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7月26日，北京宸园亮相，是以短视频的形式。
用一则广告味浓厚的视频，拔高楼盘的调性，这是中建智地操盘的惯有手法。几天前，京华国贤府也是如此，一个两年前的老盘，配建保障房社区，旧酒装新瓶。
不过，北京宸园是刚刚酿出来的。
6月12日，中建智地以112亿元拍下北京朝阳区三地块“巨无霸”项目，涉及酒仙桥、前苇沟、电子城三大重点区域，总建设用地面积约15.7公顷，规划建筑规模约28.3万平方米。
其中，北京宸园所在的酒仙桥地块（1019-0005、0006、0007），规划建筑规模约10.48万平方米，住宅期房指导价125000元/㎡。
这个高价格，令它迅速在业界窜红。
因而，中建智地拿出了最高端的产品系来匹配——“宸系”，其余三个系为："府系""璟系""印系"。宸系的第一个作品，是2022年8月亮相的朝阳区中建宸园。
北京宸园的短视频长达近2分钟，什么甲骨文、活字印刷术、汝瓷、长城、长江、黄河、中国尊、外交部、798艺术区、使馆区，等等场景，全部堆砌在一起。
不知道它在表达什么，只是感觉北京朝阳区每一个楼盘都适用。尤其是，把"外交部”的大门图片，放入宣传片里，有点过火了。
北京宸园的案名刚出，一篇篇赞扬它的文章就出来了。挖酒仙桥的历史、贴使馆区标签、朝阳区的GDP多牛、酒仙桥的交通路网有多畅通，什么国际化，什么山水城市，什么黄金轴，等等。得出的结论是，天生丽质，没有缺陷。
一个连总平图都没有公布，连产品都没有曝光的项目，仅凭所在的区域，就是一个好项目吗？
说实话，这些区域的优势，北京宸园是硬贴，是没有底气的。最起码，比它更适合的是融创壹号院，紧邻朝阳公园。如果说与北京宸园位置最接近的高端楼盘，那就是2021年交房的壹亮马，直线距离600米，二手房成交价在9万元/平米左右。
壹亮马由九龙仓和绿城开发，170~200多平米的大平层，外立面是铝板，得房率80%以上，相信品质上也不会输于北京宸园。
当然，北京宸园不愿意拿壹亮马去比，希望和融创壹号院、融创ONE9站在一起，它们的成交均价为13万元/平米和13.9万元/平米。如果用它们的价格来套，北京宸园卖12.5万元/平米，似乎心安理得。
有人透露了北京宸园的户型尺度，140和160平米是主力户型占比80%；220和240平米户型占比20%，层高3.3米。通盘测算此次中建智地所拿三块地的价格，北京宸园至少卖11万元/平米才能保本。
但北京宸园有个硬伤，周边老旧小区太多，拆迁腾退不知何年马月。仅城市界面，它比融创壹号院差了好几个档次。
北京宸园的项目公司是北京兴阳房地产开发有限公司，成立于5月24日——比拿地时间早了半个月，注册资本1亿元，法人樊飞军——中建智地董事长。
它有两个股东，中建智地持股97%，北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司持股3%。后者为朝阳区国资委企业。作为“地头蛇”，朝阳城开象征性地入了点股。
楼花网查询，作为中建一局的地产开发平台，中建智地在母公司的营收占比不断走高。2020年占总营收比例仅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.8%，2023年占比升至9.38%。
狂飙之下，中建一局出现了增收不增利、负债攀升的现象，主要表现在两个方面：1、2023年营收从116.78亿元升至142.12亿元，但净利润从2022年17.57亿元下降至2023年13.70亿元，毛利率从2022年的22.44%下降至18.74%；2、负债总额从2022年的299.49亿元攀升至2023年313.28亿元，负债率从78.2%攀升至81.5%。
中建一局对中建智地的投资是大赚的。从长期股权投资看，它的投资成本为115,351,777.06元，截至2023年末，这个数字变成了4,715,351,777.06，涨了300%。
这一结果，是中建一局董事长吴爱国乐见的。中建智地两次盛大地发布会，他都亲自到场了。
半年前，中建智地举行了两场高规格发布会，在北京水立方，请了一众明星站台——陈建斌、濮存昕等，主打文化地产，耗费巨资。
如今看来，中建智地高举高打的战略，目标是清晰的。
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