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转瞬间，北京朝阳区三间房土拍落幕快满月了。
2月11日，保利地产和中国金茂联手，以87.295亿元，摘得三间房D区1205-0007，以及南区1202-0006、0007（幼儿园）地块组合包。
很快，市场传出，保利地产和中国金茂将分而治之，分别负责南区地块和D区地块。
传闻绝非空穴来风。
3月7日，北京慧茂置业有限公司发布了一则中标候选公告：北京维拓时代建设设计、北京是建筑设计研究院、中外建工设计入选。
慧茂置业是中国金茂旗下的子公司。
它们竞标的是金茂三间房地块项目设计服务，报价分别为395万元、417万元和380万元。
在拿地仅3天后，慧茂置业就陆续发布了设计服务、监理、总承包、测绘服务、销售代理服务等招标公告。
根据施工总承包招标公告，它的工程建设项目规模是：总建筑面积162902.12㎡，其中地上计容建筑面积为92102.75㎡，地上不计容建筑面积(住宅)为15447.1㎡，地下建筑面积为55352.27㎡。
计划工期：2025年3月13日至2026年12月30日。将于2025年3月17日开标。
花姐拿土拍文件一对照，发现D区1205-0007的参数和招标文件对得上，地上建筑规模92105.75平方米。
这份招标公告，向外界透露出一个十分重要的信息：
不计容面积高达1.54万平方米，达到了整个地上建面的16.72%。这个数字背后反映的，是0007地块的产品规划，尺度将非常大。
花姐预计，这部分不计容面积，除了首层架空层、风雨连廊等外，主要来自户型的阳台、设备平台、飘窗等赠送面积。
在金茂确定操盘D区1205-0007地块后，南区1202-0006、0007地块，由保利发展来开发，也就是板上钉钉的事情。
不过，花姐查了查工商登记，还是没找到北京朝新善筑置业有限公司的踪影。
这是保利发展曾为三间房地块招投标，而专门设置的项目公司。
1月22日，朝新善筑连发多道招标计划：1、1205-0007地块的监理和施工，投资估算 8.95亿元；2、1202-0006地块的监理和施工，投资估算7.6亿元；3、1202-0007地块的施工，投资估算0.243亿元。
它们的预计招标公告发布时间，定在2025年02月24日。也就是那些招标动作，引起了竞拍前中海地产和招商蛇口突然杀出，让保利地产和中国金茂联合体多付出8亿元代价。
时至今日，这个招标计划并没有转正，朝新善筑也没有注册成功。
在三间房项目的开发速度上，保利发展是慢于中国金茂的。甚至金茂方面已放出消息，要在北京打造首个“满”系产品。
去年，中国金茂推出的全新“金玉满堂”产品系中，满系主要定位为城市新贵家庭、高级白领及时尚达人，打造的轻奢潮流社区。目前已经在成都、三亚等城市落地。
花姐认为，三间房D区和南区地块素质不同，保利发展和中国金茂分别操盘基本是确定的，但两个项目，都应该是交叉持股。
就像海淀功德寺双子座，和樾玉鸣由越秀和绿城，各持50%股权；和樾望云由越秀和华润置地，分别持35%和65%股权。
三间房这两宗地，差异还是蛮大的。
一、1205-0007地块
它是R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，绿化率30%。
距离褡裢坡站和黄渠站的直线距离，分别是1.2公里和1公里。
其西北角有座石文晟墓园。墓园中现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，不可移动，土地出让文件显示，“依法应当实施原址保护”。
石文晟（1643-1720），汉军正白旗人，清朝大臣。石碑螭首龟趺，碑身高3.75米，宽1.08米，厚0.44米。龟趺高0.91米，宽1.13米，长2.76米。碑阳碑文清晰，满汉合璧，汉文七行，碑额书“诰命”。
地块有文物，尤其是与墓地相关，有些人是忌讳的。
中海地产110亿元拿下的丰台万泉寺24地块里，有一座明代家族墓地祭祀台，最后的决定是将它移出地块。
它能移出的原因是，文件只要求建设单位“在今后的规划和建设中进行妥善保护”，没有写明“原址保护”。
此外，这块完整的地，被一条街坊路给分割了。街坊路宽12米，呈南北走向，北连常营南路、南接三间房南一街。
如此一来，它的实际用地面积不仅缩水了，且被分成东西两块，给楼栋排布和园林打造，增加了不少难度。
二、1202-0006、0007地块
0006为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%。
位置上，紧挨地铁6号线褡裢坡站。
不过，它附加了1202-0007托幼用地——地上建面0.37万㎡，须由竞得人建设后无偿移交相关部门。
相比而言，保利发展操盘的0006地块，是优于金茂0007地块的。
为了卖这两宗地，朝阳区方面挖空心思将它们打包，同时尽可能地为买家减负。主要表现在三个方面：
1、D区1205原本由0007和0020地块组成，曾出现在2024年第四、五次供地清单里，但在第七次清单里，0020地块消失了。
它在0007地块的南面，是一块多功能用地，用地面积12426.58平 方米，容积率3.5，规划地上建筑面积4.34万平米。这种类型的地，一般是持有型，会占用开发商大量资金。
2、被合并的0007地块，也调规了。虽然用地面积未变，还是3.68万平米，但容积率从原来的2.8降为2.5，地上建面减少了1.09万平方米。如此一来，小区居住的舒适度就提高了。
3、1202-0006地块原来控高为60米，被打包后变成60米（局部80米），意味着楼增高了，空间舒适度更佳。
组合卖地，三间房是朝阳区的第三次。
第一次发生在2024年6月13日，中建智地联合体以底价摘得“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块，土地面积共计约15.7万平方米，规划建筑面积28.3万平方米。
第二次发生在2024年11月29日，中海新城以153.32亿元摘得“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，土地面积共计约14.7万平方米，规划建筑面积39.4万平方米。
如果要说朝阳区这三宗组合地最大差异是什么，那就是三间房地块，由两个势均力敌的央企地产商联手。
它们各有各的算盘。
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