每一个楼花都是独一无二的。大家好,这里是楼花网。
时隔22个月,北京门头沟终于有地成交了。
8月29日,门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地块完成出让,仅获电建地产1家房企报名,最终以底价16.36亿元摘得,期房指导价6.1万元/平方米——住宅楼面地价仅2.79万元/平米,给降价带来了足够的空间。
这是一个带方案入市的地块。在开拍前一周,它的总平面设计图就公示了,属于非常规操作,这也意味着,它早已被某家房企内定。
拿下门头沟这三块地的,是电建地产旗下的全资子公司北京海赋丰业房地产开发有限公司(简称“海赋丰业”),成立于2018年,也是石景山区长安九里项目的投资商。
早在20424年7月30日,海赋丰业就发出了MC00-0604三地块的监理和设计的招标信息,最终,北京维拓时代建筑设计股份有限公司拿出了总平面设计图。
这预示着,至少一个月前,电建地产已将这个门头沟项目视为囊中之物了。这有点像前阵子,中建智地以112亿元拿下朝阳区三块地(酒仙桥、前苇沟沟、电子城)如同一辙,早在半个月前就成立了项目公司,开始启动设计方案、监理服务的招标工作。
用行业的话来说,这种做法,其实就是勾地。勾地,指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价,在政府认可其出价后,再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。
志在必得的电建地产是何方神圣?
电建地产成立于1999年7月,是央企电建集团的全资子公司,王海波为董事长,李端为总经理。2021-2023 年度及 2024 年 1-3 月,电建地产营收分别为 293.47 亿元、377.78 亿元、173.66亿元和 5.52 亿元,净利润分别为 41,099.18 万
元、94,741.26 万元、-124,539.43 万元和-29,991.93 万元。截至今年3月底,电建地产手握现金101亿元。
简而言之,从去年开始至今年一季度,电建地产是亏损的,今年一季度的营收只有5.52亿元。截至今年3月底,电建地产负债1169亿元,资产负债率为75.12%,在央企里算比较高了。
电建地产连续亏损,压力给到了王海波和李端这对河组合身上。门头沟这三块地,如果加把劲,还可以赶上今年卖点房子。
容易混淆的塔式建筑
由于尚未拍卖,花姐暂且称0604街区三地块为曹各庄项目。
它的具体方位是在门头沟永定镇,与地铁S1线上岸站直线距离仅约400米,与桥户营站直线距离约700米,项目北面是曹各庄路。
整体来看,它的总用地面积46009.12平方米,总建筑面积126614.20平方米,其中地上建筑面积84806.78平方米,地下建筑面积41807.42平方米。
住宅分两个地块,0107位于最西的A区,地上建筑面积3.54万平米,规划390户,地下停车位390个——有点少;非机动车位698个——地上有385个;0104-1位于中间的B区,地上建筑面积2.28万平米,规划264户,地下停车位264个——有点少;非机动车位264个——地上有229个。
由于住宅容积率为1.8,项目规划为10-11层的洋房。
但花姐注意到一个细节,图纸上给每栋楼标注一个特别的词:板式或塔式。在西区,1#、2#、5#、6#为板式,其余6栋为塔式;在中区,8栋11层楼都是塔式。
根据定义,塔式建筑指长高比小于1的建筑。花姐拿曹各庄项目A区的1#和B区的4#来对比,就很明了。
1#的建筑长39.6米,高33.2米,长高比大于1,属于板式建筑;4#的建筑长33.6米,高33.61米,长高比小于1,属于塔式建筑。
但塔式建筑并不一定说它不是板式户型,曹各庄项目都是1梯两户。
C区的总建筑面积3.6万平米,地上2.6万平米,容积率2.0。主要是三分部分,办公1.8万平米,商业0.37万平米,社区会客厅面积0.39万平米。社会会客厅是个大杂烩,里面包括社区卫生服务站、体育设施、残疾人托养所、文化设施和邮政场所等。
三个区组合,就形成了一个自我循环的配套。
有四种户型,赠送阳台一半面积
虽然曹各庄项目容积率只有1.8,但毕竟位于西六环外。
因而,它的定位是刚需加改善。
关于它户型配比,花姐做了一个测算,大致是有四类:85-100-130-150平米。
其中,150平米分布在西区的4#、7#、8#和中区的3#和6#,共计108套;130平米分布在西区的5#和6#,共计80套;85平米分布在中区的1#,共计44套,其余422套都是100平米户型。
另外,每栋一层户型疑似为下跃户型,南向一排都有天井设计,采光良好。
下面来逐一透视各户型的情况:
1、150平米户型:面宽12.9米,进深11.58米,南向三面宽,客厅和卧室都有阳台赠送,算一半面积,主卧有L型飘窗赠送,北面一卧室也赠送了飘窗;
2、130平米户型:面宽10.65米,进深12.05米,端户应该是边厅设计,赠送了一半阳台面积,南北各一个卧室送了飘窗;中间户的客厅和次卧赠送了一半阳台面积,主卧送飘窗,和北面次卧送了一半阳台面积;
3、100平米户型:应该有三种款式,这里只举例一种,面宽9.9米,进深10.7米,每户南向的客厅和次卧赠送一半阳台面积,北面一次卧赠送了一半阳台面积;中间户南向和端户侧面有飘窗赠送;
4、85平米户型:面宽6.9米,进深12.45米,中间户南向客厅送一半阳台、北面送一房间飘窗;端户送南向客厅一半阳台、南向主卧送L型飘窗、侧面送一飘窗,北面卧室送一半阳台。
整体来看,曹各庄项目南向的客厅和一个卧室都赠送了一半阳台面积,等验收后全部变成使用面积;此外,北面有的赠送了阳台,有的赠送了飘窗。它的实际得房率在90%以上。
角煞实在是太多了
左中右,ABC三个区,曹各庄项目一字排开。
如果想离商业配套近一点,就选择B区;如果想清净一点和社区大一点,就选择A区。萝卜白菜,各有所爱。
虽然住宅分成两个区,但购房者应该是通盘来考虑的,我们按户型来逐一选择。
先看150平米户型:一共5栋,A区三栋,B区两栋,除了A区的7#位于西南角,其余4栋都在中心位置。它的优选顺序为:A区4#、B区3#、A区8#、B区6#、A区7#。其中A区8#、B区6#都存在一个角煞的问题。
130平米户型都在A区,5#和6#也属于中间位置,6#不如5#,还是因为角煞的问题,虽然5#离大门近,但比起角煞来,嘈杂一点不打紧。这两栋的中间户,无疑是优选的。
85平米户型只有B区的1#,中间户视野开阔,但东边户有两个车库进出口,有点嘈杂。
100平米户型选择比较麻烦,因为至少有三种户型,A区的1#、2#、3#、B区的2#、5#和8#为同一种户型,它们的优选顺序为:A区2#、A区1#、A区3#、B区2#、B区5#、B区8#。
100平米的第二种户型,应是A区10#、9#和B区4#和7#的中间户,最优选是B区4#的中间户。100平米的第三中户型,为A区10#、9#和B区4#和7#的端户,最优选是B区4#的端户。
整体来看,从定位上,A区要比C区要高端点,户型大些。花姐建议,选房还是得注意角煞。当你住进去了,没有什么比房子被遮挡更重要的。
上一篇:谁来入局?中建壹品删改了元启的楼号
下一篇:京能西贤府网签成绩来了:6套, 均价8.1万元/平米