每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。
高手过招，快意江湖。
1月18日，中海新城公布了酒仙桥0014地块的总平面设计。
20多天过去了，京城楼花还没发出它的解析——这不是花姐的做派，总想留出一个相对多的空闲时间，来研究、打磨它。
因为，它的北面，一路之隔，是2024年“神盘”北京宸园，开盘卖出超60亿元成绩。
与丰碑为邻，是挑战，也是机会。
高手之间，应是英雄相惜，而不是自相残杀。
相信去年11月底，当中海新城决定以153亿元，拿下“小红门+酒仙桥+十八里店”组合地块时，就已做好了充分的准备。
更何况，这两个项目的开发商往上追溯，同出一脉。
北京宸园由中建智地开发，和0014地块开发商中海新城，同为中国建筑旗下子公司。
而事实上，中海新城想成为背刺者，并不容易。
首先，北京宸园已赢得了先机，抢走了一波客户。
在利用黑科技送阳台上，北京宸园也发挥到了极致，南向全是内嵌式阳台，北向送设备平台和挑空面积。
不仅如此，还在西区造了一座21米高的网红假山，瀑布飞流。
当然，中海项目也有后发优势。
在“北京好房子导则”加持下，至少打造了800平米的首层架空层，那是做地上会所的好空间。
在2025年的酒仙桥板块，北京宸园和中海项目如同一对CP，每位有意的购房者，一定会拿它们对比，反复琢磨。
到底应该选谁？有选择焦虑症的人，会很纠结。
花姐给出一个建议，它们身上都有自己的光芒，我们需要发现的眼光。就像楼花的SLOGAN："每一个楼花，都是独一无二的"。
1、规划透视：中海的地块视野优于宸园
中海项目与北京宸园西区，长得很像。它们的地块走向，甚至占地面积都比较接近。
北京宸园西区+幼儿园的占地面积，为2.87万平米、建面7.23万平米、建筑高度60米、容积率2.8。
中海项目占地2.79万平米、建面为7.815万平米、建筑高度60-80米、容积率2.8。
由于很多指标相似，它们整体的规划也差不多。
北京宸园规划了8栋住宅，15-25层；中海项目规划了9栋住宅，10-23层，整体高度低一些。
北京宸园南面是幼儿园，中海项目南面是绿地，和一个行政办公用地——占地0.57万平米、容积率1.2，再往南就是亮马河了。
从视野上看，中海项目会强于北京宸园西区。这主要得益于中海项目的调规，如果其建筑高度只有60米，北京宸园的视野就会更好一些。
2、楼间距：中海要比宸园稍微密一些
有关视野问题，楼间距与楼高之比最直观了。
从表面上看，中海项目与北京宸园西区的容积率都是2.8，地块形状差不多，楼间距应该相差不大。
但不要忘了，北京宸园南面是幼儿园，容积率只有0.8，且位于地块的最南面。
花姐测算了一下，如果把幼儿园纳入一个整体来看，北京宸园西区实际容积率为2.52。
再来看一下它们的楼间距与楼高之比。
中海项目最大的比值是1.67，在5#和6#之间产生。
距离最远的3#和6#长达109米，但楼间距比只有1.36——因为6#高达79.95米；5#和7#的比值最低，只有1.2，刚刚达到最低要求。
反观北京宸园西区，1#和6#间距97.8米，比值高达1.9。
1#和8#间距128米，楼间距比值为1.6；比值最低的是2#与8#，尽管间距99.6米，比值只有1.25。
不过，北京宸园东区的楼间距确实很密，比值都只有1.2。
3、电动自行车：宸园在地上，中海在地上
在电动自行车的安置上，北京宸园和中海项目的做法不同。
北京宸园的东区和西区，各设了两个电动自行车充电场。
按照总平图，西区和东区规划的电动自行车，分别为209辆和125辆，恰好它显示地上非机动车车位也是这两数字。
花姐推测，北京宸园的电车自行车全部停于地上。
中海项目的总户数为370户，按人均0.55辆电动自行车配置，共计204辆。
恰好，总平图显示它的地下非机动车停车位是204个。再加上它的图纸上只标明了“非机动车停车位”，没有显示自行车充电场地。
花姐推测，中海项目的电动自行车充电桩在地下。也就是说，电动车自行车主要停在地下。
电动自行车在地下充电，海淀功德寺的和樾玉鳴和和樾望雲都是这么做的。
