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在北京石景山楼市，中海新城是绝对的王者，尤其是在首钢园。
8月8日，它在首钢东南区1612-830、831地块的案名出炉：中海·长安源境。10天前，830地块公布了总平面设计方案。
在那片区域里，有中海长安九里、建发长安和玺、融创长安悦玺、中海长安云锦、华润长安润璟，都离不开“长安”二字，长安源境亦不免俗。
现在，763地块又要登场了，总平图进入公示阶段。
它与830、831地块一起，在今年5月22日被中海新城拿下，底价57.5亿元，住宅销售指导价均为7.68万/㎡，浮动8％。
相较而言，763地块的位置更佳，离地铁1号线古城站直线距离约500米。
虽然它是一个公建混合住宅用地，但定位更高端，住宅户型面积段约为180及240平米，共计180套，单套总价区间在1400-2000万左右。
这将是石景山的一个住宅新天花板，这又是一个“玖序”。今年上半年，西城中海京华玖序以74.51亿元夺得北京住宅销冠。
住宅2.0容积率，纯粹180-240平大平层
763地块，在中海长安九里的正西侧。
具体的位置是：北京市石景山区南至首钢东南区二街、西至古城路南延，北至鲁谷村路，东至首钢东南区一路。它的规划用地性质为公建混合住宅用地，建设用地面积37379.803 平方米，限高80米。
它的建设单位为北京海鑫兴业房地产开发有限公司，地上 8 栋住宅、2 栋酒店以及包含文化设施、体育设施在内的其他配套建筑，总建筑面积167415.00 平方米，其中地上总建筑面积为11.96万平米，地下总建筑面积为4.78万平米。
它的容积率为3.20，分成住宅区、商业区和酒店区。在北京，公建住宅混合项目不多见，可以枚举的是丰台的京能西贤府——住宅+酒店+商业，石景山的中海学府里——住宅+酒店。
1、住宅容积率接近2.0，180和240两类户型
住宅区域位于小区的东南方向，由8栋按7-10层洋房构成。花姐据此测算，其住宅区域的容积率接近2.0，在石景山实属罕见——830和831地块约为2.8。中海寰宇天下天镜的容积率也是2.8。
8栋洋房的楼栋情况是：1#7层、7#8层、4#6#8#9层、2#3#5#10层，其中7#10#为楼王，都有两个单元，位于小区正中央。
按照户型面积来看，它只有180平米和240平米户型，其中180平米户型在外围，分布在1#、3#、4#、5#、6#和8#；240平米户型，分布在2#和7#。
此外，每栋的一层疑似为下跃产品，面积会更大。
住宅的大门在东南角，地下车库仅有一层，入口在东南角，出口在西北角。
2、商业体为2-3层，有社区商业1万平米
商业区域位于住宅的北部，三栋商业楼呈一字型，从西到东，分别是2F、3F和2F。
这个商业体大致的内容是，有室内设施1000平米、社区文化设施1000平米、机房400平米、社区商业10000平米，公共厕所70平米和再生资源回收站5平方米。
它是否会用于做餐饮，从规划上看不出来。
3、酒店布局像"之"字形，最高25层
酒店区域位于小区的西面，三角地块，楼栋排布似之字形
它由14#和15#楼构成，14#分成25层和15层两个部分，15#分成25层、21层和10层三个部分，一层还配有小部分商业，楼体最高为80米，地下车库有两层。
在酒店的东北角，有一个车库出入口，在东南角有个车库出口。
来自酒店与商业的AB面
中海763项目定位十分纯粹，纯180-240平米大平层，收割石景山区域的富人阶层。
它的对手是谁？花姐来逐一盘一下。
目前石景山在售的楼盘，大概10个左右，真正能成为中海763项目的对手，只有2+2个：新盘为中海寰宇天下天镜、元玺；老盘为远洋源山春秋、长安悦玺。
中海寰宇天下天镜是中海新城开发的，面积段150-160平户型供应348套，网签了12套，单价7.5万元/平米；190-200平米供应100套，网签了5套，单价7.7万元/平米；
元玺是首钢地产与香港置地、招商蛇口联合打造，容积率2.8，160-180平米供应159套，网签14套，单价7.7万元/平米；180-200平米供应了96套，网签了15套，单价7.8万元/平米；
远洋源山春秋是叠拼别墅，供应240套，已网签191套，单价7.77万元；长安悦玺供应的200平米以上户型44套，一套未售。
初步测算下，石景山目前180平米以上待售套数约269套。加上中海763项目的180套，共计449套。
从中海寰宇天下天镜和元玺的数据来看，大户型的成交情况很不理想。中海763项目一面世，就会遭遇巨大的压力。不过，它最大的自信在于，约2.0的容积率，是7-10层的纯洋房。这是一个创造出来的需求。
回到中海763项目本身，购房者如何优中选优？
首先，靠近西边酒店的3#、4#是最差选择，因为下午两点以后就会被挡住太阳——酒店是25层层高，80米；因为，180平米的楼栋优选顺序为：1#、5#、9#、8#、4#、3#；如果你不担心吵闹问题、追求视野——地块南面是绿化带，优选顺序为：9#、8#、1#、5#、4#、3#。
其次，两栋楼王的排布十分完美，7#低2#2层，2#与7#的间接达44.65米。它们的中间户放心选，端户还是会受到旁边楼栋的影响。
再次，是来自北面商业体的威胁。1、商业体的地下停车位是不是与住宅区域混用？2、商业体地上部分与住宅如何隔开？3、商业体是否能做餐饮？如果有餐饮会直接影响到1#和3#的居住品质。
这三个问题，都有选房直接相关。当然，硬币都有两面性，有了酒店，有了商业，中海763项目的住宅配套能实现自给自足。
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