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对于开公司的人，2024年7月1日是一个特殊的日子。
这一天，新《公司法》正式实施，明确注册资本认缴登记制度，提出了5年实缴的要求。于那些注册资本动辄十几亿、几十亿、上百亿的房企而言，最为敏感。
在北京，保利星宸和煦的开发商北京建保筑置业有限公司悄然减资了，从原来的12亿元减为6亿元。
4月17日，北京建工地产将它的50%股权质押给了保利地产，但两个多月过去了，保利星宸和煦的股东还只有北京建工地产一家。有关拿地联合开发，地产圈有个不成文的做法，先质押股权，锁定交易后再进行股权变更。
股份还没过户，保利星宸和煦的预售许可证倒是先来了。
7月4日，9栋楼拿证270套，143平米户型66套、110平米户型94套、126平米户型110套。预售均价在5.85万元-6.13万元/平方米之间，调低了拿地时的预期。
由于它是10-11层洋房产品，得房率很高，超过83%。按照得房率高低，依次是：9#85.16%、7#85.12%、4#85%、1#84.87%、3#84.87%、2#84.54%、5#83.7%、6#83.7%和8#83%。
花姐预计，保利星宸和煦减资之后，股份变更很快就会到来。
它应该不会重蹈海淀印香山的覆辙，半年多也不见另一家国资入股。这会极大地打击购房者信心。
调低了售价预期
3月中旬，北京建工地产摇中后沙峪地块，37：1，保利地产很快和这个幸运儿进行合作。拿地七天后，北京建保顺筑置业有限公司成立，名字里有个“保”字。
4月12日，保利星宸和煦揭开了自己的面纱，公布了规划建筑方案。
它位于首都机场临空经济示范区范围内，东至花锦巷，西至裕庆路，南至城市绿化带，北至花梨坎街。北面是保利发展和华润置地联合打造的和光瑞府项目。对于这个区域，保利发展很熟悉。
保利星宸和煦的总用地面积为 16909.86 平方米，总建筑面积为 49219.72 平方米，其中地上建筑面积为 33819.72 平方米，地下建筑面积为15400.00 平方米，容积率2.0，地下停车位327个，非机动停车位547个，建筑高度33.05米。
整个小区呈东西走向，大门在北面正中央，一共9栋住宅，除了最南面的5#和6#为9层之外，其余楼栋皆为11层。每个单元一梯两户。
在户型分布上，2#为楼王，户型面积约143平米的四房，南向四面宽，共计66套；110平米户型三房分布在5#、6#、8#，共计94套；126平米四房户型分布在1#、3#、4#、7#、9#，共计110套，整个小区共计270套房。
按照拍地时的条件，总成交加11.67亿元，楼面地价为3.45万元/平方米，它的销售指导价60000元/平方米。实际上，保利星宸和煦的预售许可证显示，它预售均价最低5.85万元/平米，最高为6.13万元/平方米。这个价格，比拿地时的上限+8%底了许多。
它北面的和光瑞府2021年9月底开盘，拿证1376套住宅，截至目前网签1169套，成交均价5.89万元/平方米。
如果以和光瑞府的售价卖，保利星宸和煦的利润将大幅收窄。和光瑞府当年的楼面地价为2.58万元/平方米。近9000元/平米的楼面地价差价，保利星宸和煦很难在产品升级上找回来，即便顶着预售价的最高点卖，也少赚了约3000元/平方米。
从总平图和外立面图看，南面通过防火挑檐偷了阳台面积——这是顺义区最普遍、也是最疯狂的做法，连丰台区也学会了；北面通过设备平台偷了面积。
126平米户型有些鸡肋
选房，第一步先看区域。
保利星宸和煦周边大环境比较成熟，在中央别墅区的核心位置，有祥云小镇、欧陆广场、荣祥广场等，国际学校70%的资源都在周边。月底，即将开诊的三甲医院友谊医院也在附近。
如果在北京东北方向上班，保利星宸和煦是个不错的选择，社区不大不小，很纯粹。
它只有9栋楼，你该怎么选？花姐喜欢分户型来给大家提供选房参考。
一、110平米户型：5#和6#全部优选，虽然它位于小区的第一排，但它的正南向规划了一条市政绿化带，大约25米至30米，视野无挡，且相对安静。8#的西端户也很好，270度景观，唯独东端户，东面紧邻花锦巷——只有20米宽，想来车辆也不会太多。
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二、126平米户型：分布在小区的东西两侧，整体来看不是很理想。1#充满角煞、阳光受遮挡，距离斜前方的9#和2#，分别只有14.72米和13.93米；3#的东端户距离2#只有13.66米。4#的东端户距离5#只有10.23米——堪称握手楼，7#的西端户距离6#只有13.19米；唯有3#的西端户最佳——虽然斜前方有车库出入口，但视野开阔，距离4#有48米；4#西端户也不错，视野较好；9#整体比较理想。
三、143平米户型：2#坐拥小区最佳资源，距离正南向的5#和6#有46.28米——它们的楼高只有27米，妥妥低北高南低，风水不错。四个中间户最佳，两个端户会轻微地受到侧面楼栋的影响，但问题不大，西端户由于东端户——因为前后楼间距多了3米。
如果你想了解更多保利星宸和煦的信息，请扫码加花姐微信详聊。
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