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十里长安街，灯火阑珊映繁华。
在北京，以“长安”命名的楼盘，有一长串：长安府、长安九里、长安玺悦、泷悦长安、长安润璟、长安麓府、长安云尚、长安悦、长安玖章、长安源境，等等。
最近，“长安”楼盘又出现了一个新成员——长安华曦府。这是央企电建地产在门头沟拿下的新项目。
长安华曦府诞生于2024年8月29日，由0604街区的0104-01、0104-02、0107三个地块组成，电建地产以底价16.36亿元拿下，期房指导价6.1万元/平方米。
在官宣拿地的当天，它的开发商北京海赋锦业置业有限公司，就注册成立了。
这是一个带方案入市的地块。开拍前一周，它就公布了总平面设计图。那时，图纸上的建设单位是空白的。
10月14日，长安华曦府更新了一版总平面设计图，在设计上做了一些小优化。
花姐认真比对，发现新旧版的变化不大，主要表现在两个方面：1、新版的总平图更为清爽；2、商业面积从原来的3754平米减少为1248平米，砍掉了的2500平米商业面积，给到了写字楼身上，达到2.06万平方米。
提前勾地的电建地产，成立于1999年7月，是央企电建集团的全资子公司，王海波为董事长，李端为总经理。
2021-2023年及今年上半年，电建地产营收分别为 293.47 亿元、377.78 亿元、173.66亿元和44.55亿元；净利润分别为 4.11亿元、9.47亿元、-12.45亿元和-4.63亿元。
从去年开始陷入亏损的电建地产，短期债务不断承压。至上半年末，其流动负债方面短期借款4.78亿元，较年初增加10.14%；应付票据1.59亿元，较年初增加1.27%。
一年内到期的非流动负债122.17亿元，较年初增加32.85%。其中一年内到期的长期借款85.4亿元，较年初增加了56.75%；短期融资券5.4亿元，年初为0。
与此同时，上半年末的整体拥有现金及等价物71.52亿元，较年初减少了27.98%。
可以说，面对电建地产如此状况，王海波和李端这对组合的压力不轻。
容易混淆的塔式建筑
长安华曦府的具体方位在门头沟永定镇，与地铁S1线上岸站直线距离仅约400米，与桥户营站直线距离约700米，项目北面是曹各庄路。
它的总用地面积46009.12平方米，总建筑面积126614.20平方米，其中地上建筑面积84806.78平方米，地下建筑面积41807.42平方米。
住宅分两个地块，0107位于最西，地上建筑面积3.54万平米，规划390户，地下停车位390个——有点少；非机动车位698个——地上有385个。0104-1位于中间的B区，地上建筑面积2.28万平米，规划264户，地下停车位264个——有点少；非机动车位264个——地上有229个。
由于住宅容积率为1.8，项目规划为10-11层的洋房。
但花姐注意到一个细节，图纸上给每栋楼标注一个特别的词：板式或塔式。在西区，1#、2#、5#、6#为板式，其余6栋为塔式；在中区，8栋11层楼都是塔式。
根据定义，塔式建筑指长高比小于1的建筑。花姐拿长安华曦府A区的1#和B区的4#来对比，就很明了。
1#的建筑长39.6米，高33.2米，长高比大于1，属于板式建筑；4#的建筑长33.6米，高33.61米，长高比小于1，属于塔式建筑。
但塔式建筑并不一定说它不是板式户型，长安华曦府都是1梯两户。
C区的总建筑面积3.6万平米，地上2.6万平米，容积率2.0，主要是三分部分，办公1.8万平米，商业0.37万平米，社区会客厅面积0.39万平米。
社会会客厅是个大杂烩，里面包括社区卫生服务站、体育设施、残疾人托养所、文化设施和邮政场所等。
三个区组合，就形成了一个自我循环的配套。
有四种户型，赠送阳台一半面积
虽然长安华曦府容积率只有1.8，但毕竟位于西六环外。因而，它的定位是刚需加改善。
关于它户型配比，花姐做了一个测算，大致是有四类：85、100、130、150平米。
其中，150平米分布在西区的4#、7#、8#和中区的3#和6#，共计108套；130平米分布在西区的5#和6#，共计80套；85平米分布在中区的1#，共计44套；其余422套都是100平米户型。
另外，每栋一层户型疑似为下跃户型，南向一排都有天井设计，采光良好。
下面来逐一透视各户型的情况：
1、150平米户型：面宽12.9米，进深11.58米，南向三面宽，客厅和卧室都有阳台赠送，算一半面积，主卧有L型飘窗赠送，北面一卧室也赠送了飘窗。
2、130平米户型：面宽10.65米，进深12.05米，端户应该是边厅设计，赠送了一半阳台面积，南北各一个卧室送了飘窗；中间户的客厅和次卧赠送了一半阳台面积，主卧送飘窗，和北面次卧送了一半阳台面积。
3、100平米户型：应该有三种款式，这里只举例一种，面宽9.9米，进深10.7米，每户南向的客厅和次卧赠送一半阳台面积，北面一次卧赠送了一半阳台面积；中间户南向和端户侧面有飘窗赠送。
4、85平米户型：面宽6.9米，进深12.45米，中间户南向客厅送一半阳台、北面送一房间飘窗；端户送南向客厅一半阳台、南向主卧送L型飘窗、侧面送一飘窗，北面卧室送一半阳台。
整体来看，长安华曦府南向的客厅和一个卧室，都赠送了一半阳台面积，等验收后全部变成使用面积；此外，北面有的赠送了阳台，有的赠送了飘窗。它的实际得房率应在90%以上。
角煞实在是太多了
从规划图看，长安华曦府分为应0107、0104-01、0104-02左中右三个区，为了方便，花姐从左到右称为A、B、C区。
如果想离商业配套近一点，就选择B区；如果想清净一点和社区大一点，就选择A区。萝卜白菜，各有所爱。
虽然住宅分成两个区，但购房者应该是通盘来考虑的，我们按户型来逐一选择。
先看150平米户型：一共5栋，A区三栋，B区两栋，除了A区的7#位于西南角，其余4栋都在中心位置。它的优选顺序为：A区4#、B区3#、A区8#、B区6#、A区7#。其中A区8#、B区6#都存在一个角煞的问题。
130平米户型都在A区，5#和6#也属于中间位置，6#不如5#，还是因为角煞的问题，虽然5#离大门近，但比起角煞来，嘈杂一点不打紧。这两栋的中间户，无疑是优选的。
85平米户型只有中区的1#，中间户视野开阔，但东边户有两个车库进出口，有点嘈杂。
100平米户型选择比较麻烦，因为至少有三种户型，A区的1#、2#、3#，B区的2#、5#和8#为同一种户型，它们的优选顺序为：A区2#、A区1#、A区3#、B区2#、B区5#、B区8#。
100平米的第二种户型，应是A区10#、9#和B区4#和7#的中间户，最优选是B区4#的中间户。
100平米的第三种户型，为A区10#、9#和B区4#和7#的端户，最优选是B区4#的端户。
整体来看，定位上A区要比B区要高端点，户型大些。花姐建议，选房还是得注意角煞。当你住进去了，没有什么比房子被遮挡更重要的。
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