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御翠园珊珊来迟，从拿到预售许可证至今，已经过去了整年。
最近，它真的要开售了。一张很港范儿的广告，出现在北京的地铁里。
三位男士，两位女士，五种着装颜色，很是时尚。“献礼京城，即将盛大开售”几个大字，令人想起香港街道上的店招，醒目、直接。
最关键的一行字是：高层总价1286万元/套起。这是御翠园部分140平米户型的参考价格，有效期至2024年8月31日。按此推算，它的最低售价为9.18万元/平米。
除此之外，御翠园不忘打上一个关键的标签：准现房。前几年，一些民营房企暴雷，购房人最担心的是楼盘烂尾。
这则广告显示，御翠园首推的是高层房源，户型面积为140-185平米。
和一年前拿证时相比，御翠园此时开盘的时机好了许多，楼市的新政已经基本出尽，北京的细则也出来了。
李嘉诚很懂抓住客户的痛点，真是个生意人。
捂地23年的胜利
黑红也是红。
李嘉诚捂了御翠园23年。因为捂盘时间过长，反而成了网红楼盘。
御翠园的开发主体是和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司，这是李嘉诚旗下的公司，法定代表人为周伟淦，1947年出生，毕业于香港大学获得双学士学位，并取得注册建筑师资格。
1995年7月24日，周伟淦被香港最后一位港督授予太平绅士爵位，同年李嘉诚将其收归加入和记黄埔，2000年出任集团地产部门董事总经理。
御翠园占地面积约9.78万平米整体建面，社区建筑面积约24万平米，房屋产权年限为70年，洋房户型为140平米三居室、180平米三居室，社区容积率为2.5，小区绿化率为30%，建筑设计类型为平层（总高16-18层），联排别墅地上三层地下一层社区规模住户共计26栋楼1252户，包括平层1024户、联排228户，楼盘交付时间为2024年12月。
御翠园位于北京四环和五环之间，属于朝青板块，距离朝阳大悦城3公里、距离该项目200米处的地铁3号线体育中心站，预计下半年开通运营。
早在2001年，和记黄埔以约7亿元的总价，拿下了姚家园一块40万平方米的土地，当时的楼面价仅1750元/平方米。直至2005年6月才开始动工，打造一期逸翠园和二期御翠尚府。
逸翠园共计760套商品房入市，最终的成交均价为9230元/平方米，是楼面价的约5.27倍。御翠尚府2011年获得预售证，当时的价格普遍在3万/平方米左右，部分楼盘单价高达4、5万元/平方米。
御翠园则是最后一期，在2017年取得规划许可证，从目前最低9.1万元/平米的预售均价来看，它已超过当年拿地楼面价的50倍。
只拿出三分之一货源
在去年9月份，花姐去了一趟御翠园售楼处。当时，售楼员表示要对标融创壹号院——售价在13万元/平米左右。
实际上，它们之间没有可比性，融创壹号院的定位更高，单套面积在200-300平米之间，单套2600万元起步，而御翠园的最低单套总价是融创壹号院的一半。
据北京市住建委官网，御翠园于2023年7月18日获得预售证共有9栋，包括3栋高层、6栋联排别墅，准许销售面积达到9.32万平方米，共473套房，其中77套联排别墅，396套高层产品，拟售均价在9.07万元-9.97万元/m²区间。
除了这9栋住宅以外，御翠园还有5栋高层住宅及12栋联排别墅，未在销售名列。
先看下高层：2#住宅楼144套房源，得房率约82.66%；4#住宅楼144套房源，得房率约76.49%；5#住宅楼108套房源，得房率约82.31%。
再看一下联排别墅，均为地上三层、地下一层：15#供应14套、16#供应12套、17#供应11套、18#供应13套、19#供应14套、20#供应13套。
本次供应的473套房源，面积段在110-111㎡的4套，占比0.85%；136-149㎡的144套，占比30.44%；170-186㎡的248套，占比52.43%；343-405㎡以上的77套，占比16.28%。
最糟糕的户型
御翠园一出生，就已经23岁了。
它的产品规划设计，自然也是20多年前的款式。这直接带来两个硬伤：1、产品设计老套；2、产权时间缩水。
从目前公开的两个户型图来看，比想象中还要糟糕。
135平方米和185平方米的户型结构几乎一致，只是每个功能区的尺寸大一些。
以185平米、三房两厅两卫户型为例：1、进深面宽比为2.07:1，进深19.15米，面宽只有9.25米；2、南向只有一个客厅和卧室，不仅没有做到南向四面宽，连三面宽都没有；3、厨房面积过小，次卧干湿不分离；4、由于北向的两个卧室与客厅只有一条狭窄的走廊连接，导致南北通透性弱。
如果让花姐来评价，它可能是北京户型最差的180平米大平层。以至于御翠园没有底气放出单套户型的平面图，而是一张图上放了一个单元的两套户型。这是香港商人狡黠的一面。
看到御翠园的户型，花姐想起了中海京华玖序，是中信城的第五期，最早是在2008年拿地。它没有180多平米的产品，其165平米户型的进深面宽比接近2，南向也是两面宽，但做到了四房两厅两卫。
但中海京华玖序卖得很好。自6月24日开盘至今，已经网签了238套，单价17.49亿元，成交金额78.63亿元。
同样是老树新生，御翠园能否追随中海京华玖序的脚步呢？
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