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10月1日，国庆节，北京城建集团在京连取两个楼盘预售证。
一个是丰台区的玺院，另一个是房山区的和知筑。
前者是从宸知筑二期改名来的，也改了规划，减少了117户，把户型做大了，地下面积也缩水了七千平米；后者进入市场的速度很慢，距离拿地时间已经过去近10个月——常规节奏是3个月。
“知筑”，是北京城建着力打造的产品系列，它在房山区的另一个项目颐知筑也在等待入市。只不过，宸知筑半途而废了。
如今，焕然一新的玺院来了，看看它能否书写一段通过改名、改规划来改命的传奇。
比宸知筑身价涨了1万元/平米
玺院发轫于在2015年4月。
当时，北京城建集团一口气拿下在丰台区小屯西路棚户区一次性拿下四块地，25-131、132、134地块和一块幼儿园用地。其中，131地块建成了定向安置房福悦四季，132和134地块的案名是宸知筑，商品房，分两期开发。134地块从宸知筑二期变成了玺院。
这次玺院领取的预售证号为：京房售证字(2024)98号。
它的准许销售面积为108891.84平米，共计651套，分布在11栋住宅里。不知是何缘故，玺院的1#和6#未出现预售楼栋里。
玺院的预售价在7.49万元/平米至8.53万元/平米之间。两年前，宸知筑的预售价为7.32万元-7.56万元/平米。从预售价看，玺院的身价涨了近1万元/平米。
除了13#的价格“不正常”之外——7.49万元/平方米、每套面积约84平米、东西朝向，其余楼栋的价格，和同区域的京能西贤府、中建和颂九里相差不大。
由于玺院的楼栋高差悬殊，分6层的8#、7层的4#、8层的7#、9层的10#、11层的12#和13#局部、13层的9#、14层的1#和6#、21层的5#、25层的3#、11#和26层的2#，如果多元的楼栋高度，在北京楼盘规划史上也不多见。
这直接导致各楼栋之间的得房率差异较大。
花姐拿得房率从高到低给它们排个序：7#82.4%、10栋81.27%、4#79.69%、12#78.7%、8#78.55%、11#77.93%、9#77.83%、2#76.81%、3#76.75%、13#76.58%、5#76.22%。
5#是楼王，得房率垫底，它位于小区中央，户型面积为192-206平米，21层的高层楼。7#和9#分别属于8层和9层的洋房，得房率超过80%算比较正常。但4#、8#分别是7层和6层洋房——尤其是4#是160平米大户型，得房率低于80%，实属不应该。
12#和13#的洋房得房率低于80%，是情有可原。12#是只有一个单元，每套面积280平米，公摊大；13#是84平米小户型，电梯厅公摊起来的比例就大了。
缩减117户、地下少了七千平米
在北京城建房地产开发有限公司党委书记、董事长史赞眼里，宸知筑一二期是作为整体开发的。
2022年7月，宸知筑取得了《建设工程规划许可证》（2022规自（丰）建字0026号），一期132地块启动，二期134地块尚未实施。
直到2024年2月29日，北京市规自委网上挂出了《丰台区小屯西路棚户区改造项目25-134地块设计方案变更》的公告。15天公示时间过去了，没有收到公众反馈意见。
这表明，134地块的设计方案变更成功。4月23日，北京城建发布了整个项目新的建设方案。
具体指标为：总建筑面积 483610.08平方米，其中住宅建筑面积 285633.61平方米——商品住宅194549.58平方米，政策性住房91084.03平方米），其他建筑面积 197976.47平方米，共分 3期开发建设，容积率为2.8。
这里的商品住宅，就是宸知筑，一期住宅面积为7.87万平方米、611户，二期玺院11.58万平方米、707户，它们6.8万平米，总建筑面积34万平米。
按照最初的规划，宸知筑一二期共建20栋5-25层洋房及高层，1435套房，容积率2.8。其中一期6栋611户，二期14栋824户，总楼层9-22层，层高1号楼3.05米，2-6号楼2026年4月精装交付。
但在新规划里，二期玺院的户数减少了117户。它的容积率没变，户型面积却变大了。户型变了，小区的楼栋也须重新排列。
