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楼市和影片一样，有了对手戏，才精彩。
这两天，京城楼市吵得最热的，莫过于海淀功德寺双子座：和樾玉鸣与和樾望云。
它们如影相随，同时间拿地，项目公司同一个注册地，同时间公布总平图，同时间拿到预售证。
现在，又同时间开放样板间。
它们是堂兄弟关系，也是对手，有将近70%产品面积段相同——139平米户型和178平米户型。
没有对比，就没有伤害。
这两个项目样板间出来后，各自的优缺点一下子就暴露出来了，社交平台上一大堆。
对于越秀来说，手心手背都是肉，它在两个项目都持股——和樾玉鸣50%、和樾望云35%，但持有的货值接近。
但两个项目的另外两个股东，绿城和华润置地显然是对手关系。在商场上，功德寺双子座的三角股权关系，显得很别扭。
它远没有海淀朱房村双子座来得纯粹，两块地股东完全不同，那就真刀实抢地干一场。
朱房村双子座会怎么干？总平面设计图还没出来，还得再等等。
花姐今天先带大家看一个案例，朝阳十八里店的中海朝阳ONE和北京隅东序，朱房村双子座也许可以做个参考。
先天与后发的优势
先讲讲它们的身世。
北京隅东序和中海朝阳ONE，位于北京朝阳区东南四环外，紧邻地铁17号线十八里店站。
它们的地产商，分别是北京国企金隅地产和央企中海新城，拿地时间在2024年6月底和2024年11月底。
两个项目的地块都是菱形状，占地差异不大。
中海朝阳ONE地上住宅建面12.75万㎡，17栋7-23F，共888户，户均143平米；北京隅东序地上住宅建面12.23平方米，17栋5-18F，824户，户均148平米。
如果说它们最大的不同，花姐总结出两个关键点：
首先，中海朝阳ONE的空间感，要大于北京隅东序。
中海朝阳ONE原建筑高度60米，局部变成80米——按建筑基底面积30%计；中海朝阳ONE砍掉了5000平米社区养老服务面积，令容积率从2.8降为2.695。
而北京隅东序的建筑高度是60米，容积率是2.8。
其次，中海朝阳ONE拿地晚了5个月，赶上了好时代。
去年11月底——也就是中海新城拿地前后，北京出台了高品质住宅导则，鼓励设置阳台、风雨连廊、首层架空。
虽说中海朝阳ONE放弃了风雨连廊、首层架空，但一定会把阳台设计发挥到极致。
而北京隅东序也有阳台，但只在设在南向，而且被投诉后，已承诺不封闭。
无论先天条件还是后发优势，北京隅东序都不如中海朝阳ONE。
户型赠送面积的背刺
中海朝阳ONE与北京隅东序的竞争，有人会讲精装标准、用材，甚至讲园林景观、入户大堂，等等。
花姐认为，由于房子是期房，这些东西都有点虚无缥缈，眼前最实际的，是在户型赠送面积上。
近日，中海新城公布朝阳ONE的户型过程稿。
总共6款户型图：从102平米、145平米、152平米、159平米两款、和190平米。
除了102平户型外，朝阳ONE其余所有户型，全南向设有内嵌式阳台，北向赠送了设备平台或挑空空间。
反观北京隅东序，南向是“开敞阳台+飘窗”组合，北向无赠送。
花姐挑了它们三款同面积段户型作个对比分析：
1、朝阳ONE102平米VS北京隅东序99平
这两款小户型的占比不高。
中海朝阳ONE为13%，北京隅东序98平、99平米户型占比仅6.67%——卖得不错，供应55套，已去化73%。
它们有一个共同的弱点，户型狭长，南向只有两面宽。小户型一般是边角料，是可以理解的。
北京隅东序有一个南向开敞阳台，再无其他赠送面积。
而中海朝阳ONE南向有一个内嵌阳台和客厅飘窗；北向还送了一个设备平台、挑空。
有一个小细节，中海朝阳ONE的餐厅处，多了一个窗户。
2、朝阳ONE145平VS北京隅东序146平
这两款户型都是它们的主力户型。
中海朝阳ONE145-153平米户型占比为64%，北京隅东序146-155平米户型占比36.77%——成交惨淡，供应303套，去化率仅为5.6%。
它们有两个较大差异点：
一是，中海朝阳ONE145平实现了三个卫生间，而北京隅东序只有两个。
二是，赠送面积上，中海朝阳ONE送了有7处：南向客厅、主卧和次卧的内嵌阳台，北向厨房的开敞阳台和挑空，北向次卧的设备平台和挑空；北京隅东序只有两处阳台，分布在南面的客厅和次卧。
3、朝阳ONE190平VS北京隅东序193平
这是两个项目的楼王户型，占比都在8%左右。北京隅东序卖得很差，供应66套，只网签了一套，价格倒是最高的，为8.26万元/平米。
十分遗憾，它们的户型都没有实现四面宽。
中海朝阳ONE设计很传统，中规中矩，赠送面积共6处：
南向客厅及两个卧室，都有内嵌阳台赠送，北面厨房赠送开敞阳台，中间卧室则赠送设备平台和挑空。
北京隅东序抄袭了元玺的设计，客厅在侧面，L型弧形大落地窗，主卧带南向卫生间。
有人说，这是给那些喜欢在家开 party 的人设计的。
总平图反馈意见去哪儿了？
讲了中海朝阳ONE和北京隅东序那么多差异，花姐来补充它们一个隐秘的共同点。
它们总平图的反馈意见还没下来。
北京隅东序的总平图公示时间为2024年8月2日，中海朝阳ONE为2025年2月14日。
未见反馈意见就公布户型图的案例，还有很多。
比如昌平的城建国誉燕园朗润、北京国贤府二期，都在总平面图的反馈意见未公告的情况，公布了户型图，或开放了售楼处。
是不是，总平图反馈意见公告，与取得规划证没关联了？群众的意见不重要了？
在之前，群众的意见很重要。
大家都很清楚，北京隅东西曾被"搞"得很厉害。
去年底，有人在人民网领导留言板，针对北京隅东序的阳台问题，进行了投诉，要求开发商公开发承诺书，不允许封闭阳台。
不久后，相关部门的答复中明确指出：目前阳台展示均为开敞阳台，销售人员对客宣传无额外承诺，预售合同中体现的阳台均为不可封闭，现场也张贴阳台不可封闭提示。
从明面上，北京隅东序封阳台的路是堵死了。
但，朝阳ONE在公示总平图之后，却安静地出奇，无人投诉它的阳台是否封闭。
而它的兄弟楼盘，位于小红门的中海朝阳之境，是被投诉过，并在反馈意见中承诺不封闭阳台。
中海朝阳ONE是幸运的。南北双阳台赠送——阳台封闭的可能性很大，实际得房率约87%-96%左右。
花姐点评：
有关户型图和样板间，朝阳ONE没那么惊艳，这就对了。
这是中海地产，一家追求极致利润的央企地产商。
之前，花姐就分析过中海朝阳ONE，它没有搞“面子工程”，甚至连大门都是“小里小气”的。
作为后来者，对北京隅东序背刺，只须一招即可——加大赠送尺度，无须费更多的子弹。
中海新城朝阳三个项目，酒仙桥项目才是重中之重，是树标杆之作，其它两个项目走的是流量。
这一点，中海新城方面想得很清楚。
反过来看，当中海朝阳ONE户型图一出，北京隅东序总经理王亮应该感到很庆幸。
毕竟，中海新城并没有十分发力，北京隅东序也是有很多闪光点的。
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