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中海地产像一个拼图玩家。
它在丰台有一个楼盘，名唤中海永定玖里，由三个地块构成：A-05-1、A06、A-06-1，沿着大灰厂路，从西往东、东偏南30度，一字排开。
这三块地是在去年10月24日被中海地产底价摘得，建筑规模110714㎡，容积率1.1，起始价33.8亿元，销售指导价为期房6.4万元/㎡。
三块地，哪块先推出？推出什么产品？这对操盘者是一个极大的考验。
最终，中海地产选择西边的A-05-1和东边的A-06-1同时面市，容积率一样，都是4层，那就一个做叠拼，一个做洋房。
这两地块的地上建面约5.7万平米，而A06约5.3万平方米，先拿小地块试试水，看看哪个跑得更好。
拿预售证5个月来，中海永定玖里的成绩，喜忧参半。
A-05-1地块是叠拼产品——180-186㎡上叠，184～207㎡下叠。11栋楼共计推出144套房源，没有网签成绩，但官网上显示预订了31套。
A-06-1地块是洋房产品——105-140平米户型，16栋楼共计推出264套房源，网签84套，预订了64套。
总体来看，中海永定玖里的真实成绩是，供应408套，卖出（包括预订）181套，去化率44.36%，其中叠拼去化率为5%，洋房去化率56%。
很明显，它的叠拼卖得不佳，洋房卖得不错。
这个数据，为中海地产开发A06地块作出了重要参考。
8月9日，中海永定玖里的最后一块拼图——A06地块的总平面设计图出来了。花姐认真研究了一下，觉得它放弃了叠拼产品，全部做成了洋房。
洋房户型：105-120-140平米
还是先看一下整体的区位图。
中海永定玖里位于北京丰台区的区北宫镇辛庄村——距离西六环直线距离1公里左右，东至长辛店北二十五路，南至大灰厂东路，西至长辛店北辛庄路，北至长辛店北二十四路。
A06位于项目的中央地块，总建筑面积约9.3万平方米，其中地上建筑面积约5.3万平方米，地下建筑面积约4万平方米，建筑高度12米（最高），容积率1.1，限高12米。它的地势最高点，比A-05-1最高点高出1米，比A-06-1最高点高出5米多。
它基本沿用了A-06-1的开发逻辑，做纯粹的洋房产品。整个小区的地势是，从北方向东南，由高到底，最大落差约8米。
8米是个啥概念，西北最高的房子，比东南最低的房子，高出了三分二栋楼。
北高南低，是个做好房子的胚子。
A06的25栋，456套房子排成7排，整整齐齐，没有错落有致，就没有角煞。大门和配套楼在北面，一个车库出入口在西边，中间有一条景观，最宽27米。
产品户型也和A-06-1相差不大，大致有105平米、120平米和140平米三种户型：140平米户型有6栋，分布在7#、8#、11#、12#、15#、16#；120平米分布在4#、5#、19#和20#，其余楼栋皆为105平米户型。它的一层为下跃产品。
和其他两个地块一样，最大挑战来自楼栋的朝向问题，东偏南30度。
凸出的入户大堂，压缩了楼间距
A06的房子怎么选？
实际上，它的对手是中海永定玖里自己，西面的叠拼和东面的洋房。尤其是洋房，几乎是同质化产品。
花姐相信，它的定价会延续之前的策略。根据网签成绩，中海永定玖里的成交价约为5.077万元/平米，比预售价6.4万元/平米打了八折。
由于容积率为1.1，在楼栋排列上游刃有余，除了中央景观和第一排的楼栋，其实每栋的房子差异不大。
下面，按照户型面积来选房：
1、105平米户型：分布在整个地块外环，优选的顺序为：2#、1#、3#、6#、9#、10#、13#、17#、14#、18#、21#、24#、23#、25#和22#。
2、120平米户型：在地块的二环，优选的顺序为：4#、5#、19#、20#。
3、140平米户型：在地块的内环，优选的顺序为8#、7#、11#、12#、16#、15#。
为什么花姐会这么去排呢？这里面有一个大的选房逻辑，看地势，楼栋的地势越高，越应该优选。这个地块，从西北向东南，地势是逐渐下降的。
除此之外，花姐还是想指出A06的一个隐蔽问题——包括A06-1地块，打开平面图，每栋楼的入户口有一个垛子——入户大堂，约4.5米高。
这个入户大堂，像是一个楼栋加出来的顶棚，虽然让业主入户时有尊贵感，但它无形中缩短了楼栋间的间距。
花姐测算了一下，凸出的入户大堂，起码缩短了楼间距4米——加原本的门厅共有6米，这对每栋楼的1-2层住户而言，会有些突兀。严格意义来说，前一栋的入户大堂到后一栋的距离，约12米。
还有一个细节，4#、5#、19#和20#的入户大堂稍微短了1-2米。令它们后排的2#、1#、16#和15#稍微舒服了一些。
不清楚中海地产为何要设置这个特别的入户大堂？设计师或许有自己的想法。
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