吹上了天。
实际上，总平图没有出来之前，这些凭感性的分析，是无效的，甚至说是误导了购房者。
土地拿到公开市场拍卖，只有基本的信息，地理位置、建筑面积、容积率、高度等，关于到底会建成什么样的房子，无人知晓。
当然，决心去拿地的企业，心里是有个大致的规划的。
这块地，没有想象中那么完美。
首先，它的朝向“不正”，和海淀四季青的印香山相似——东偏南30度左右，但凡楼栋“不正”，不是正南，当官的、做生意的，都不太敢买。
其次，它一共规划了6栋楼，南面三栋都是11层，北面三栋从西到东分别是10层、10层和11层。由于每栋的正负零是同样的高度，因而它整体上呈现“北低南高”的格局——这点像香山樾。
小区占地2万多平方米，小而美，适合做高端产品。尤其是它的南面和西面，规划了宽约50米的公元绿地。也就是说，它被公园半包围了。
这种地块，确实蛮难得的。
由于地块是东西走向，令规划师会会感到很舒服，前后两排房子搞定——不存在前后错落，就不会有前后楼栋角煞的问题，车库放在北侧，不影响小区的品质，大门在东面。
它的布局，看起来很清爽，很简洁。
在产品规划上，也是一脉相承。楼花做了个户型预测，它只有两款户型，130平米和150平米，130平米分布在1#、4#和6#，共计176套；150平米户型分布在2#、3#和5#，共计146套。
11层以下的产品，最大的好处是得房率高。花姐估计，它的得房率会超过85%。
没有角煞与噪音
怎么去给翠湖0024块地做选房指导？
花姐在标注的时候，都不知道怎么下手。不是说难，是好房子太多了，没有任何角煞的问题，也几乎没有噪音污染的问题。
如此产品，确实不多见。
由于小区的南向和西面被宽达60米的绿化带包围，令第一排房子和西面的房子，都成了佳选。
花姐甚至认为，第一排房子有的地方甚至优于第二排：
1、第一排房子距离南面创客小镇的房子大约90米，而第二排房子距离第一排房子大约56米，楼间距多出了35米；
2、第一排房子和第二排房子都是北向入户，住第一排的人每天出入都经过小区核心景观带，但住第二排的人，则很少会绕这园林走。
当然，如果你很介意城市界面，拿还是优选选第二排的房子，因为创客小镇的外立面长得像回迁房。另外，小区外的规划绿地，到底会建成啥样子，是个未知数。
下面，楼花分户型来分析选房顺序。
1、130平米户型的优选顺序：1#、4#、6#，其中1#和6#的东端户稍微差一点，其余都是优选。例如：1#的西端户、4#的东端户、6#的西端户，都是佳选。
这个130平米户型有个问题，进深约12米，面宽10.83米，进深大于面宽，户型都不会很好。
2、150平米户型的优选顺序：2#、5#、3#，它们的端户都是佳选。3#正前方有块200多平米的运动场地，或受点影响。
150平米是个好户型胚子，进深约10米，面宽15米，它的南向应该是有三个房间和一个客厅。
此外，这六栋住宅一层全是带下跃的复式，共计30套；1#的顶层是南高北低的复式，共计6套。
整体来看，翠湖0024在采光上很好，没有遮挡，小瑕疵是楼栋不正。
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