大致的变化是，原来最前面的两栋加高了，第二排的三栋楼间接缩小了，第三排三栋智保留了最西边的一栋、且降低了高度，再往后的南北走向楼栋变成了3栋楼，最后加高了楼王的高度至26层。
这次玺院的新方案，地上建筑面积12.09万平米，与原方案一致，地下建筑面积较原方案缩减了7148平米，为7.82万平米。
拧巴的全系户型
玺院改了规划，同样的建筑面积，户数少了14%，意味着它的户型变大了。
这正是北京城建的诉求点。
“双空中庭院，传世大宅”“建面约154-280平米大师精装格调院邸”，这一系列广告词出街，让很多人误以为，这是一个纯大户型豪宅社区，包括花姐也看走眼了。
花姐在网上查了很多关于玺院的信息，基本都是大平层印象。
实际上，玺院拥有全面积段，84平米、116平米、122平米、145平米、153平米、163平米、183平米、192平米、206平米和208平米等。
简而言之，它什么客户都想要，并非一个纯大户型社区。84平米62套，280平米11套，206平米84套，183和192平米共计204套、163平米147套、145平米和153平米84套，其余户型75套。
它有点像大兴的颐和公馆，户型从75平米起步，98平米、128平米、144平米、162平米、222平米，一个大杂烩。
反观一期宸知筑，109㎡和125㎡的三居、132㎡和138㎡的四居，刚需+改善，比玺院更纯粹。
当户型变成大杂烩之后，受影响最大的是大户型。户型越大，越难买。
在这些大户型卖家眼里，小户型很有可能未来是用于出租的，租户越多，人越杂，品质就越低。
它的2.8容积率，和同区域的京能西贤府一样。但京能西贤府就比较纯粹，只有125平米、154平米和173平米三款户型。玺院走全系产品路线，一定有自己的道理。
花姐发现，如果把宸知筑和玺院的户型放在一起看，那不就是一个完整的全系产品嘛。宸知筑的产品段属于中间层，而玺院占据了两头。
由于玺院改了规划，人们关注它的新总平面不多。
它的北面是一条长长的3层配套楼，把1号楼挤到了西北角，户型为122平米。2#、3#、4#、5#、10#、11#和9#是大户型，12#是280平米超级大户型，8#和6#7#的东端户约为120平米户型，13#是83平米的小户型，东西走向，算是凑容积率的产品。
从整体来看，玺院的户型配比，怎么看都觉得拧巴。
惨烈的大瓦窑板块
两年前，宸知筑似乎是从丰台区大瓦窑突然冒出来了的。
实际上，早在2015年3月，它所在的北京市丰台区小屯西路棚户区改造项目就发出过招标公告。一个月后，北京城建集团旗下的北京城建房地产开发有限公司中标——没有装入A股上市公司城建发展里，成交价48.57亿元，楼面地价16750元/平米。
到了2024年初，同区域的京能西贤府楼面地价涨到了6.08万元/平米。用现在的价格来看，北京城建拿的地实现太便宜了。
但是，宸知筑卖得不太好。
据查，宸知筑两年来供应了611套、只网签195套，成交均价7.16万元/平米，去化率约30%。几个邻居的表现也一般：京能西贤府网签8套，中建和颂九里网签3套。
除了市场原因之外，宸知筑被广为吐槽的，就是户型太奇葩：进深，实在是太长了。
有人见到宸知筑的127平米三居户型，被它的16.8米进深惊到了，而面宽只有7.4米，室内南北有一条长长的走到。现在，这这种狭长的户型设计比较少见，御翠园和中海京华玖序有，它们都是十多年的产品设计。
北京城建决心在玺院升级产品户型，主要发力点有两个：1、彻底改变进深面宽比的2:1格局，南向做到三面宽，进深面宽比接近1:1；2、顺义时代潮流，从原来送飘窗变成送阳台。
这两点，玺院无疑是做到了。尤其是南北双阳台全赠送，首开大瓦窑板块之先河。
但它也有一个明显的弱点：无论是183平，192平米还是206平米户型，南面也仅有三面宽而已，没有做到应有的四面宽。尤其是280平米户型，进深22米，面宽只有12.3米，南面只有两面宽。
北京楼市最卷在丰台，而丰台最卷在大瓦窑，这个弹丸之地，仅宸知筑、玺院、中建和颂九里和京能西贤府，就有将近2000套新房未售，还有电建华曦府200余套现房在售。
更名的玺院，周边对手环伺。
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