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地产像一个围城，有的人想进去，有的人想出来。
这个围城现象，成了京城楼市的一道风景线。
这几天，中建智地112亿元在京夺地的一个豪宅面世，惹得沸沸扬扬。酒仙桥项目北京宸园的股东之一江苏绿建居然临阵脱逃了，留下了中建智地和朝阳城开联合开发。
无独有偶，北京海淀区的原万科地块也尘埃落定，保利地产与北京建工成了接盘侠，出手就是89亿元。
一进一出，背后一定有无数的故事，有的浮出水面，有的永远沉入海底。
今天，花姐来梳理京城地产圈里一年来进进出出的资本故事，它们有的成功，有的还在等待。
主角①：招商璀璨时代
7月27日，北京招商璀璨时代迎来新的股东。它的开发商北京招盛房地产开发有限公司（招盛地产）由招商蛇口独资，变成了招商蛇口和北京鸿远京投置业有限公司（鸿远京投）分别持股60%和40%。
鸿远京投成立于2023年11月，注册资本2000万元，尚东亮为法人，招商蛇口和南通市鸿远置业有限公司分别持股50%。鸿远置业是南通市海门区政府国资办公室旗下独资企业。
这则转让信息，最早出现在两个月前。5月12日，据北京产权交易所，招商局地产北京拟挂牌转让招盛地产40%股权，转让底价约为13.2亿元。
但在今天看来，它最终的转让结果是，招商蛇口在招商璀璨时代项目上只转让了20%股权，有点小遗憾。
招商璀璨时代位于北京亦庄经济开发区，于2023年8月取得预售许可证，供应834套，网签324套，成交均价58267元/平米，成交金额19亿元，预计货值还剩下33亿元。
主角②：招商臻园
招商璀璨时代成功招商引资，但它在北京的另一个兄弟招商臻园，并没有这么幸运。
2024年1月31日，北京招顺房地产开发有限公司（招顺地产）挂出了增资信息，拟募集资金对应持股比例不超过30.19%，要求融资方所属房地产业，拟征集投资方数量1个。
截至2023年底，招顺地产录得资产总计450481.91万元，负债总计306492.92万元，所有者权益143988.99万元，营业收入0万元，净利润-3011.01万元。
位于丰台的招商臻园在2023年9月拿到预售许可证，供应649套住宅，网签92套，成交均价62309元/平米，成交金额6.59亿元，剩余货值43.4亿元。
但直至7月29日，招商臻园的引资事项还是没有下文。
主角③：保利天汇
地产一哥保利发展也扛不住了，敞开大门来引资。
最近，保利天汇项目的开发商北京朝新和筑置业有限公司增资项目发布结果公示，选定中信信托有限责任公司为投资方，投资金额84000万元，持股比例14%。
保利天汇的股权，一波三折。去年年底，京投发展退出保利天汇20%股权，保利地产只得独自前行。
截至7月29日，位于朝阳区的保利天汇供应1711套，成交607套，成交均价80222元/平米，成交金额52.87亿元。它至少还剩下50亿元货值。
请信托入股，保利地产用起了金融杠杠。2023年保利地产实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%，归母净利润为120.67亿元，同比下降34.13%。
主角④：中环悦府
华润置地也在转让北京一个豪宅项目的股份。
6月21日，据北京产权交易所消息，华润置地挂牌转让北京润盈置业有限公司10%股权，转让底价3.48亿元。截至2024年5月31日，润盈置业营业收入为0，资产总计376594.53万元，负债总计28663.04万元，净利润-518.51万元。
润盈置业对应的楼盘是北京丰台区的中环悦府，供应326套，网签仅6套，成交均价92575元/平米，成交金额7692万元，总货值金50亿元。中环悦府是北京楼市的一个硬汉，咬死不降价。
中环悦府很尴尬，它直面的对手是丰台区的中海丰和叁号院、中建云境，甚至包括老盘永定金茂府、中海和瑞叁号院都对它有威胁。原因在于，中环悦府的户型偏大，213平米户型34套、176平米户型102套、166平米户型68套、145平米户型44套、137平米户型44套、134平米户型34套，共计326套。
一个月过去了，中环悦府的股权转让没有下文。
主角⑤：中海寰宇天下天镜
6月上旬，北京市发展改革委会拿出一批项目做公开推介。在住房建设领域的6个项里，包括石景山区北辛安棚改1608-667地块项目——中海寰宇天下天镜。
它的开发商为中海地产旗下的北京鑫安兴业房地产开发有限公司，总投资93.2亿元，需要引入的是民间资本，投资形式为债权投资。
中海寰宇天下天镜总建筑面积45.4万㎡，其中商品住宅规模12.38万㎡，分3期开发。项目规划18栋7-25层平层产品，一梯两户、两梯两户设计。项目商品住宅户型面积98-196㎡两至四居，共884户。
寰宇天下天镜项目在2024年3月29日取得销售许可证，拿证884套，目前网签仅29套，销售金额3.05亿元，成交均价74337元/㎡，剩余总货值约90亿元。
这个销售成绩，令人觉得不真实，毕竟这是中海寰宇天下的第五期，是有群众基础的。花姐窃以为，中海寰宇天下天镜为了引资，故意放慢了网签的脚步。
主角⑥：印香山
印香山的引资故事，很曲折。
2023年12月1日，北京产权交易所预披露，北京恒海瑞诚房地产开发有限公司增资项目挂牌， 拟募集资金择优确定，对应持股比例不超过45%，信息预披露截止至12月29日。恒海瑞诚是印香山的开发主体公司。
2023年 6 月，天恒置地以 19.55 亿元的价格拿下海淀区的印香山地块，楼面价 8.96 万，溢价率达 15%。3 个月后，国企广安控股旗下的广安置地与天恒置地签订了一份合作协议，双方共同控制印香山。
但时至今日，广安置地迟迟未入股。天恒置业也打着自己小算盘。
它们都以外部借款的形式参与印香山的开发，截至2023年底，天恒置业和广安置地分别对印香山的借款是11.52亿元和9.42亿元。
印香山共计供应99套住宅，单套面积224平米以上，每套2500万元以上，截至目前网签17套，成交均价118853元/平米，成交金额4.55亿元，剩余货值约22亿元。
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