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2月14日，情人节，北京隅东序的置业顾问们，恐怕没有心思happy。
因为一张图纸。
这一天，中海新城公布了朝阳区十八里店1303-692、683地块总平面设计方案。
从去年11月29日拿地起，中海692项目就贴上了一个标签：北京隅东序的背刺者。
它们仅有一路之隔，地块基础参数相差不大。
最大的不同在阳台设计上：692项目为内嵌式阳台——封闭、计一半面积；北京隅东序为开敞阳台——不许封闭、计一半面积。
这种差异，源于去年11月底出台的北京高品质住宅导则，鼓励设置阳台、风雨连廊、首层架空。
从图纸上，中海292项目放弃了风雨连廊、首层架空。这两个玩意儿，很费钱。中海地产对利润是极致追求的。
很遗憾，北京隅东序没有赶上“好房子”政策——金隅地产在2024年6月底拿地。
不过，与它同时期拿地的中建智地，却在北京宸园、中建璞园PARK身上，都做了内嵌式阳台。
在楼市买方市场，往往一个小细节的胜出，足以对竞争对手，形成致命的打击。
拿证3个月来，北京隅东序一直活在中海新城692项目的阴影之下。
截至目前，北京隅东序供应824套住宅，网签85套，去化率10.3%，成交均价7.56万元/平米，成交金额7.55亿元，地价覆盖率约12%。
它的户型比较杂，包括98平米、99平米、127平米、133平米、137平米、145平米、152平米、157平米、188平米和193平米等。
虽定位为豪宅，但太多100平米以下的户型，让豪宅不是那么纯粹。
往细里看，99平米以下卖得最好，供应76套、卖了43套；180-200平米户型卖得最差，供应188套、只卖了3套。
这个成绩单，作为后浪的中海692项目看在眼里，户型会不会与北京隅东序走差异化呢？
网传中海692项目有四类户型：100-105平米占比13%、146-153平米占比64%、159平米占比15%、185-190平米占比8%。
没有110-140平米面积段，北京隅东序这个段位，则供应了191套，网签23套。
这次中海292项目设计图没有标出楼间距，令户型配比是个谜。
花姐大致做了一个户型预测，分105平米、138平米、140平米、150平米、160平米和175平米。
中海692项目的方案设计公司，是香港华艺设计顾问(深圳)有限公司，也是153亿元地块组合包里，小红门和酒仙桥项目的设计公司。
后两者的图纸数据十分详细，包括楼间距，甚至楼栋的长宽。但到了692项目身上，许多关键数字都没有标注出来。
这绝对不是设计公司的失误，而是有深意的。
花姐认为，它至少有两种考量：1、故意给北京隅东序制造悬念；2、提高了公众提反馈意见的门槛。
下面，花姐来细读一下中海692地块的设计图，并拿北京隅东序作比。
1、规划：中海空间感优于北京隅东序
从地块形状上看，中海692项目和北京隅东序很相似，都是菱形。
一个是纯住宅，占地面积4.797万平米；一个是住宅+幼儿园，分别是4.366万平米和0.4万平米。两个菱形的面积，只相差310平米。
中海692项目地上住宅建面12.75万㎡，17栋7-23F，共888户，户均143平米；北京隅东序地上住宅建面12.23平方米，17栋5-18F，824户，户均148平米。
由于土地文件对容积率和楼高规定的差异，导致它们的楼间距和空间感不同。
中海692地块是调过规的，原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计。
但实际中，图纸上只有西北方向的2#、3#、4#超过60米，分别是60.7米、66.7米和69.7米。
虽然它没有把“局部”80米用足，但这三栋超过20层的住宅，把小区的楼间距拉得更开了。
此外，它还有一个优势，砍掉了5000平米社区养老服务面积，只保留1000平米，中海新城巧妙地安排在15#一层裙楼。令容积率从2.8降为2.695。
这两点优势，让北京隅东序很吃亏。
对比两张总平图，中海692项目的中心园林景观更大，也就导致楼间距更大。
为此，花姐特意做了一张图，在白色虚线框内，中海692项目只有3栋楼，而北京隅东序有4栋半楼。
除了楼栋更挤外，北京隅东序还有个小瑕疵。
地铁C口和四个风井在西南、幼儿园在东边角上，无形中加大了排布的难度；而中海的地铁D口在东北面，基本不受影响。
关于非机动车的停放问题，北京隅东序全部在地下，包括电动自行车也是；而中海692项目是停在地面，充电应该也是在地下。
2、大门：中海项目没有"面子"工程
大门是门面。
中海新城很清楚，羊毛出在羊身上。692项目并没有造一座豪华大门。