但有一个特殊的要求，在地下车库，需设置独立防火分区的非机动车充电车位。
4、车库开口：中海正对着宸园
有关车库出入口，北京宸园手软了。
原本，它的西地块可在西北、东北、东南三面，选择设置车库出入口，但最终放弃了在东南面的三街坊北路上开口。
而中海项目可以在三街坊北路和酒仙桥一路开口，但最终只选择了第一个，而且两个车库出入口离得比较近，在5#的西北两侧。
这样一来，中海项目的两个车库出入口，直对着北京宸园西区的6#和8#东单元。
雪上加霜的是，北京宸园幼儿园的出入口，和中海项目的一个车库出口正对着。幼儿园早晚接送孩子的人多、车多，很容易造成拥堵，且不太安全。
5、会所：中海人均面积高于宸园
会所是门面。在北京高端社区内，开发商一般都会配备地下会所。
北京宸园的会所，叫"宸雅会"，总面积约4300平米，规模十分罕见。
里面包括共享厨房、私宴定制、星光泳池、健身瑜伽等功能分区，是高净值圈层的社交场所。
此外，那座假山也十分抢眼，里面藏有一个大约1200平米的空间，对外称之为“四季花厅”，属于业主共建空间。
北京宸园有会所，中海项目也必备，但没有追求那么大，约2000平米。它的户数只有370户，而北京宸园东西区加起来有764户。
不过，中海项目还有两个楼栋的首层架空层，可以打造成地上会所：4#首层约350平米，5#东单元首层约480平米。
这样一来，地上和地下会所，加起来超过2800平米，户均会所面积7.56平米，而北京宸园为5.63平米。
从会所面积配比的角度，中海项目可能要略胜一筹。
6、调规：中海移街坊路，宸园挪幼儿园
在调规上，北京宸园和中海项目都有神来之笔。
先看北京宸园，土地出让文件显示，它的幼儿园位于东北角，呈正方形。
但总平图出来后，它被挪到了地块的南面，形状刚好填补了最南端的角，令北面的住宅非常完整。由于幼儿园容积率只有0.8，高12米，恰好不挡第一排住宅。
再来看中海项目，调规手法更是一绝。
从土地出让文件上显示，地块内应设一条“L”型街坊路，把地块分成3:2，形成明显的东西两个区。这种分法，令中海项目的园林景观不好施展。
待总平图出来后，发现它把街坊路向东挪了，形状从“L”型变成“S”型——大概是来自今年为蛇年的灵感，只把1#、2#、3#放在街坊路东面，让西面形成了一个完整的大社区。
更神奇的是，街坊路一般是容积率杀手（计容），但中海项目借用它，和三栋楼前的消防救援场地，巧妙地融合在一起，令街坊路基本不吞噬容积率。
不过，花姐有个小担忧，它的1#、2#、3#怎么封闭是个问题，消防救援场地上是不能设置任何护栏的。
7、产品配比：90%以上户型直面拼刺刀
中海项目与北京宸园是对手，这是一个不争的事实。
关键在于，它们的户型配比。
北京宸园西区有380套房子，165平米292套、220平米44套、249平米44套。
中海项目有370套，165-180平米174套、220-248平米82套、238-248平米82套、316-350平米32套。
整体上看，中海项目有超过90%的产品，与北京宸园西区进行直面竞争。真正差异化产品，只有32套300平米以上户型。
从户型赠送面积看，这两个项目差异并不大。都有南向的内嵌阳台（约1.5米宽）半赠送，北向全赠送设备平台或挑空面积。
但中海项目有点小创新，4#、5#、6#的东端户设计了开敞阳台。
中海项目的超级户型在4#，一个单元一户，共10套。
每套350平米——面宽达到22.80米，配置一个U型的开敞阳台——长达约25米，十分拉风。
这个产品的出现，不得不佩服设计师很会奇思妙想，大胆、前卫。
花姐点评：
双子座之战，将是2025年北京楼市最精彩的看点。
朝阳区，有北京宸园与中海酒仙桥项目，北京隅东序与中海十八里店项目。
在海淀区，有和樾玉鳴与和樾望雲，朱房村的华润项目与建发项目。
丰台区，则中建云境与北京隅西颂；金茂璞逸丰宜与中环悦府，等等。
高手过招，最终是产品主义的胜利，在竞争中自我学习、颠覆。
这就是所谓的内卷，真正的内卷。
我们期待它们，实现双赢。
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