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网签66套！
元启这个数字，已经5个月没有刷新了。这是一个位于北京大兴区西红门板块的刚改楼盘，开盘8个月，去化率仅为6.27%。
它的成绩之惨淡，创下近年来北京楼市之最。
事出反常必有妖。
果不其然。4月14日，北京规自委公示了元启的规划设计调整方案。没错，是调整方案，一个已经开盘8个月的楼盘。
对已在售的楼盘调规，在北京楼盘史上是罕见的。
在花姐印象中，丰台的城建玺院在去年2月份调整过设计方案。它是宸知筑的二期，地上建筑面积12.09万平米不变，但地下建筑面积较原方案缩减了7148平米。
它把原来规划的824户变成707户，减少117户之后，整个项目的户型就变大了，南向赠送奇偶阳台、北向有阳台。
从83平米起步，116平米、120平米、145平米、163平米、183平米、192平米、206平米和208平米，成了大杂烩。
有了先例，元启也效仿之。只不过，玺院调规时，尚未取得预售许可证。
这次元启调规，算是个阳谋，也是个阳台上的谋局，有参考依据。
“为提升项目居住品质，打造人民满意的'好房子'，拟按照《北京市平原多点地区'好房子'规划管理相关技术要点（试行）》，对本项目进行规划方案调整。”
花姐查询好房子技术要点文件，发现里面提到一句："近期已批项目可参照此要点修改完善。”至于这个"近期"是多近，并没有明确。
那份技术要点是北京规自委2025年2月12日下发的，而元启已于2024年8月30日取得了建设工程规划许可证，足足晚了将近4个半月。
有个"尚方宝剑"，元启调规也就水到渠成。它所在的大兴区，属于平原多点地区。不过，目前尚未看到顺义、亦庄、昌平和房山等区域楼盘有此行动。
元启调规，也是迫不得已。
它十分背时。2024年2月22日，中建壹品以48.76亿、溢价15%拿下，成交楼面价4.15万元/平方米。
等到8月份开盘时，楼市不仅惨淡，北京带阳台的新项目遍地开花了，至今超过50个。
那时，元启往南3.2公里的京玺开盘——南向奇偶阳台全赠送、北面开敞阳台半送，而元启南向只送飘窗。
带阳台的对手，接踵而至。
大兴新城0003、0011地块2025年2月28日出图了，南向开敞阳台、北向挑空阳台。
大兴新城0255地块2025年3月20日出图了，南向开敞阳台——已承诺不封闭、北向挑空阳台，且有首层架空层、风雨连廊。
元启北面的6030地块，甚至有可能出现封闭阳台的产品。其拿地文件显示，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。
这对于手握1000多房源的元启来说，可谓是腹背受敌。
元启的成交价为6.35万元/平米，缝差只有2.2万元/平米，即便一次性卖光，利润也不多。
它的兄弟楼盘颐和公馆更惨，楼面价3.13万元/平米，成交价只有4.84万元/平米，铁定亏损了。
作为元启的股东，中建壹品和兴创置地的策略是，先干出“好房子”，至少不至于遭背刺。
当然，如果能顺便背刺一下直接对手就更好，西红门板块在售的橡树湾文园和中建玖玥府，南向都没有阳台。
元启这份调改方案有15天公示期，花姐预计，那两个对手和它们的业主们，一定会给反馈很多“宝贵”意见的。
元启是怎么调规的？花姐大致总结出七条：
1、建设用地面积和地上总总建面不变，但住宅从115981平米，变成116089平米，多了108平米；
2、新版图纸新增了不计容地上建面97.8平米，用于建设邻里共享公共空间，符合好房子技术要点。
3、居住套数从原来的1054户，增至1065户，多了11户。
4、机动车停车位从1283个，增至1307个，多了24个，还写清楚了车位充电桩按照18%建设。
5、楼栋没变，但序号变了三次。第一次是2024年4月22日20栋；第二次是2024年8月28日19栋；这次变成了21栋。这种调改楼栋序号的做法，也是十分罕见的。
6、新版的3#调高了1层、4#调高了6层；6#减少了2层；大门做了优化，层高增加了2.7米，大概是新设邻里中心导致的；18#西单元减少了顶退户型。
7、新版南向增加了1-1.5米的奇偶阳台全送，北向的开敞阳台从原来的1米变成1.8米。飘窗继续赠送，只是少了侧面的。由于新增阳台，部分楼栋的进深也稍微变了尺寸。
花姐点评：
元启调规，决心很大。
因为，它手上还有1000套房子没卖，有足够的动力去改。那些卖了一半房子的楼盘，反而难受。
但元启需要面对一个现实，调规了，也有可能不好卖。
一个远点的例子。丰台大瓦窑的玺院，也有奇偶阳台，改了规划、改了案名，也未能改命。它2024年10月开盘，它供应651套，至今网签仅27套、均价7.34万元/平米。
一个近点的例子。大兴新城的京玺，天生带奇偶阳台，销售成绩差强人意。2024年7月开盘，供应712套，目前网签163套，网签率22.9%，成交金额6.79亿元，地价覆盖率为35.7%。
它们俩有一个共同的特点，南向奇偶阳台，虽然全赠送，但开敞阳台在北京并不实用，冬天长、夏天热、春天风沙大，除非一步到位，搞封闭阳台。
但是，奇偶阳台是几乎没有可能封闭的，因为阳台挑高是6米，难度大、目标大。如果仅仅是3米高的开敞阳台，反而有封的可能，不过要算一半建面。
因而，仅仅靠送阳台是很难化解销售困局。
花姐做了一个统计，仅目前大兴新城和西红门板块就有13个新老盘，待售套数多达5500套。
元启调规，只能起到微乎其微的效果，但不能从根本上取得销售大逆转。
这个天量的供应，只有靠时间去消化。地一旦拿错了，真是太可怕了。
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