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拿地才2个月，中海新城就拿出了一张总平面图，但没有公布案名。
7月26日，北京石景山首钢东南区1612-830地块项目规划方案设计挂网了。它是一块R2二类居住用地，建设用地面积15232.995平方米，总建筑规模66759平方米，其中地上建筑规模42652平方米，共规划7栋住宅楼，6-18层。
这是中海新城在5月22日拿下三块地的其中一块，编号为1612-830，指导价均为7.68万/㎡，浮动8％。因仅有中海新城一家企业报名，最终以57.5亿元底价拿下。
石景山是中海新城的大本营，深耕长达17年。从土地一级开发起家，逐渐一二手联动，它比别人更了解石景山的土地。
因而，当它64天就公布了830地块项目的设计方案，业界不会感到吃惊。
这就是深耕战略带来的福利。
五种户型：从100平到145平
打开830地块的总平图，最大的印象是，它出落得如此方正——地块南北走向、没有一丝旁逸斜出。它北至首钢东南区六街，南至料场路，西至首钢东南区三路，东至首钢东南区四路。
它被中海新城自己的项目包围了，城市界面没问题。西边是中海云庭，北面是中海首钢天玺，东面是待开发的831地块。
小区规划有7栋住宅，东南北高、西面低，1#东单元为8层，西单元为16层；2#为17层；3#11层；4#9层；5#6层（顶上是错层，北面5层）；6#18层；7#18层。
西边和北面各设有一个车库出入口，有两栋配套楼和一栋物业楼，大门在正东面。室外场地在小区中央位置。
从户型规划上，大致有5种户型，分别是100平米、125平米、130平米、140平米和145平米。
140平米户型分布在1#、2#，这两栋端户比较特殊，由于地块红线问题，导致出现了异形户型。
100平米户型分布在7#、6#的中间户；125平米户型分布在7#的东西端户；130平米户型分布在4#和5#——多层洋房、得房率高。
3#是楼王，11层，两个单元，户型约145平米，共计44套，面宽10.7米，进深14米。
从平面图看，每栋楼的一层似乎设有天井，一层有可能是下跃户型。
优选3#，最次选是2#
830地块是很方正，但还是有点小遗憾，地块的面宽小于进深，这导致楼栋排列组合有些困难。
它只能选择插花式、点式排布。点式排布的一个最大弊端，是带来端户的角煞。
如果预算充裕，3#无疑是最佳选择。它南向距离6#有64.61米，东南距离7#37.71米，西南距离4#9.11米。这说明，东面三个单元视野非常好，唯独西端户出现了角煞。
1#的视野也是很好，南向距离7#长达67米，由于南面有大门、配套楼，导致它的低层楼受到影响。两单元里，西端户距离3#18.41米，但楼栋间有点小错开，角煞问题不是很严重。
2#的位置比1#要差很多，东南方向离11栋只有13.9米——北面斜方向也是车库出入口，存在角煞问题。西端户也由于地块红线问题，产品是异形的。
4#原本位置不错，东南方向是小区的中央，南面的5#也只有6层高，距离25米——超过楼层的高度，但美中不足的是，4#楼下是一条车库出入口。对3层以下户型影响比较大。
5#在小区的西南角，最大的挑战来自东南方向的6#，这是一个18层的楼，至少每天早上到10点以后，5#才能见到太阳，生活在其阴影之下。
6#紧邻料场路，噪音不可避免。7#也是18层高，西端户存在角煞问题。
如果让花姐来给每栋楼做个优选排序，依次是：3#、1#、4#、6#、7#、5#和2#。
张欣的石景山困惑
放眼全国，如果要论地产商区域深耕，中海地产在石景山算得上头号。
它的主体公司叫中海新城，从2007年开始就在石景山扎下了根，从一级开发起家，再到一二级联动。
中海新城目前在石景山深耕了17年，深度参与了首钢老城改造和北辛安城市更新项目，中海对石景山的投资早已超过800亿，运营四大片区20余个楼盘。
“北京购房看京西，京西购房必中海”，尤其是中海寰宇天下，一期景山府、二期熙山府、三期御山府，蝉联18、19年两年北京销冠，2021年四期天赋再夺石景山年度销冠。
但到了五期中海寰宇天下天镜，似乎熄火了。
从2024年3月首次拿到预售许可证至今，共计供应了884套房，截至目前只网签了35套，成交均价74316元/平米，成交金额3.76亿元。这个成绩，中海新城老大张欣，恐怕要挨中海集团董事长颜建国的板子了。
好在，中海京华玖序救了张欣一把。它以74.51亿元夺得北京2024年上半年单盘销冠——这是网签成绩，开盘仅一周。当然，中海京华玖序不在石景山，而是西城区。
中海地产在北京市场采取的AB战略，由中海地产北京公司和中海新城划江而治，中海新城主攻石景山和西城，其余地界由中海地产北京公司负责拓展。这导致张欣只有不断地挖石景山，但石景山的用地终有枯竭的一天。
5月份刚拿下的这三块地，张欣很是珍惜。
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