花姐拿放大镜在图纸上找，发现在西南方向有一栋1层配套楼，前面有个出租车站——那是进出小区必备的功能，却没有“人行主要出入口”、“大门”等字样。
在北侧偏东北和东侧偏北位置，各有一个“人行出入口”，那应该是小门。
总共三个人行出入口，图纸上都没有显示“装饰架构”，也就是说，没有气派的大门。
反观北京隅东序，豪华大门的气氛拉满。
一进是30米宽的大门装饰构架、挑空，二进是大堂、高达6.55米，三进是下沉庭院、会所。
而中海692项目的大门大堂，不仅面积很小，且主要功能是，提供物业和商业服务。
业主进出家门的感受上，中海692项目的确不如北京隅东序高档。
一个豪华大门，就是一个营销道具。
来自厦门的建发房产就喜欢这么干，每一个项目都有一座超级大门，甚至不惜牺牲容积率。
丰台区的建发金茂观宸，仅大门就有了单独的规划证，且最先拿到。
过去的一年，卷大门，成了北京楼市卷产品的一部分。
但对中海新城而言，显然志不在此。
3、地铁口：北京隅东序幸福的烦恼
中海692项目和北京隅东序，之所以很受关注，一个重要原因是：地铁盘。
它们与地铁17号线十八里店站，无缝嫁接。
在北京，真正的地铁新盘和已拍地块，屈指可数。
花姐来数一下：海淀颐海澐颂、朝阳保利金茂三间房地块、石景山首钢地产地块（待开通）、永安里0401地块、丰台京能西贤府、中建和颂九里、招商亦庄X24。
其它所谓的地铁盘，实际上距离，都在300米以上。
对北京隅东序来说，离地铁太近，也有近的烦恼。
地铁17号线十八里店C口，就在北京隅东序3#的正南面，离8#的20余米。南面车多、人杂、噪音大。
最令人讨厌的是，地铁的四个风井口，就在9#的正南面，10米开外、一字排开，有噪音和空气污染。丰台的京能西贤府，也有此遭遇。
而中海692项目，基本顺利地避开这些。
地铁D口在项目的东北角，即10#的正北面，房子的北面不是主要生活场景，影响不大。
此外，业主出门的便利性上，中海692项目远超北京隅东序。
由于北京隅东序只有一个人行出入口，也就是豪华大门处。小区所有人出门，只能经过这里。
而中海692项目，人行出入口有三处，其中北侧的距离地铁口只有30米左右，十分便利。
在这开个人行出入口，堪称点睛之笔。不过，这主要还是靠地铁D口的位置带来的。
4、面积赠送：中海秒杀北京隅东序
以上三点，都只是一个项目好坏的外表。买房，最核心的内在要素，还是户型。
中海692项目，之所是北京隅东序天生的背刺者。主要来自于户型的赠送面积。
花姐拿它们的楼王来作对比：
先看北京隅西颂的6#，17层，层高3.18米，两个单元，中间户182平米，端户193平米。
它的中间户南向为开敞阳台，送了一个南向飘窗；端户南向为开敞阳台，侧面送了一个L型飘窗。北侧，无任何面积赠送。
再看中海692项目的7#，17层，层高3.14米，两个单元，单套面积约175平米。
它的南向全部设计了内嵌式阳台——可封闭，宽约1.5米；北面赠送了两个设备平台，可变成室内面积，全赠送。
两厢一比较，很明显，中海692项目的赠送面积更大，且更实用。
北京的开敞阳台是个鸡肋，虽然赠送了一半面积，但冬天太冷，灰尘也大。
也正因如此，北京隅东序曾被周边二手房业主举报，要求公开承诺不封闭阳台。
经过群众这么一闹腾，北京隅东序封阳台，肯定是没戏了。
中海692项目不同。它从报规就是内嵌式阳台和设备平台，与开敞阳台比，不凸出来，比较隐蔽。这是北京默认的一种做法，验收完毕之后，才封闭，是送面积的温床。
严格意义上讲，这种做法存在争议。有关中海692项目的阳台命运，过一段日子就知道了。
花姐点评：
后浪追前浪。
当下的北京楼市，正在向好房子时代迈进。因此，后来者有了政策上的先天优势，这是转型的一个阵痛时期。
但，这恰恰又是一个无法阻挡的趋势。因为，人们对追求好房子的梦想，是无止境的。
但开发商是企业，会算账。
中海新城的692项目，没有设计首层架空，而它的酒仙桥项目就有了。
这说明，好房子最大的标准，是因地制宜。而不是盲目地追求面面俱到，忽视了成本，忽视当地购房者的钱袋子。
就在4天前，北京市最新出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，适用范围只在顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等近郊，通州区可参照执行。
这些地段，到底会有多少房企，愿意增加成本去盖好房子，还有待于进一步观察。
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