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中国民间有个诞育礼俗：百日宴。
这是为初生婴儿一百天举行的庆祝仪式，家中招待亲友，祈愿孩子长命百岁。
今天，12月15日，北京昌平区龙湖观萃迎来开盘第100天。
它不是一个普通的楼盘，是2023年全国“好房子”设计大赛一等奖获得者，由中国勘察设计协会颁发。
“好房子”，是一年来中国地产圈的热词，至上而下。
而龙湖观萃作为全国首座官方认证的“好房子”项目，表现如何？是要靠市场来检验。
由于离交房时间甚远，检验它的，最直观的数字是，购房者是否买单。
花姐查询出它的百日网签成绩单：供应856套住宅，网签112套，成交均价57717元/平米，成交总金额6.6亿元，地价覆盖率达30%。它的价格只比住宅指导价跌了3.8%。
同在昌平区的中海寰宇未来，2023年3月开盘，百日的成绩大致是：供应860套，网签198套，成交均价6.3万元/平米——比指导价跌了9%，成交总金额16.7亿元，地价覆盖率39%。
两者相比，龙湖观萃的价格更坚挺些，但成交量要差一些。当然，因为开盘时间不同，这种对比只能作个参照而已。
但放在整个北京楼市，它们都属于卖得不错的新盘。
不过，龙湖观萃，很不龙湖。主要基于两点：外来的设计方案和减持的股权。
来自竞赛的设计方案
去年9月份，中国勘察设计协会主办一场全国“好房子”设计大赛，有两个赛题：分别为北京市、南京市各建造一个实际居住小区项目。
其中，北京赛题选中的是生命科学园三期CP01-0601街区的两个地块：CP01-0601-0050地块、CP01-0601-0056地块。0056地块，即龙湖观萃的住宅部分。龙湖观萃包括幼儿园0057地块和养老0058地块。
由于是设计方案，其效果图把0050地块和0056地块合在一起设计，社区变大了，整体感更强了。实际上，0050地块还没有被招拍挂，目前和龙湖观萃无关。
龙湖观萃所在的0056地块大一些，总建筑面积13.32万平方米，容积率也是2.6，规划了879户。
全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖方案共有7项，最终龙湖观萃选用的是第3项《生活协奏曲——未来理想社区》。
龙湖观萃产品最大的产品突破主要有三点：1、奇偶阳台，不封闭，全赠送；2、有2#和5#出现了首层局部架空层；3、小区内设置了风雨连廊。
这三点，恰好是《北京市高品质商品住宅设计 导则（试行）》的“好房子三件套”：鼓励小区设计开敞阳台、架空层和风雨连廊。
显然，这个设计方案是通过竞赛得来的，那它就不是龙湖的原创，只是好房子蓝图的实施者。
这并不影响龙湖观萃的地位：成为全国好房子设计的发源地。
如今，已进入用地预申请的亦庄X24地块，官方定义成了“亦庄好房子”模式；丰台金茂璞逸丰宜和丰台北京隅西颂，都设置大阳台和首层架空层。
未来，北京的好房子会如雨后春笋般冒出来，但它们对齐的标杆，依然是龙湖观萃。
龙湖减持股权之谜
龙湖观萃的设计方案是别人的，地块也是别人拿的。它披着马甲出生。
2024年3月底，石家庄创世纪刚以触顶价30.935亿元，竞得昌平区中关村生命科学园三期地块（即0056、0057和0058地块），溢价率15%，楼面价28790元/平方米。
它的项目公司是北京宏望地产，由石家庄创世纪100%持股，注册资本30.935亿元。
4月11日，北京宏望地产向龙湖中佰出质了全部309350股权，后者由重庆龙湖地产发展有限公司100%持有。
半个月后，北京宏望地产股权出现重大变化。其中，龙湖中佰置业、北京长建燕城建筑、南通亚伦、北京星哲对北京宏望的持股比例分别为50%、15%、15%、15%，石家庄创世纪的持股比例下降至5%。
充当龙湖的马甲，石家庄创世纪并不是第一次。2023年6月14日，它首次入京拿下顺义新城龙湖·御湖境二期地块，后来也把50%股份转让给了龙湖。
龙湖观萃新进的股东里，不乏龙湖“老朋友”的身影。
南通亚伦隶属于江苏亚伦集团股份有限公司，法定代表人为刘伯香，是南通一位纺织大亨；北京星哲成立于2024年4月，实际控制人为薛泽科，其在多家与龙湖有合作的公司中担任着董事一角。
但十分奇怪的事情发生了。
就在龙湖观萃拿到预售许可证的前夕——8月23日，龙湖中佰置业减持了北京宏望地产18%股权，分别转让给了老股东北京长建燕城建筑5%、北京星哲5%，和新股东重庆京荣企业、天津新世纪置业5%和3%股权。
重庆京荣企业成立于2024年8月12日，专门为了收购龙湖观萃股份而成立。它的有5个股东，最大股东重庆瑞祥昇企业管理的实际控制人是蒲俊宇，持股95%，法人余伟持股5%。
天津新世纪置业成立于2023年5月，法人潘吉云，穿透背后股东，它是由香港公司新泓国际有限公司控股80%，天津大洲投资持股20%。
如此以来，龙湖集团在龙湖观萃的股份只剩下32%了。为什么它要减持"好房子"标杆，这是一个谜。
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