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楼市内卷，抢的就是时间。
拿证一个月不到，中建和颂九里就有了网签。虽然只有1套，但这也证明了它是有人买的，而且还还痛快地买单。
这笔交易，是一个观察大瓦窑区域房价的窗口。
它的成交价69781.74元/平米，比预售参考价低了9%。这对京能西贤府是一个极大的考验，它们是一路之隔的邻居，也是生死冤家。
从预售价来看，京能西贤府的最低楼栋价格，比中建和颂九里要高出2400元/平米。
价格的压力，无疑给到了京能西贤府这边。到底网签价会是多少，花姐期待京能西贤府早日浮出水面。时至今日，她的拿证时间也过18天了。
关于中建和颂九里与京能西贤府，花姐曾经写过一篇《中建厮杀京能的10大看点》，引起了不少买房者的关注。最近，花姐专程请教了一些建筑设师，对京能西贤府的规划进行再透视。
一、有关商业酒店体与住宅区的隔离问题
京能西贤府不是一块纯住宅用地。
今年1月初，京能置业以38.4亿元，竞得北京丰台区卢沟桥街道大瓦窑区域DWY-L44地块F1住宅混合公建用地。请注意：住宅混合公建用地。
它的总建设用地面积30073.512平方米，地上建筑规模90221平方米，用地容积率3.0，成交楼面价为6.08万元/平方米，指导价为8.3万元/平方米。这块地的住宅约6.44万元万平米，位于南面；酒店和商业共计约2.5万平米，位于北面。
花姐印象里，北京这种住宅混合公建用地凤毛麟角。前不久，河北鑫界3.375亿元拿下金鱼池地块，为公建混合住宅用地。去年6月，中海新城公司在石景山28.3亿元拿下的中海学府里地块，也有一栋酒店。
任何东西，只要混在一起，就没那么纯粹了。
京能西贤府有7栋住宅11-18层，属住宅区；1栋23层的酒店和2栋3层的商业，属公建区。
从总平图上看，住宅区和公建区之间，是没有隔离墙体的。它们之间隔开的，只有一条消防通道。
但在京能西贤府的沙盘上，开发商已经将两块区域做出了隔离：中间部分用了实体围墙，左右两边用的是铁栅栏。
同一个地块，这种人为的隔离，曾经有段往事。
几年前，北京出现多起豪宅与保障房的拆墙之争。北京市住建委曾发布通知，明确要求企业未经许可，不得自行设置任何形式的区域隔离，否则将受到相应处罚。但商品住宅与公建的隔离墙，是否涉嫌违规？
隔离的事情还没完。
京能西贤府的地下停车位要不要隔开？它有两个地下车库出入口，一个在北面、酒店的东侧，一个在住宅的西南角。这个设计，应该是为了让住宅和商业酒店的车库进出口分开。
如果两个区域的车位不分开，如果商业酒店的客人可以进入住宅区域的车库，那将极大地影响住宅业主的生活，人多、车多，且杂。
如果地下车库两分开，那势必又需要用铁栅栏或实体墙隔离，会引发同样的问题，这种隔离是否违规？
到底未来会怎样，只有等交房才清楚，花姐提醒购房者买房时多琢磨。
二、有关地铁口和商业酒店体带来的影响问题
京能西贤府是一个真正的地铁盘，可以说是零距离。
地铁新风外机北面正对着京能西贤府的7#，这是一个11层的洋房。花姐曾在上海住过一个酒店，窗外的下面，就是一整排新风系统，不敢开窗，一是热气上冒，而是噪音太大。
地铁这个新风到底有多大影响，有兴趣买房的人，最好夜晚亲自去体验下。在新风系统东南角，还有一个电动车棚，来往人多。
地铁14号线大瓦窑站地铁进出口也在小区的正南面，5#、6#、7#受影响较大。离地铁近，有近的好处，但太近了，就成为负担。花姐认为，离地铁的距离最好是100-500米之间，反倒是中建和颂九里，不远不近的。
另外，北面的住宅1#和2#也受商业和酒店影响比较大。主要是来自两个方面：1、两个商业体如果有餐饮，可能带来较大的油烟气味；2、酒店的新风系统，也会带来噪音。
由于北面商业酒店体的隔离带紧挨住宅楼，导致整个住宅区的使用面积实质是缩小了，至少住宅区域的容积率不会低于3.0。这个容积率，在北京近两年出让的住宅地块里，应该是排在前列了。
也就是说，京能西贤府的容积率太高了。它到底有多高，花姐列举一下丰台区主要在售热盘的容积率，以作比较：中建和颂九里2.8、中建云镜2.5、中环悦府2.4、中海公元里2.4、招商臻园2.2、中海丰和叁號院2.2、花香壹号2.2、中海永定玖里1.1、森与天成1.04。
从花姐画的规划透视图②，可清晰地看到，1#、2#、5#、6#、7#都“沦陷”了，只剩下小区中央的楼王3#和西边靠近大门的4#是优选，一个是173平户型，一个是125平户型。
对于京能置业董事长昝荣师来说，京能西贤府可能是一个难关。
京能置业（600791.SH）2023年年报显示，报告期内公司实现营业收入45.35亿元，同比下滑26.60%；归母净亏损4.07亿元，较上年同期由盈转亏。
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