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时移世易。
花姐再次把目光投向中环悦府，已经过去大半年了，恍若隔世。
为什么这么说呢？
理由有二：1、它不是原来的它了；2、它面临的竞争也更激烈了。
今天，花姐一个一个道来。
向"马甲"引资
先说第一个理由，之所以说中环悦府不是原来的中环悦府，是因为它的股权发生了变化。
9月26日，北京润盈置业有限公司的股权发生变化，华润置地开发（北京）有限公司股份降为90%，北京萃丰资本投资有限公司（简称“萃丰资本”）新增10%股权。润盈置业是中环悦府的开发商，成立于2024年1月，注册资本348450万元，法人是华润置地北京公司总经理陈海鸥。
一家央企地产商转让项目公司小部分股权，是比较奇怪的，更何况对方是民营企业。
萃丰资本成立于2015年3月，自然人张亚平和张卫东分别持股69%和31%，法人及执行董事为秦宣。
这家公司是华润置地的老伙伴了，曾当过拿地“马甲”。
2023年8月，太原萃丰置业全资竞得龙泉驿区十陵片区约173亩土地——即“上璟润府”。3个月后，华润置地入股上璟润府65%。
太原萃丰置业由萃丰资本和山西东辉投资集团，分别持股1%和99%。东辉投资集团最终股东也是张亚平和张卫东，分别持股69%和31%。
按照东辉投资集团的介绍，其成立于2005年，是一个集有色金属、文化旅游产业、能源产业、新材料、新技术为一体的跨国企业。张亚平是东辉投资集团董事长，和鼎信长城集团来往密切。
2023年6月，太原萃丰曾出手北京海淀双新村地块的竞拍，但被越秀北京总经理董毅的“玄学”给击败了。当时，北京土地市场上马甲盛行，太原翠丰就是其中之一。只不过，那时很少人知道其幕后有谁。
如今，萃丰资本入局中环悦府，就是明牌了。
在去年底，华润置地摇中了丰台大红门0006等地块，成交价34.845亿元，溢价率15%，成交楼面价约6.82万/㎡。它被打造成中环悦府，于今年3月底拿到预售许可证，共计639套，面积段134-213平米精装户型。
但它的成绩差强人意，截至2024年11月12日，网签了29套，成交均价9.2万元/平米，成交金额仅为3.834亿元，地价覆盖率仅为11%。
早在今年6月21日，华润置地就开始引资，公开挂牌润盈置业10%股权挂牌转让，转让底价为34845.252万元，这个价格是对标净资产得出的。
截至2024年5月31日，润盈置业净利润-518.507868万元，资产总计376594.532584万元，所有者权益347931.492132万元。
没有想到的是，华润置地引入的是曾经几次“穿戴的马甲”——山西煤老板张亚平。据称，他是山西唯一拥有私人飞机的富豪，私人飞机型号是“巴航工业莱格赛650”。
除了张亚平，华润置地还有一位山西煤老板朋友温秋贵。2023年9月，温秋贵旗下的山西金汇海地产以15.1亿元，拿下北京房山区京熙润府地块。四个月后，他把40%股份卖给了华润置地、把36%股份卖给了山东富二代张刚，自己只保留了24%股权。
腹背受敌
再来聊聊第二个理由。
此刻，正值2024年11月中旬，北京刚刚入冬。
从市场环境看，中央实施房产新政的一个半月，北京楼市向好，看房人多了，成交量显著上升。这表明，张亚平很有眼光，踏准了节奏。
但是，他或许没有看到未来北京楼市的隐忧，尤其是丰台区，不仅供应量大，而且产品越来越卷。
具体至少表现两个方面：1、后来者的产品迭代迅速，赠送比的尺度更大；2、几个新地块入市的位置更佳，但地价又不贵。
关于第一点，花姐认为金茂东铁营项目，会成为中环悦府最有力的竞争对手。
为什么这么说呢？
中国金茂在丰台获得了超级待遇，除了地块"内定"之外，还在三个方面超越了中环悦府。
1、缝差上的超越。金茂地块的楼面价5.75万/平米，销售指导价却高达10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。这放在北京土拍市场，也是绝无仅有的！而西南五公里之外的中环悦府，楼面价6.82万元/平米，销售指导价却仅有9.5万元/平米，缝差仅为2.65万元。
或许，金茂项目开盘卖不到10.75万/平米，但这个价格是一座标尺、一座丰碑，是可腾挪的空间。
2、赠送尺度上的超越。虽然金茂地块的户型图尚未公开，但透过总平面图，可窥见其赠送面积之大。它的户型面积在130-190平米之间，和中环悦府直接对标。金茂的每一款户型，南面全部设有内嵌式阳台，赠送一半面积；北面有2-3处为设备平台和挑空，也变成室内面积，全赠送。
这个赠送尺度，全面超越了中环悦府。因为，金茂项目南向阳台宽2.5米，而中环悦府只有1.5米。
3、会所上的超越。金茂东铁营项目成为北京第二个、南城首个有首层架空层的住宅项目，北区4#为首层局部架空，这栋楼长65.6米，面积近1000平米；南区3#为首层架空——楼长22.4米，面积约300平米，这些架空层会成为地上会所，再加上它约有2300平米下沉会所，冠绝丰台。
没有对比就没有伤害。这一回，中环悦府遇到硬茬了。
关于第二点，地理位置问题，金茂东铁营紧临南三环外，而中环悦府靠近南四环，优劣势很明显。
除此之外，中环悦府至少还有两个隐形对手。
一是万泉寺FT00-0613-0024地块，位于西南二环外，起拍价110.54亿元。它是纯居住用地，土地面积6.38万平方米，容积率2.8，建筑规模约17.83万平方米。它已经上架，将于11月28日诞生买家。
二是丰台园1516-60 地块，位于南四环外500米的樊羊路与五圈路交叉口，它是纯居住用地，建设用地面积21607.59平方米，规划建面54019平方米，容积率2.5，楼面价49982元/平方米，销售指导价90000元/平方米，缝差4万元/平米，比中环悦府有价格优势。
更何况，中环悦府还有老盘环伺，近有永定金茂府、中海和瑞叁號院，远有中建云境、中海丰和叁號院等。
于华润置地北京总经理陈海鸥而言，中环悦府将腹背受敌。
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