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今年开春，北京海淀楼市很热。
先有中海地产拿下树村35号地块，把楼面价推向10万+/平米；后有功德寺双子座热销，开盘卖出152亿元。
趁着这股热浪，海淀区顺势又上架了一宗新地：半壁店2201-0003、0004地块。
它是3月27日进入预申请流程，3月28日就火速转正了，将于4月30日下午三点后诞生买家。
这宗地，其实也是个双子座。
它们都是纯居住用地，西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3，地上建筑规模约3.05万㎡；东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，地上建筑规模约2.74万㎡。
因为地块小，它们被合并在一起出售，并不会出现功德寺和朱房村双子座，产品相互打架的局面。
和近两年来海淀的供地相比，半壁店双子座是距离天安门最近的楼盘，距离西四环外只有500米。
无论是香山樾、印香山、西山观复、颐海澐颂、嘉华天珺、和樾玉鸣、和樾望云，还是朱房村双子座、中海树村项目，都在五环之外。
但，这并不意味着半壁店双子座的地价就更高，它们的起始价为40.6亿元。
一个地块的价值，取决于多方面。如：产业、教育、医疗、商业配套和交通等，还有城市界面。
依照花姐的判断，半壁店双子座虽环线位置最佳，但地段价值并不是很高。因此，很难有高溢价的局面出现。
穿越120年前的铁路
120年前，铁路之父詹天佑在北京西直门至门头沟之间，主持修建了一条铁路，简称京门铁路。
它全长53公里，已于1971年停运。但铁路线还在，那是历史见证。
从门头沟到西直门，它需要穿过永定河引水渠，接着再穿过四环。就在抵达永定河引水渠时，紧挨铁路南面，就是即将起拍的0003地块和0004地块。
京门铁路的北面，是地铁12号线田村停车场。
但半壁店双子座不算地铁盘，它西边直线距离地铁6号线850米，东边直线距离地铁6号线和12号线交汇站海淀五路居，也有800多米。
北面是铁路和地铁停车场，东边150米是河道，南面的社区比较杂。花姐怎么想象，也看不出它是一个诞生豪宅的地方。
它只有一点值得大书特书，就是海淀这几年离四环最近的楼盘。
除此之外，并没有啥亮点。
建筑限高要调整？
论半壁店双子座本身的地块素质，有强有弱。
西边的0003地块强一些，规划建面3.05万㎡，容积率1.3，但限高18米。
它的容积率的确蛮低，在过去两年推出的10块地里，仅次于印香山和香山樾——容积率1.05、限高12米。
结合容积率和楼高看，0003地块的建筑密度和它们相差不大。
印香山和香山樾，位于0003地块西北方向4.5公里处，均价在12万元/平米上下。
再来看0004地块，呈东西走向，规划建面2.74万㎡，容积率1.6，也是限高18米。
由于东边街坊路须扩大至18米，将0004地块东边7米宽的土地纳入街坊路，导致其容积率升至1.7左右。
前不久，中海地产拿下树村35号地的容积率号称1.6，扣除街坊路和防护林，实际容积率1.955，它也是限高18米。
从这个角度看，半壁店0004地块是优于树村35号地的。
在半壁店双子座的土拍文件里，花姐看到了一个怪异的信息：地块参数表的“备注”一栏，特意写上了“建筑高度以最终批复为准”。
近几年，这类话很少出现在土拍文件。一般而言，建筑高度在限高之下，是不需要这句“废话”的。
但是，“建筑高度以最终批复为准”是啥意思呢？未来，它们的建筑高度可以突破18米？
最大对手是自己
半壁店双子座的对手，只有一个，那就是自己。
这片区域，很多年没有新盘供应。
近两年来，海淀土地供应集中在西部和北部区域，从四季青板块的香山樾和印香山，到翠湖的西山观复，永丰的嘉华天珺、颐海澐颂，功德寺和樾玉鸣、和樾望云，朱房村双子座，以及中海树村项目。
半壁店成了被遗忘的角落。
在地产开发的逻辑里，一个片区是需要大家共同来打造，才有热度。
例如，西山观复孤零零的，2024年6月开盘，供应256套，只网签38套，成交均价7.79万元/平米。
从楼面价看，半壁店双子座的起拍价7万元/平米——与功德寺双子座最终拍卖价接近，而丰台西南二三环之间的中海丽金府为6.2万/平米。
如果半壁店双子座以底价成交，那它的售价约11万元/平米。如果最终成交价突破8万元/平米，那买家的压力就蛮大了。
但它有一个特点，半壁店双子座会统一规划、统一定价，不会出现功德寺双子座的暗战，更不会出现朱房村双子座的明战。
在一个拓荒的片区，并不好干。
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